전문가칼럼

아직도 투자할 만한 재개발·재건축 구역이 있을까.
작성자 : 장인석     등록일 : 2018.03.30     조회수 : 3592
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강남재건축은 부동산 경기가 극심한 침체 일로에 빠져 있지 않는 한 언제든 투자 가치가 있다는 것이 필자의 견해이다. 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하기 때문이다. 다만 자금이 많이 필요하고 장기가 묶여 있을 수도 있기 때문에 자금 여유가 있는 분만 투자해야 한다. 대출을 많이 받아 투자하는 것은 현명하지 못하다.

 

 

강남재건축은 조합설립 인가가 난 곳은 조합원 지위 양도가 금지돼 있기 때문에 조합 설립 전에 투자해야 한다. 다만 예외 규정이 있는데, 매도자와 세대원 전원이 다른 지역으로 이사 가는 경우, 매도자와 세대원 전원이 다른 주택을 상속받아 그 곳으로 모두 이사 가는 경우, 매도자와 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우에는 양도가 가능하다.

 

 

또한 조합설립 인가일부터 3년 이내에 사업시행인가 신청이 없는 주택재건축사업의 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우, 사업시행 인가일부터 3년 이내에 착공하지 못한 주택재건축사업의 토지 또는 건축물을 3년 이상 계속하여 소유하고 있는 경우도 양도할 수 있도록 하고 있고, 1세대 1주택 재건축 아파트를 10년 보유, 5년 거주 요건을 충족한 조합원도 양도가 가능하다.

 

 

아직 조합 설립 인가 전인 강남재건축 아파트로는 강남구: 개포주공 6,7단지, 개포주공 5단지, 개포현대 1, 은마아파트, 개포럭키, 도곡동 개포5차 우성, 도곡 삼호, 도곡 삼익, 압구정 현대, 서초구: 반포 경남, 삼호가든 5, 신반포 궁전, 방배 신삼호, 방배 삼호, 서초 진흥, 신반포 16, 신반포 17, 신반포 25, 신반포 26, 신반포 4, 신반포 2, 송파구: 가락 프라자, 송파 한양2, 장미 1,2,3, 잠실 우성, 잠실 우성 4차 등이 있다.

 

 

용산구 이촌동의 한강 맨션, 한강삼익, 왕궁 맨션은 강남재건축 아파트 못지않은 인기 재건축 아파트로 관심의 대상이다. 한편 송파구의 아시아 선수촌, 올림픽 선수촌, 올림픽훼밀리타운, 강남구의 압구정동 미성2차 아파트 등은 아직 정비구역 지정 전이지만 재건축에 시동을 건 단지 등이다.

 


 

투자금 12억 원 정도로 투자 가능한 지역을 찾아라

강북에도 투자할 만한 재건축·재개발 구역이 있다. 초기투자비용이 비교적 적게 들고 사업성이 좋아 향후 추가부담금이 적게 나올 구역 위주로 선별했다. 다만 조합 설립 인가 전인 구역들은 향후 진행 과정에 따라 가격이 큰 폭으로 상승할 수 있으나 만에 하나 사업이 늦어지거나 중단될 수도 있으므로 구입하기 전 현장 조사를 꼼꼼히 해야 할 것이다.


북가좌 6구역 재건축


북가좌동 372번지 일대의 6구역은 디지털미디어시티 트리플 초역세권 지역으로 주목을 받아 왔으나 예상 외로 사업이 지지부진하다. 구역 내 임대사업자들이 많아 이들의 반발이 만만치 않기 때문이다. 아직 조합 설립 전이다.

대지 104,656의 규모로 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 혼재된 곳으로 용적률 250%를 적용받아 최고 24층 이하 아파트 23개동 1903가구로 재탄생한다. 임대소형주택 162가구가 포함돼 있으며, 전용 60이하 1152가구, 60초과 85이하 569가구, 85초과 182가구 등으로 토지 등 소유자가 1,196명으로 일반 분양이 600가구 이상 나올 것으로 예상된다.



가재울7구역


북가좌동 73번지 일대로 가재울뉴타운 사업 구역 중 유일하게 남아 있다. 가재울뉴타운 전체 부지는 북가좌동과 남가좌동 일대 1075,000에 달한다. 9개 구역으로 나눠 정비사업이 진행되는데 재개발이 완료되면 12,600가구의 새 아파트가 들어서게 된다. 1구역 ‘DMC 아이파크’(200812월 입주)을 시작으로 ‘DMC 센트레빌’(2구역·20095월 입주) ‘DMC래미안e편한세상’(3구역·201210월 입주) ‘DMC파크뷰자이’(4구역·201510월 입주) 등이 입주를 마쳤다. ‘DMC에코자이’(6구역·20178월 분양) ‘래미안 DMC 루센티아’(5구역·20179월 분양) 등은 성공적으로 분양됐다. 8구역은 사업시행 인가가 완료됐고, 9구역은 관리처분계획 인가를 받았다.


