전문가칼럼

성공적인 귀농·귀촌을 위한 경매·공매 투자 전략
작성자 : 윤재호     등록일 : 2017.11.09     조회수 : 2829
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성공적인 귀농·귀촌을 위한 경매·공매 투자 전략

 

 

귀농귀촌생활, 값싼 경매·공매로 시작

 

베이비부머들의 은퇴가 늘면서 귀농인구들도 덩달아 늘고 있다. 창업을 꿈꾸는 퇴직예정자들 만큼 은퇴 이후 귀농을 통해 제2의 삶을 꿈꾸는 이들도 많아졌다. 은퇴 이후에 전원생활용 부동산을 경매·공매로 저렴하게 낙찰 받으려는 40~50대 실속형 투자자들이 늘고 있다. 비단 퇴직 이후가 아니더라도 주5일 근무로 노후에 별장과 같은 제2의 터전을 찾는 이들로 인해 수도권과 지방의 경매 입찰장에 중장년 은퇴 예정자들이 꾸준히 모여들고 있다.

 

귀농이라는 실전에 돌입하기 전 첫 단계부터 정착지 주변의 부동산에 관심을 갖고 경매·공매를 잘 이용하면 부동산 취득 비용을 20~30% 정도 줄일 수 있다. 또 정착 후에도 소액으로 시골집과 땅을 싸게 낙찰 받으면 영농에 활용할 부동산을 저가에 매입할 수 있고 나중에 되팔기도 쉽고 투자성도 좋다. 1000이상 농지 확보 후 농지원부를 보유하면 양도세 감면과 함께 추가농지 구입 때 세금 및 공과금 등 다양한 감면혜택을 받는다.

 

은퇴 전에 귀농 예정 지역을 선택한 경우에는 귀농을 위한 기본적인 준비가 있어야 한다. 최소한의 농촌에 거주할 시골집과 어느 정도의 농지가 필요하다. 처음부터 큰돈을 들여 집과 땅을 사기보다는 저가 매입의 대표 격인 경매물건에 관심을 기울이는 것이 좋다. 수도권과 농촌의 경우 경기 침체와 고령화로 인해 경매 물량이 꾸준히 공급된다. 5000~1억 원 안팎의 시골집과 땅을 쉽게 구할 수 있고 임야와 창고 등 다양한 물건이 공급된다.

 

가격 싼 농가주택부터 시작

 

부지매입에서부터 건축까지 전 과정이 만만치 않은 전원주택 마련의 길은 자칫하면 거금이 들어가는 대공사다. 그러나 기존 농가와 전원주택 경매·공매 물건은 이미 집이 지어져 있어 농지전용이나 까다로운 취득 절차 없이 시세 대비 20~30% 저렴하게 취득할 수 있다. 농가주택은 한 달에 수백 건이 공급되기 때문에 투자 가능한 금액에 맞춰 입찰할 수 있다. 기둥 등 기초구조체가 튼튼하면 약간의 개보수를 통해 어엿한 전원주택으로 만들 수 있다.

 

대부분의 농가주택 물건은 소형 평수들이 많아 투자금액이 적다. 시골집은 대지가 넓기 때문에 대지에 속해있는 집값은 감정평가서에 별도로 포함되지 않은 경우가 많다. 시골 농가주택이 있는 곳은 기존 마을이 형성돼 있어 마을 사람과 주택신축 시 생길 수 있는 마찰을 줄일 수 있고 마당이 넓어 텃밭으로 이용할 수 있는 장점이 있다. 허름한 시골집이라도 기초만 튼튼하다면 새로 짓는 것보다 개조가 더 실용적이고 분위기가 있다.

 

일반적으로 경매 농지(··과수원)는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 감정가의 70%선에서 낙찰이 가능하며 도로변 개발 가능한 농지도 80%선에서 저가에 낙찰 받을 수 있다. 귀농 예정지 주변의 농지를 잘 살폈다가 입지가 좋은 농지를 싸게 취득해 대지로 용도 변경한 후 집을 지으면 비용을 크게 줄일 수 있다. 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을 만한 농지를 취득한다면 그야말로 일석이조인 셈이다.

