전문가칼럼

꼬마빌딩, 얼마면 돼?
작성자 : 정호진     등록일 : 2017.08.11     조회수 : 2840
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최근 정부의 8·2부동산 대책으로 주택시장이 혼란에 빠졌다. 이에 비해 꼬마빌딩 시장은 아무런 충격도 없다. 이는 부동산 정책 리스크에 민감하지 않기 때문이다. 그렇기 때문에 주택시장의 자금이 꼬마빌딩 시장을 주목하고 있다. 꼬마빌딩 투자는 틈새시장이다.

 

꼬마빌딩 투자대상은 넘친다

 

통계청에 따르면, 2010년대 중반 기준으로 전국의 건축물은 약 700만 동이며, 1,000㎡이하는 650만 동이다. 이 중, 200㎡ 이하의 집합건축물 등을 제외하고, 단독건축물로 추정되는 규모인 201㎡ 이상, 1,000㎡ 이하는 전체 건축물의 80%에 달할 정도로 대부분의 빌딩이 꼬마빌딩이다.

 

, 전국적으로 널려있는 부동산이 꼬마빌딩이다. 꼬마빌딩은 규모를 기준으로 칭하는 것이지, 용도로 구분하는 것은 아니기 때문에 단독주택도 포함한 개념이다. 주택도 용도를 바꿀 수 있기 때문에, 입지에 따라서는 활용도가 높은 투자대상도 있다.

 

꼬마빌딩 매물은 보통 연면적 기준으로 300(, 100) ~ 1,00(, 300) 정도가 주를 이룬다. 그리고 꼬마빌딩 순 투자금액은 매입가의 40% 정도의 대출과 매물에서 나오는 보증금 그리고 취득비용, 예비비 등을 감안했을 때, 매물가격의 평균 60% 정도가 필요하다.

 

지역별 꼬마빌딩 투자규모

 

서울의 경우는 빌딩단가가 높아 적합한 투자금액 대는 약 20억 원 규모라고 할 수 있다. 서울의 빌딩은 연면적 기준으로 3.3㎡당 2,000만 원 내외로 시세가 형성되어 있다. 이를 감안하여 빌딩들의 규모를 역산해 보면, 3~4층 정도의 연면적 약 500(, 150), 대출비율을 매입금액의 40%로 가정했을 때, 매물가격은 약 30억 원 정도로 분석된다. , 30억 원 정도의 꼬마빌딩이 가장 인기 있다는 것이다.

 

지역별로 꼬마빌딩 단가 수준을 비교해 보면, 서울의 경우 매물가격을 100%라고 했을 때, 경기도는 서울의 약 70%, 기타 광역시는 50%, 기타 지방은 30% 수준으로 형성되어 있다. 물론 지역의 입지에 따라서 차이가 있겠지만, 꼬마빌딩 투자규모를 쉽게 설명하기 위한 일반적인 매물의 가격 수준이라고 이해하면 되겠다.

 

이를 기준으로 꼬마빌딩의 투자규모를 계산해보면, 꼬마빌딩의 투자가 가능한 지역별 최소 매물가격은 서울 20, 경기도 14, 광역시 10, 기타 지방은 6억 원 정도이다. 그러면, 최소 순 투자금액은 서울 12, 경기도 9, 광역시 6, 기타 지방은 4억 원 정도가 필요하다는 결론이 나온다. 따라서 꼬마빌딩의 투자를 위해서는 최소 4~12억 원의 순 투자자금이 필요하며, 최소 6~20억 원 이상의 매물에 투자할 수 있다는 얘기가 된다.


 


경매나 공매방식 또는 급매의 저평가된 꼬마빌딩 매입도 고려해 볼 만하다. 이런 방식은 법적 위험과 추가부담, 그리고 명도에 대한 위험도 따를 수 있다. 특히, 비활성화되어 죽어있는 빌딩을 살리는 능력이 있어야 한다.

따라서 어떻게 살릴 것인지에 대한 대안과 빌딩을 개선하는 비용에 대해 사전에 필히 고려해서 투자를 준비해야 할 필요가 있다.


비활성화된 죽은 빌딩을 살리는 방안은 수도 없이 많다. 하지만, 지금의 임대시장은 공실률이 증가하고 있는 위험이 많기 때문에 예전처럼 현수막이나 몇몇 마케터에게만 의존하거나, 남들도 다 아는 방식으로는 활성화가 쉽지 않다. 따라서 비활성화된 꼬마빌딩은 투자시점부터 높은 시세차익을 얻을 수 있는 장점도 있지만, 자칫 비활성화의 연장이 될 수 도 있기 때문에 투자에 더욱 신중할 필요가 있다.


정호진

빌딩경영플래너 대표/부동산학박사

건국대, 인하대 정책대학원 외래교수

저서) `꼭 알고 싶은 꼬마빌딩 투자의 모든 것`(2017)



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