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상가투자 시 시중 격언이 무조건 맞을까?
작성자 : 김홍진     등록일 : 2018.07.06     조회수 : 2727
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상가투자 시 시중 격언이 무조건 맞을까?



한국 부자들은 어떤 부동산을 많이 보유하고 있을까?
부자들 중 약 85%에 해당하는 것이 바로 투자용 부동산이다.
또한 이들은 향후 부동산에 투자할 경우 가장 유망한 투자처로 ‘빌딩과 상가’를 1순위로 생각하고 있을 정도로 상가가 다른 부동산보다 우위를 차지하고 있는 것이다.
즉, 부자가 되려면 상가에 투자를 해야 확률이 높아진다는 뜻으로 봐도 무방할 것 같다. 이는 KB금융지주 경영연구소의 ‘2017년 한국 부자 보고서’에 나타난 결과이다.



[향후 국내 부동산 투자 시 유망 분야 - 출처 : KB금융지주 경영연구소]


부자가 되기 위해, 노후에 풍족한 삶을 위해 상가에 관심을 가지고 투자하고 싶은데 상가에 대해서 모르는 것이 너무 많아서 망설이는 분들이 많이 있을 것이다.
그래서 서점에 있는 책의 내용을 참고하거나 일반적인 전문가들이 주장하는 상가에 대한 격언 등에 의지할 수밖에 없고 이 격언들이 상가 투자에 대한 정설로 여겨지고 있는 것이 현실이다.

이런 이유로 시중에 떠도는 상가에 대한 격언이 셀 수 없을 정도로 많이 있다.
그러나 지금부터는 이런 격언들을 무조건적으로 믿어서는 안 된다.
왜냐하면, 시중에 떠도는 상가에 대한 격언들이 틀린 것은 아니지만 모두가 알고 있는 상가투자에 대한 격언을 그대로 믿으면 실패할 확률도 있기 때문이다.


예를 들면, 다음과 같은 격언들이다.


1)역세권 상가는 다 좋다고 하는 경우,
2)경사로에 있는 상가는 안 좋다고 하는 경우,
3)유동인구가 많으면 무조건 좋다고 강조하는 경우,
4)남쪽에 있는 상가는 강한 햇볕으로 인해 안 좋다고 하는 경우,
5)배후수요가 풍부하면 좋은 상가라고 하는 경우,
6)상가가 반지하에 있으면 장사가 잘 안 된다는 경우
7)상가는 무조건 1층이 좋다는 경우 등 셀 수 없을 정도로 많이 있다.

전국에 있는 모든 상가가 위의 예처럼 해당하는 것은 아니다.
예를 들어 실패할 내용에 대하여 설명하면 다음과 같다.


먼저, ‘상가가 반지하에 있으면 장사가 잘 안 된다는 경우’이다.

이와 반대로 반지하에 있는 상가도 장사가 잘 되는 경우가 많다.
아래 사진은 최근 뜨고 있는 망리단길 부근에 있는 상가이다.



[망리단길 부근에 있는 반지하 상가]


우측에 하늘색깔을 띤 건물은 원래 빌라였는데, 투자자가 매입 후 용도변경을 통해 상가주택으로 리모델링을 했었다.
반지하를 상가로 개조해 영업을 하고 있었는데 처음에는 인지도도 낮고, 찾아오는 손님도 없었지만 시간이 가면 갈수록 사람들이 많이 찾는 명소로 되어 가고 있다. 그래서 현재는 영업도 잘 되고 그에 따른 수익률도 높아지고 있으며 건물의 가격도 많이 오른 상태이다.