 

30~40대 직장인도 은퇴 귀농을 대비해 미리 전국의 농지를 경매로 낙찰 받을 수 있다. 전업으로 농사를 짓지 않는 도시민도 주말에 취미나 영농체험을 목적으로 주말농장을 경매·공매로 사서 농지를 소유할 수 있다. 다만 도시인이 살 수 있는 농지의 면적은 1,000302평으로 제한하고 있다. 1,000의 한도는 어느 한 세대가 가지고 있는 농지의 면적을 모두 합산한 면적이어야 한다.

 

농지 보유 후 실제 5년 영농경력이 있으면 정부가 시행하는 농지 연금제도를 신청할 수 있다. 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월 연금형식으로 지급받는 제도이다. 부부 모두 65세 이상이고 총 3이하의 농지를 보유한 후 요건을 갖춰 농지연금을 신청하면 생존하는 동안 매월 종신·기간형으로 나눠 연금을 지급 받을 수 있다. 수급자는 담보로 제공한 농지에서 계속해서 경작 하거나 임대 할 수 있어 추가 소득도 얻을 수 있다.

 

농지는 농취증발급 받아야

 

임야도 은퇴 귀농자 들에게 관심 많은 인기 경매 종목이다. 임야 경매는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많다. 6,600~16,600정도의 작은 평수의 경치 좋고 완만한 임야를 감정가 대비 70%선에 낙찰 받을 수 있다. 임야의 경우 산지전용 허가를 받아 주택을 짓거나 농장이나 목장 방목용으로 활용할 수 있다. 최근에는 미리 임야를 싸게 낙찰 받아 철마다 나무를 심어 나무재테크를 준비하는 대안투자자들이 생겨나고 있다.

 

귀농용 경매·공매 물건을 고를 때 매번 현장부터 답사하는 것보다 손품을 먼저 파는 것이 시간과 경비를 덜어주는 방법이다. 현장답사 전 부동산의 지번을 통해 인터넷 위성 지도를 검색하면 위치와 입지를 쉽게 파악할 수 있다. 또 스마트폰 애플리케이션으로 지역별 거래 동향과 시세를 바로 볼 수 있어 한결 편하다. 부동산 앱을 통해 실시간 부동산의 사진과 매물 등을 볼 수 있어 중개업소 못지않은 다양한 부동산 정보를 얻을 수 있다.

 

경매·공매 부동산을 입찰 전에는 권리분석과 함께 현장 확인을 위해 최종적으로 발품을 팔아야 한다. 특히 인터넷을 통해 확인한 지도나 지적도와 실제 토지가 일치하는지 살펴보고, 도로 인접 여부 등도 점검한다. 실제로 주변에 건물이 없는 경우 엉뚱한 곳을 물건으로 오인해 낭패를 보는 사례가 발생한다. 경매 물건의 경우 시세 파악이 쉽지 않으므로 중개업소나 현지인 탐문을 통해 주위의 매매 사례를 파악하고 실 거래가를 확인해봐야 한다.

 

귀농을 위해 농지나 농지 딸린 주택을 낙찰 받으면 반드시 농지취득자격증명을 발급 받아 매각기일 1주일 안에 제출해야 한다. 농취증은 농지의 소재지를 관할하는 시···면장에게 신청해서 발급받을 수 있다. 위장 취득 혹은 투기 목적이 아니라면 그리 까다롭지 않게 발급 받을 수 있다. , 일정 자격에 부합하지 않을 경우 발급이 거절될 수 있기 때문에 미리 농취증을 발급받을 수 있는지 확인을 한 후에 경매에 참여해야 한다.

윤재호

메트로컨설팅(주) 대표

MBC, KBS, SBS 방송 출연

매경 부동산 경매강좌 주임교수"



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