전문가칼럼

신축 가능한 주택은 여전히 유망
작성자 : 박상언     등록일 : 2017.08.21     조회수 : 969
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2종일반과 준주거지가 유망 

 

8.2 부동산 대책 이후에도 임대수익이 가능한 신축 가능 주택에 대한 투자 상담은 여전하다.

통상 신축하려면 최소 대지 지분이 60평은 되어야 한다. 하지만 대지지분이 30평이어 건축허가가 지자체에서 안 나더라도 때에 따라 매입할 필요가 있다. 30평짜리 대지가 연달아 붙어 있는 경우 옆에 상가주택까지 매입, 합필해 건축할 수 있기 때문이다.

 

가령 대로변에 있는 상가주택에 투자할 경우 7(1층 상가.2,3층은 사무실,4567층은 원투룸) 정도의 건물을 올릴 수 있다. 즉 직장인들의 로망인 꼬마 빌딩주가 되는 것이다

 

지금도 한 주일7~8개씩 소위 돈 되는 단독주택과 상가주택물건을 현장 부동산으로부터 받고 있다. 하지만 그중에 눈길 가는 것은 불과 한 달에 한개 건지기 쉽지 않다. 가격이 맞지 않거나 접하는 도로면이 남향이라서 일조권영향을 받아 수익성이 떨어지는 물건들이다. 맘에 들어 현장에 나가보면 집주인이 1~2억 더 부르는 경우가 다반사라 좋은 땅을 잡기는 하늘에 별 따기.

 

우선 괜찮은 땅이라고 생각되면 토지이용 계획 확인서를 떼어봐 면적과 더불어 1,2,3종 인지 준주거지역인지 확인한다. 월세가 연 3~4% 정도 나오는 상가주택의 경우 차분히 기다리면서 신축을 수 있다.

 

고시원이나 원룸이 많이 있는 경우에는 연 수익률이 5%~7%까지 올라가기 때문에 수익률이 3% 대 라면 비싸게 물건이 나왔다고 볼 수 있다.

 

상가 주택 수익률이 1%의 경우 두 가지의 경우로 살펴볼 수 있는데 첫째는 상가주택가격을 정상가보다 매도자가 높게 부른 경우고 두 번째는 상가주택주인이 외지에 살아서 10년 동안 한 번도 월세를 올리지 않은 경우라고 볼 수 있다.

 

하지만 연 1% 정도 임대수익이 나오더라도 도로가 넓은 준주거지역대지라면 다시 한 번 분석한다. 용적률이 400% 라서 일반 주거 지역 땅보다 수익률이 높기 때문이다.


박상언

유엔알 컨설팅 대표

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