전문가칼럼

꼬마빌딩, 수익률의 마법
작성자 : 정호진     등록일 : 2017.07.17     조회수 : 1716
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빌딩의 수익이 ‘0’이면, 빌딩가격은 ‘0’ 이하이다. 즉 수익은 발생하지 않지만, 유지비, 이자비용, 세금 등의 비용이 발생하기 때문에 가격이 마이너스가 될 수도 있다는 것이다.


빌딩의 가격은 수익이 좌우한다


빌딩의 가치를 산출하는 방식은 원가법, 사례법, 수익법 3가지이다. 이 중 수익법을 약식으로 계산하는 방법은 순임대수익을 연소득수익률로 나누는 것으로 간단하게 산출할 수 있다.

이 때, 순임대수익은 빌딩에서 나오는 총 임대수익에서 공실이나 운영경비 등을 차감한 수익이며, 연간 소득수익률은 인근 빌딩 매물들의 소득수익률이나 거래 사례의 소득수익을 적용하면 된다. 정확히는 자본환원율이라는 것으로 나누지만, 약식 검토일 경우는 사려는 사람이 요구하는 수익률이나, 인근 매매사례들의 연간 소득수익률에 맞춰 책정하기도 한다.


이런 계산방식은 수익접근방식으로 꼬마빌딩의 매매시장에서는 이 정도의 산식으로 매매가격이 메겨지는 경우가 대부분이다.

[수익접근법에 의한 빌딩매매가격 산출식]


그렇다 보니, 임대수입이 높은 구조를 만들면, 빌딩 가격도 높일 수 있다. 이 때문에, 높은 임대료를 받고 있는 것처럼 조작이 가능하다면, 빌딩 가격도 높아질 수 있다는 것이다. 이를 모르고 이런 빌딩을 매입하는 투자자 입장에서는 당할 수 밖에 없지만, 조작된 임대조건이 실제 계속 이어진다면, 매도인에게 당했다고 만은 볼 수 없을 것이다.


빌딩의 가격은 얼마든지 변할 수 있다


예를 들어, 월 순이익이 500만 원인 A빌딩과 600만 원인 B빌딩 2동의 쌍둥이 빌딩이 나란히 있다고 하자. 당시 빌딩투자자의 요구수익률이 4%라고 가정했을 때, A빌딩의 가격은 15억 원(500만 원ⅹ12개월/4%)이 되고, B빌딩의 가격은 18억 원(600만 원ⅹ12개월/4%)이 된다. 쌍둥이 빌딩이면 가격도 비슷해야 할 것이다. 하지만, B빌딩의 경우, 1년 전, 임대 초기에 일정기간 동안 무상으로 임대료를 책정하는 프리랜트 Free-rent 기간을 임차인에게 6개월을 주는 조건에 2년간 계약이 되었고, 임대차 계약서는 7개월 시점부터 월 600만원의 임대료 조건으로 다시 작성되었다. 임차인 입장에서는 주위 시세인 500만 원으로 2년 임대료를 지불하는 합계 금액인 1억 2천만 원(500만 원ⅹ24개월)보다 6개월 동안 임대료를 내지 않고, 18개월간 월 600만 원을 지불해서 1억 8백만 원(6백만 원ⅹ18개월)을 지불하게 되면, 임차인 입장에서도 1,200만 원의 이득이 생기는 셈이다. 임대인 입장에서도 공실의 빠른 해소도 가능하고, 1,200만 원 투자로 매각가격을 3억 원 더 받을 수 있는 추가 수익을 실현하게 되는 효과가 발생되는 것이다.


또 다른 예로, 관리비는 낮게 책정하고 임대료를 높게 책정한 경우도 있다. 투자자 입장에서는 무작정 수익률이 높아 매입하는 사례가 많은데, 실제 관리원가를 지출하고 나서 계산하게 되면 빌딩 수익률은 그 빌딩을 사기 전에 고민했던 다른 빌딩들보다 낮게 나오는 경우도 많다. 따라서 임대료와 관리비가 적정하게 책정되어 있는지도 봐야 한다.


이런 조작을 전략이 아니라고 부정할 수만도 없다. 이렇게 매매가격을 올릴 수 있는 유혹을 매도자 입장에서는 쉽게 뿌리치기 어렵다. 빌딩을 매매시켜야 수수료를 받을 수 있는 중개인 입장에서도 알아도 모르는 척을 하는 경우가 많다.

그렇다고 해도 이렇게 응용하는 것이 불법은 아니라, 문제될 것도 없기 때문이다.


이처럼 빌딩의 가치는 운영해서 나오는 수익에 따라 가치는 달라질 수 있다. 위와 같은 임대료를 높이는 방법이 조작이 아니라 지속적으로 이어지는 꼬마빌딩의 경영방안이 필요하다는 것이다. 그렇기 때문에, 높은 가치를 위해서는 임대수익을 높일 수 있는 전략에 초점을 맞춰야 하는 것이다.


정호진

빌딩경영플래너 대표/부동산학박사

건국대, 인하대 정책대학원 외래교수

저서) `꼭 알고 싶은 꼬마빌딩 투자의 모든 것`(2017)



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