전문가칼럼

NPL투자의 최적기는?
작성자 : 김두칠     등록일 : 2018.12.04     조회수 : 1606
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부동산을 담보로 대출했으나 채무자가 정상이자를 연체하면 금융기관은 대출채권(NPL)을 일반금융상품과 같이 매각한다.


이때 금융권역별 다르게 매각하는데 제1금융권의 경우 연체된 부실채권을 모아서(Pool) 경쟁 입찰방식을 통해 매각하지만 제2금융권은 그 만큼의 부실채권이 없고 연체대출규모도 적기 때문에 건별 매각이 불가피하다.


부동산담보 NPL투자(이하 NPL투자라고 함)는 이러한 금융권의 대출채권을 매입하는 것을 말하는데, 이러한 대출채권을 투자전략상품으로 삼고 있는 NPL투자전문가는 어떤 시기를 NPL투자의 최고 적기로 보고 있을까?


그 시기를 설명하기 전에 먼저 부실채권의 정의를 살펴보자. 사실 정의에 답이 숨어 있기 때문이다. 은행감독법규에는 자산건전성 분류기준에 따라 분류된 무수익여신으로 3개월 이상 연체된 이자 미계상여신을 합산한 것라고 규정하고 있다.


그리고 회계학적으로 부실채권은 현금흐름의 현재가치가 음(-)인 자산이며, 경제학적으로는 자산의 가치가 생산 활동에 사용되었을 때 기대될 수 있는 가치보다 작은 자산을 의미하고 있다. 이처럼 부실채권은 무수익성 자산이므로 매각하는 것이 자산보유자 입장에서 효과적일 수밖에 없다.


결국 위와 같은 정의를 결정하는 시기에 매각하는 것이 가장 효과적이므로, 자산을 평가하는 시점 즉 결산시점 직전이 그 적기인 것이다.


따라서 투자자입장에서 12월 결산 직전이 최적의 투자적기입니다.가 답이다.


한해를 마감하고 결산하는 것은 1년의 실적을 회계학적으로 정리하여 보고하고 그 결과를 평가받는다. 결산결과에 따라 금융회사 구성원들의 직업 환경에 변화가 생길 수 있다.


NPL투자의 배경지식을 조금 살펴보면, 금융기관의 경우 결산결과에 따라 자산건전성을 분류하는데, 여기서 자산건전성분류란 금융기관이 빌려준 자금의 수익성, 유동성 및 안정성 등을 분석하고 건전성에 따라 자산을 분류, 관리하는 제도를 말한다. 이제도의 목적은 사전에 불건전한 자산이 발생하는 것을 막고, 조기에 정상화를 유도해 건전하게 자산을 운영하기 위한 것으로 그 내용이 법률에 규정되어 있다.


자산건전성은 총 5단계로 분류하는데, 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 등이다. 금융기관별 약간의 차이는 있지만 연체기간별로 자산건전성을 분류하면, 1개월 미만은 정상, 1~3개월은 요주의, 3개월 이상은 고정 또는 회수의문, 12개월 이상은 추정손실로 분류하고 있다. 따라서 금융회사는 연체기간이 3개월 이상 되기 전에 매각을 서두른다.


금융기관의 조금 깊은 속사정이 있는데 이는 자산건전성 분류가 금융기관에 미치는 가장 큰 영향으로 대손충당금의 적립이다. 일반적으로 요주의로 분류되면 7~12%까지 대손충당금을 적립하고, 고정이면 20~30%까지 충당하는데, 동 금액은 금융기관 입장에서 부담이 상당히 크다.


예를 들어 대출금 10억 원이 연체되어 고정으로 분류되면 2억 원의 무수익성 자산을 대손충당금으로 적립하는 것이다.


이러한 대손충당금 적립은 12월 결산시기에 당기 순이익과 결부되고, 업무평가 및 총괄책임자의 자리이동과도 결부되므로 결산기에 NPL매각은 필연적일 수밖에 없다.


이제 금융회사의 내부사정을 충분히 이해했기에 어떤 시점을 노려 투자물건을 적극적으로 발굴해야 하는지, 어떤 영업 전략을 실행해야 하는지 충분히 이해했을 것으로 판단된다.


부동산투자와 마찬가지로 NPL투자도 가장 중요한 2개의 키워드에 벗어나기 어렵다. 그것은LocationTiming이다. 부동산의 위치 즉, 입지는 부동산가치평가의 핵심요소이지만 이에 못지않게 매입시기 또한 그 이상으로 중요하다.


필자가 매입 시기를 강조하는 것은 투자결정에 많은 고배를 마신 경험 때문인데, 좋은 입지의 투자물건을 발굴했는데 매입할 시기(금융회사의 매각시기)에 투자자금을 마련하지 못해 실패한 경우가 더 많았기 때문이다. 그 만큼 매입시점을 사전에 예측하여 철저히 준비하는 자세(투자자금 등)와 투자전략이 전문투자자가 갖춰야 할 기본 중에 기본이기 때문이다.


어떤 시점에 어떤 투자 상품에 투자해야 하는지 꿰뚫고 있는 전문성은, 선장이 바다를 향해 어선을 이끌고 갈 때 가장 소중한 경험인 이 시기에 어디로 가야 어떤 고기가 있는지알고 있는 과거의 경험일 것이다. 이는 곧 투자성공률과 투자수익률을 높이는 기술인 동시에 전문지식인 것이다.


NPL투자의 영업 및 투자적기는 11월과 12월이다.


금융기관은 12월 결산시점을 앞두고 여러 가지 방법으로 가결산을 해보는데 만약 부실채권이 과다하거나 대손충당금 적립 등으로 당기순이익이 줄어들면 부득이 우량 NPL물건도 매각할 수밖에 없다. 여기서 우량 NPL물건이란 경매절차를 통해 충분히 대출채권 전액회수가 가능한 물건을 말한다.


현재 필자 책상 위에는 수십개의 NPL투자물건이 쌓여 있다. NPL투자에 관심이 있으신 분은 지금이라도 제2금융권에 NPL투자영업을 시도한다면 좋은 투자물건을 선택할 수 있을 것이다.


김두칠

㈜아이브이에셋 대표(부동산학 박사)

담보부 NPL투자 및 자산관리 20년

“담보부NPL 투자자산관리론” 저자



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