전문가칼럼

서울 아파트가격, 계속 상승할까?
작성자 : 오은석     등록일 : 2018.03.19     조회수 : 2138
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작년 문재인 정부의 출범 이후 부동산 관련 대책은 6·19 대책, 8·2 대책, 9·5 대책, 임대주택 등록 활성화 방안과 10·24 가계부채 대책, 주거복지 로드맵까지 총 여섯 번에 걸쳐 쏟아져 나왔다.

 

 

재건축, 대출, 청약, 세금 등 정부에서 할 수 있는 모든 대책이 나왔다고 해도 과언이 아니다. 정부의 의지는 매우 강했으나 8개월이 지난 지금 정부의 의도대로 집값은 잡히지 않았다.

오히려 정부의 말을 믿고 집을 매도한 사람들은 나날이 올라가는 집값에 망연자실한 분위기까지 감지되고 있다.


아파트 컨설팅 업체 다다부동산파트너스가 KB매매지수를 분석한 자료에 의하면 2013년 이후 서울 및 강남 3구의 매매지수는 우상향 곡선을 그리며 그 폭을 키운 것으로 나타나고 있다




 

 



특히, 8.2대책 이후에 재건축 대상 단지와 재건축초과이익환수제를 피하는 단지의 매매가격 이 큰 폭으로 상승했으며 양도소득세 중과를 피하기 위한 매물이 호가로 거래되면서 8.2대책 이전에 비해 몇 억씩 오르는 아파트가 속출 했다. 정부의 과도한 억제 정책이 시장에서는 오히려 풍선효과로 나타난 것이다.

 

 

그럼 앞으로 서울의 부동산 가격은 어떻게 될까?2013년 이후 서울 지역의 매매가격 및 전세가격 상승한 이유는 내수경기 회복보다는 공급물량 부족과 저금리로 인한 풍부한 유동성 때문이었다. 그래서 지난 5년 동안 매물이 항상 부족한 모습을 보였고, 매매도 전세도 거래량이 비례해 매매가격이 상승곡선을 이어갔다.

공급부족이 매매가격 상승의 원인이었다면 중장기적으로 공급을 풀어 그 갈증을 해소해야 했다. 그러나 정부는 가계부채의 경고음을 무시할 수 없었고 미국발 경제회복의 신호가 뚜렸해 지면서 비정상적으로 상승하는 부동산 가격을 진정시키는데 올인 할 수 밖에 없는 상황이었다.

 

 

문제는 집값을 단기간에 안정화 시키겠다는 욕심이 수요 억제뿐만 아니라 공급(재고 아파트  매물이 시장에 흘러 들어오지 않고 버티겠다는 심리 확산)까지 억제시켜 집 값 상승을 부추기는 결과가 되었다. 정부의 강한 의지를 담은 정책이 발표되면 시장에 자연스럽게 매물이 나올 것이라 예상했으나 시장은 정 반대로 움직였다.

 

 

풍선효과로 강남을 비롯해 서울 전역이 8.2대책 이전보다 더 높은 상승률을 보이자 다주택자들뿐만 아니라 실수요자까지 매물을 걷어 드리면서 공급 부족 현상은 더욱 심해졌고, 호가로 나온 매물들은 추격매수가 이어지면서 몇 달 사이에 몇 억이 오르는 현상이 나타났다.  부동산 가격이 오르는 사이 양도소득세 중과가 시작되는 4월을 맞이하게 되었다. 4월부터 두 세달 동안은 눈치 보기 장이 나타날 수 있다.  



그러나 수익 없으면 세금 없다라는 인식과 과도한 부동산 규제로 공급물량이 충분하지 않으니 매매가격이 더욱 상승할 것이라는 기대감, 굳이 과도한 양도소득세를 내면서까지 물건을 처분하지 않겠다는 심리로 인해 만성적인 공급부족 현상은 더욱 심해질 기세다. 또한 지방 부동산 시장이 위축되기 시작하면서 똘똘한 집 한 채를 안전 자산으로 보유하자는 인식이 확산되어 거래량이 과거에 비해 감소하더라도 매물 부족으로 호가는 상승할 것이고 그 호가로 나온 매물이 거래되면서 부동산 가격은 계속 우상향할 것이다.

 

 

서울에 재건축 물건이 공급된다고 하더라도 재고아파트의 공급물량 부족은 오히려 신축 아파트의 재입주율을 높이고 새 아파트에 대한 기대감으로 매수세가 강해지면서 상승세가 이어질 것이다.

당장 올해 공급되는 재건축 단지도 정부의 규제 대책의 효과로 분양보증 승인을 통한 분양가 규제가 되면서 주변 시세보다 훨씬 저렴한 금액으로 분양가가 책정될 것이다. 시장에서는 분양만 받으면 수억에 달하는 시세 차이가 발생할거라는 기대감으로 경쟁률이 매우 높을 것이고 강남의 분양시장은 승승장구할 가능성이 커졌다.

 

 

결국 공급이 부족한 상황에서 양도소득세 중과는 답이 될 수 없다.오히려 거래가 꽉 막히면서 계속해서 풍선효과만 커질 공산이 크다. 중장기적인 공급 플랜과 양도세가 아닌 보유세 중심의 정책 변화가 되지 않는 이상 앞으로 서울 지역의 매매가격 상승은 꾸준히 이어질 가능성이 크다는 사실을 정부는 지금이라도 인식하고 그에 맞는 정책을 펴 나가야 할 것이다.



오은석

북극성 부동산 재테크 대표

매경 상담위원 및 칼럼리스트

"직장인재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다" (2017) 저자



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