이처럼 국내에는 다세대주택 반지하를 개조한 상가들이 인기를 끌고 있는 곳이 많이 있다.
반지하이기 때문에 보증금과 임대료에 대한 부담도 적고 초기 비용도 크게 줄일 수 있는 장점으로 인해 최근에는 카페, 꽃집, 옷가게, 네일숍 등 다양한 업종들이 들어서고 있는 것이다.
위에서 제시한 예처럼 반지하도 수요자와 공급자에 대한 니즈가 맞물리면서 성공하고 있는 곳이 많이 있다.
결국 상가가 반지하에 있으면 장사가 잘 안 된다는 경우는 모든 점포에 해당하는 것은 아니다.


다음은 ‘상가는 무조건 1층이 좋다’는 것에 대한 것이다.

최근에 한국감정원이 공개한 상업용 부동산 임대 동향조사에 따르면 서울 군자동의 경우는 1층 대비 2층 임대료가 차지하는 비중이 100.7%로 1층보다 0.7%에 해당하는 금액만큼 더 비싸다.
이와 근사치에 가까운 곳이 서울대입구역, 영등포, 이태원 등이다.
위에서 열거한 곳은 1층 보다 2층의 임대료가 더 높은 곳으로 주거지역과 접해있거나, 인근에 영화관 또는 대학교가 있고, 기업체 건물들이 주변에 많아 고정적인 수요가 많은 지역으로 2층의 매상이 1층보다 더 많은 것이다.



[서울 광진구 군자동 사거리 일대 상가]


이와 같이 일부이기는 하지만 2층 임대료가 1층 임대료보다 더 비싼 곳이 있기 때문에 무조건 상가는 1층이 좋다는 것은 어울리지 않는 말이다.
IT기술이 발달한 지금은 소비자들 거의 대부분이 필요한 정보를 소셜네트워크서비스(SNS)나 인터넷 검색 등을 통해 얻고 있기 때문에 상가가 2층에 있어도 1층만큼의 효과를 낼 수 있다는 것을 기억해야 할 것이다.

다음은 ‘경사로에 있는 상가는 무조건 안 좋다’고 하는 경우이다. 


[강남역 이면도로 일대 경사지 상가]


위의 왼쪽 사진은 강남역과 교보타워 사거리 사이에 해당하는 지도이며, 오른쪽에 있는 사진은 강남대로 우측(표시된 부분)의 이면도로에 있는 전형적인 경사로가 있는 상가의 모습들이다.
이 지역의 특징은 일부에 해당하지만 이면도로에 있는 경사지에 면한 곳이 바로 지상 1층이고 강남대로에 있는 곳이 지하 1층이라는 점이다.
아래의 표를 보면, 지하 1층 상가임에도 불구하고 강남대로변에 면해 있어서 가격이 상당히 높고, 이면도로에 있는 지상 1층 상가 가격 또한 높다.

아니 오히려 지하 1층의 가격이 더 높은 특징을 가지고 있는 것이다.


 

[강남역 이면도로 먹자골목 상가시세-일부점포에 한함]


위의 표에서 나타나는 것처럼 평당 2천만원 정도의 차이만 있을 정도로 경사지에 있는 지하 1층의 가치가 지상 1층에 맞먹을 정도의 금액을 형성하는 곳이 전국에 너무 많기 때문에 경사로에 있는 상가는 무조건 안 좋다는 격언을 맹신하여서는 안 될 것이다.


그밖에도 배후수요가 풍부하면 좋다고 하는 격언도 각 점포별 유효수요의 예측을 자세히 살펴보지 못한 경우가 많고, 개별 입지의 특성을 무시하고 그저 역세권 상가가 좋다고 하는 경우와 소비자들의 주동선을 무시하고 그저 유동인구만 많다고 강조하는 경우 등 무조건적으로 상가에 대한 격언을 그대로 믿고 투자를 하면 성공을 보장할 수 없다.


상가투자는 누구나 할 수 있지만 아무나 성공할 수 없다는 것을 명심하고 또 명심해야 할 것이다.



김홍진

부동산학 박사, 애니랜드개발㈜ 대표이사

한국부동산개발협회, 매경 자산관리등 출강

"당신만 모르는 부동산투자 불변의법칙" 저자



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