가재울뉴타운에서 대표 단지는 가재울 4구역 ‘DMC파크뷰자이. GS건설·SK건설·현대산업개발이 201510월 준공한 단지다. 3,830가구의 대단지로 34평형이 20181월 말 현재 75,000만 원 정도로 시세가 형성돼 있다.

7구역의 부지 면적은 총 78,000로 토지 등 소유주는 690여 명이며, 1,563세대로 건립될 예정이다. 이 구역도 반대하는 주민들이 많아 사업이 지연됐는데, 20181월 추진위원회에서 주민들을 상대로 찬반 여론 조사를 실시해 찬성률이 52%를 넘기면서 110일 조합 창립총회를 열었다

  


전농8구역


전농·답십리 재정비촉진지구의 4개 구역 중 유일하게 사업이 완료되지 않은 구역이다. 전농7구역은 20134월에 총 2,397세대의 래미안 크레시티가 들어섰고, 답십리 18구역은 201851,009세대의 답십리 미드카운티가 준공될 예정이다. 답십리 16구역은 재정비촉진지구 중 가장 큰 단지로 201482,652세대의 답십리 래미안위브가 답십리 역세권에 완공됐다.


전농 8구역은 동대문구 전농동 204번지 일대 93,6975를 재개발하는 곳으로 건폐율이 20.18%, 용적율을 229.98%로 적용받아 총 1,777세대(임대 262세대)를 건립할 예정이다. 토지 등 소유자가 634명으로 일반분양이 881세대 정도로 예상되고 대로변에 상가가 많이 없어 보상비 등이 적어 사업성이 높을 것으로 예상된다. 그럼에도 사업이 늦어진 이유는 반대하는 임대 수익자들이 많고, 구역 내에 종교시설과의 협의가 수월하지 않았기 때문이다.


청량리역 일대가 재개발되어 주변 지가가 상승하면서 전농8구역도 조합 설립을 위한 속도를 내고 있다. 하지만 한쪽에서는 구역 해제를 위한 동의서도 받고 있는 등 주민 간 마찰이 팽팽하다.



영등포 재정비촉진지구


개발만 되면 상당한 지가 상승이 예상되는 영등포뉴타운은 아직 사업이 초기 단계에 머물러 있다. 7개 구역으로 사업이 완료되면 3,552세대의 대단위 주거타운이 형성되겠지만 사업이 완료된 곳은 1-4구역뿐이다. 재개발사업인 1-4구역은 1,221세대의 대림 아크로타워스퀘어가 20178월 완공되어 영등포동의 블루칩으로 등극했다. 3.3당 평균 매매가격이 2,712만 원으로 35평형이 92,000만 원 정도의 시세를 형성하고 있다. 그 다음으로 빠른 구역은 도시환경정비사업의 1-3구역으로 지하 5~지상 최고 303개 동의 한화꿈에그린이 202010월 완공된다. 296가구로, 전용면적 29~84아파트 185가구, 전용면적 18~32오피스텔 111실로 구성된다. 전용 59가구는 55,500~61,400만 원, 84가구는 69,600~76.700만 원의 분양가가 책정돼 3.32,200만 원 안팎으로 201711월 분양했는데, 401의 경쟁률을 기록하고 분양 완료됐다.


그 다음으로 사업 진척이 빠른 곳은 1-13구역(영등포동 5328)으로 조합설립 인가가 났다. 도시환경정비사업으로 642세대(임대 235세대)를 짓는데 조합원이 183명이다. 도시환경정비사업인 1-2구역(영등포동 7765)도 조합이 설립돼 있다. 192세대(임대 56세대)가 건립될 예정이다.


재개발사업인 1-11 구역(영등포동 530)은 추진위만 구성돼 있고, 715세대(임대 314세대)를 지을 계획이다. 역시 재개발사업인 1-12구역(영등포동 522-3)은 정비구역만 지정돼 있는데, 413세대(임대 35세대)가 건립될 계획이다.



그 외의 구역


한남뉴타운과 성수전략정비구역은 한강이 보이는 천혜의 입지와 높은 분양가로 항상 투자 가치가 높은 곳이다. 한남뉴타운 4개 구역은 모두 조합이 설립돼 있다. 가장 좋은 구역은 5구역, 4구역, 3구역, 2구역 순이다. 사업시행 인가를 준비 중인 3구역 진행이 가장 빠르다. 성수전략정비구역은 4개 구역이 있는데 이중 조합이 설립된 곳은 1구역과 4구역이다. 4구역은 2017년 말 48, 1,542가구를 짓는 건축 심의를 서울시에 요청했다. 아직 조합 설립 전인 2구역과 3구역의 지분 값이 좀 더 저렴하다. 방배동 재건축, 천호뉴타운도 눈여겨볼 만한 구역이다.



장인석

착한부동산투자연구소장

(주)케이디알종합건설 이사

전 동아일보 기자 "



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