전문가칼럼

경제 위기일 때 투자전략은?
작성자 : 김두칠     등록일 : 2018.11.08     조회수 : 2003
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 우리나라는 경제적 위기를 2번 겪었고, 당시 부동산시장도 요동쳤다. 그중 하나가 1997 IMF이고, 두 번째가 2008년 글로벌 금융위기이다. 이 기간은 10년 주기설과 맞물려 있어 불안감이 더욱 가중되고 있다. 이를 입증이라도 하련 듯 2018년도 경제상황이 그리 좋아 보이지 않다.


과거 경제적 위기의 원인이거시적 경제상황이라면, 당면한 경제위기는국내 경제상황  인 듯하다. 과연 다가올 2019년의 경제상황과 부동산시장은 어떻게 될까


현재의 경제적 불안감을 뒤로하고 과거 2번의 경제위기 때 필자는 부동산 NPL(부실채권)관련 업무를 하고 있었다. 그 과정에서 부동산시장의 부침도 거칠게 뒤따랐는데 이를 잘 활용한 일부 투자자들은 큰 자산가로 성장했다.


모든 투자이론에서최대위기 때 최대의 기회가 찾아온다.”하고 주장한다. 그와 같은 보편적 이론에도 불구하고 위기상황일 때 미래를 예측하기란 더욱 어렵고, 추가 하락의 두려움은 적극적인 투자실행을 막는다. 막상 지나서 바라보면 침체되었던 부동산시장은 2~3년이 지나자 다시 살아나 빠르게 성장했던 기억이 난다. 그 과정에서 불안감과 두려움을 극복하고 현명한 부동산투자로 당당히 자산가로 성장한 많은 이들을 지켜보았다. 물론 국가적 위기 때마다 빠르게 극복해 내는 우리국민의 강인함은 두말할 필요가 없다.


경제위기 때 어떤 부동산투자전략이 필요할까?


사실 정치 못지않게 경제도 생물과 같아 수많은 요인들의 상호작용을 통해 다양한 성과물이 도출된다. 경제위기가 찾아오면 상대적으로 가계는 더욱 가난해지고 핵심기업들은 부자가 될 확률이 높아진다. 좋은 일자리가 없으면 소득이 줄어들어 가계는 더욱 가난해지고, 자영업자도 어려움을 겪게 된다.


IMF에 따르면 2013년 기준 한국의 상위 10% 소득점유율은 45%, 미국의 48% 다음으로 높다고 한다. 소득의 양극화가 심해지고 있는 것이다. 이런 상황에서 그리고 저성장, 저금리시대에서 개인에게 가장 중요한 것은 작은 소득일지라도 많이 유지하는 것이다.


이번 정부는 급등하는 강남아파트, 서울아파트를 잡기위해 다양한 정책을 발표했고, 최근 9.13 대책을 발표한 바가 있다. 그 결과 꽉 막힌 부동산담보대출, 양도소득세 과세조건 등은 부동산투자를 더욱 어렵게 하고 있다. 이를 극복하고 과연 부동산경기가 다시 살아날 수 있을까 의문이다.             


하지만 금융시장의 넘치는 유동성자금이 어디로 가느냐에 따라 부동산경기가 변화될 수 있다. 투자자금으로 형성된 유동성자금은 항상 어딘가에 투자해야 한다. 이러한 환경에서 방송, 신문 등의 미디어매체요인도 부동산경기방향에 무시할 수 없는 영향요인이다. 그렇다고 9.13 대책과 같이 단기적인 정부정책요인을 이길 수는 없다. 그럼에도 불구하고 넘치도록 많은 유동성자금요인, 부동산침체가 가져오는 내수경기요인 등도 영향력이 크기 때문에 부동산시장을 충분히 변화시킬 수 있다.


이러한 영향요인들은 과거 노무현정부의 경험을 들지 않더라도 부동산시장의 방향이 얼마나 예측하기 어려운지 충분히 입증하였다. 하지만 지역별로 내재가치 있는 부동산시장의 성장은 꾸준히 이어졌고, 서울아파트가격의 역사가 이를 넉넉히 입증하고 있다.




다른 면의 과거경험으로 IMF 당시 부동산담보부 NPL투자시장은 외국계 투자회사의 시장진입으로 출발하여 국내 금융투자회사의 투자시장으로 전환되면서 국내자산가들의 NPL투자가 늘어나 약 3~4년 동안 큰 투자수익을 올렸다. 이후 2008년 글로벌 금융위기 때는 IMF경험을 바탕으로 국내 금융투자회사 및 일부 전문투자가들이 적극적으로 NPL을 매입하여 또한번 큰 투자수익을 올렸다.


반복된 과정은 NPL투자가 금융투자회사의 대표적인 투자 상품으로 자리매김하게 하였다. 하지만 NPL시장의 진입장벽이 무너지자 갈수록 투자수익률이 떨어졌고, 현재 고수익 상품보다 안정적인 투자상품으로 인정받고 있다. 하지만 경제위기상황이 재발된다면 얘기는 달라진다.


경제 위기일 때 필요한 기준은 과거의 경험이며, 몸으로 체험한 투자경험일 것이다. 위기설이 높아질수록 좋은 NPL투자물건이 많아지는 경향이 있다. 이때 어떤 기준으로, 내재가치 있는 NPL투자물건, 부동산투자물건에 접근하느냐가 향후 경제위기를 지혜롭게 극복한 후 아주 좋은 투자결과를 도출할 수 있다. 여기 개략적인 3가지 부동산투자전략을 살펴보자.


첫째, 핵심 상권의 수익성부동산투자가 답일 것이다. 조금 비싸더라도 말이다. 저성장, 내수침체, 저금리 등으로 경제상황이 좋지 않더라도 핵심 상권의 유동성은 유지된다. 그리고 핵심상권의 하락폭은 상대적으로 낮고, 어려울수록 현금이 들어오는 핵심 상권의 가치는 더욱 높아 지는 것이다. 그래서 침체기 때도 가격이 올라가는 투자상품이 되는 것이다.


둘째, 핵심적인 교통조건을 갖고 있는 주택단지의 투자가 좋다. 내수가 침체되면 고정비를 줄이려고 하고, 직장, 사업장과의 접근성이 유리한 주거용 부동산이 인기를 끌게 된다. 이와 같은 현상의 부동산지역시장을 안정시장이라고 한다.


셋째, 담보부 NPL투자에 관심을 가져야 한다. 저성장, 내수침체, 금리문제 등은 결국 담보대출이자의 부담을 높여 연체가능성이 더욱 높아진다. 그 결과 NPL매각물량이 많아지게 되는데 가장 먼저 나오는 물건이 다세대 담보대출 NPL이다. 많은 NPL물량에서는 담보가치보다 현저히 낮은 NPL투자물건이 늘어나는데 이때 NPL에 투자할 경우 큰 수익을 얻을 수 있다.


 미래는 역사와 현재의 결합체이다. 과거의 경험은 현재를 예측하는 수단으로, 미래를 판단하는데 없어서는 안 될 기제이다. 알게 모르게 반복된 역사적 경험을 통해, 과거의 디테일한 업무경험을 통해 새로운 길을 찾아야 한다. 부동산투자도 경험을 바탕으로 투자전략을 찾는 지혜가 필요하다.


간혹 너무 반복된다는 점이 판단을 혼란하게 하지만... 


김두칠

㈜아이브이에셋 대표(부동산학 박사)

담보부 NPL투자 및 자산관리 20년

“담보부NPL 투자자산관리론” 저자



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