전문가칼럼

당신이 모르는 것을 해라. 당모해.
작성자 : 장인석     등록일 : 2018.10.11     조회수 : 1524
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부동산으로 돈을 벌고 싶은가? 그렇다면 필자가 항상 고객에게 주장하는 이 말에 귀 기울여보자. 당모해. 즉 당신이 모르는 것을 해라.


그런데 모르는 것을 어떻게 할 수 있는가. 그것은 모험이고 위험하기 때문에 말도 되지 않는 일이라고 생각할 수 있다. 하지만 당신이 현재 알고 있는 것은 남들도 다 아는 것이다. 당신도 하수이고 남들도 하수이기 때문에 하수가 아는 뻔한 수로 경쟁이 치열한 부동산 시장에서 이긴다는 것은 불가능하다고 생각한다.


당신이 10년 간 골프를 쳤어도 싱글이 되지 못하는 이유는 무엇인가. 제대로 치는 법을 모르기 때문이다. 제대로 치는 법은 당신과 같은 하수로부터는 배울 수 없다. 고수에게 배워야 한다. 그래야 새로운 세계를 접할 수 있다.


부동산도 마찬가지다. 당신이 알고 있는 것은 레드 오션의 세계다. 하수들이 치고 박고 싸워 피를 흘려봐야 승자는 없다. 모두 패자다. 간혹 어쩌다 돈을 벌 수도 있을 것이다. 하지만 그것은 모래성과 같아서 언제 무너질지 모른다.


당신은 블루 오션의 세계로 들어가야 돈을 왕창 벌 수 있다. 하지만 불행히도 당신은 블루 오션의 세계를 모른다. 당신이 모르는 것을 해야 돈을 벌 수 있다고 했다. 무섭다고, 어렵다고 알아보기를 두려워하는가. 당신이 모르는 것을 해야 돈을 벌 수 있다는 것은 바꿔 말하면 당신이 아는 것을 해서는 돈을 벌지 못한다는 것과 같다.


따라서 지금부터라도 남들이 다 하고 있는 아파트 투자, 빌라 투자에서 탈피해야 한다. 저평가되어 있어 대박이라고 소개받더라도 내가 알고 있는 땅 투자라면 다시 생각해봐야 한다. 오를 대로 다 오른 재건축이나 재개발 물건을 아무리 발품 팔아 찾아다녀봐야 이미 당신이 알고 있는 물건이기 때문에 돈을 벌기는 힘들다는 것을 깨달아야 한다.


그럼 어떤 물건이 당신이 모르는 물건인가. 다른 사람도 모르는 것이 당신이 모르는 물건이다. 화장하지 않고 허름한 옷을 입었지만 가꾸고 나면 미인이 되는 여자를 구하는 것이 쉬운가, 아님 한껏 치장해서 이미 미인인 여자를 구하는 것이 쉬운가. 이미 미인은 누구나 알아볼 수 있고, 따라서 부가가치가 별로 없다. 지금은 미인이 아니나 가꾸면 분명히 미인인 여인을 구해야 한다.


건설회사가 분양해서 이미 상당한 이윤을 취했고, 당첨자가 당첨 프리미엄을 챙겼고, 최근 1년 사이 어마어마하게 오른 서울 아파트를 지금 사서 얼마나 벌겠는가. 당신이 알고 있는 것이기 때문에 벌 수 없는 것이다. 업자가 지어 분양하는 빌라를 싸게 샀다고 해도 당신이 벌 수 있는 금액은 제한적이다. 당신이 알고 있는 것이기 때문이다.


지금 보기에는 아주 허름한 건물이 있다. 내부도 낡아서 전 월세 금액도 높지 않다. 가격이 좀 싸다고 하더라도 선뜻 사기는 힘들 것이다. 그러나 고수는 허름한 건물의 진면목을 살피고 상상의 나래를 펼친다. 리모델링이나 인테리어 공사를 통해 부가가치를 높일 수 있는지를 분석한다. 아니면 아예 낡은 건물을 철거하고 새 건물을 지었을 때 얼마나 이익을 올릴 수 있는지를 조사한다.


별 볼 일 없는 다가구주택이 그림을 그리기에 따라 유명 게스트하우스나 쉐어하우스가 되어서 상당한 수익률을 올릴 수도 있다. 적당히 내부수리만 하면 임대수익률을 4% 정도 받을 수 있는 건물이라도 그 건물이 갖고 있는 최대의 장점을 살린다면 12%까지 수익률을 올릴 수 있는 게 부동산 세계다. 있는 그대로의 모습만 보는 건 하수지만, 고수는 치장한 이후를 내다볼 줄 안다.


필자가 아는 한 고수는 용산 원효로의 대지 14평짜리 허름한 근린생활시설을 8억 원에 매입했다. 월세가 140만 원밖에 나오지 않기 때문에 비싸다고 거들떠보지도 않았던 물건이다. 그러나 그는 1억 원의 공사비를 들여서 월세를 300만 원으로 올렸다. 이 건물은 지금 팔면 12억 원을 받을 수 있다.


 부동산 시장이 팽창할수록 있는 물건 사서 그대로 보유한 뒤 시세 차익을 올릴 수 있다는 건 코미디이자 멍청한 상상이다. 서울의 아파트가 평균 7억 원을 돌파한 시대에서 돈을 벌려면 개발(디벨롭핑)을 해야 한다. 화장을 잘 해서 미인을 만들어야 가치가 높기 때문에 화장이 잘 받는 여인을 골라야 하는 것이다.


재개발이나 재건축보다는 역세권 부도심을 재개발하는 도시환경정비사업이 훨씬 부가가치가 높다. 지금은 장사가 되지 않고 쉰 냄새가 나는 시장이지만 향후 언제가 여기에 주상복합아파트가 올라갈 수 있는지를 살펴야 한다. 도시환경정비사업은 재건축이나 재개발사업과는 달리 상업지역에서 시행되기 때문에 용적률이 높아 수익성도 따라서 훨씬 좋다. 청량리와 용산의 집장촌은 더 이상 존재하지 않는다.


수많은 인파가 몰리는 경매시장에서도 아파트나 빌라 등범생에 덤벼들어서는 수익을 기대하기 힘들다. 당신이 모르는 법정지상권이나 유치권, 분모기지권에 뛰어들어야 승산이 높다. 


아파트는 당신이 알고 있는 것이다. 전원주택이나 빌라, 오피스텔도 이미 당신이 알고 있는 것이다. 당모해. 돈을 벌려면 당신이 모르는 것을 해라. 당신이 모르고 있지만 돈을 벌 수 있는 부동산은 아직도 많다. 당신이 모르는 것을 하려면 어찌 해야 하는가. 당신이 모른다는 것을 인정하고 당신이 모르는 것을 알 수 있도록 부지런히 노력해야 한다.


장인석

착한부동산투자연구소장

(주)케이디알종합건설 이사

전 동아일보 기자 "



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당신이 모르는 것을 해라. 당모해.

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