전문가칼럼

언제까지 시장이 다시 좋아지길 기다릴 것인가?
작성자 : 장인석     등록일 : 2019.01.29     조회수 : 2161
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그 좋았던 부동산 시장이 거짓말처럼 식었다. 너도나도 뭐라도 하나 사야 하는 것 아닌가 두리번거리더니 지금은 언제 그랬냐는 듯 조용하다. 중개업소 사무실 전화는 울린 지 오래 됐고, 투자한 사람들은 언제 팔아야 할지 고민하고 있다.

 

시장이 뜨거울 땐 부동산에 관심조차 없던 사람까지 움직인다. 반면 차갑게 식으면 '사지 않길 잘했다'면서 시장이 다시 뜨거워지길 기다린다. 부동산 투자를 망설이다 기회를 놓친 사람들은 안도의 한숨을 쉬며 다음에 올 기회는 놓치지 말아야지 생각하고 있을지도 모른다.

 

부동산 투자에서 성공하려면 시장이 뜨거워지기 전에 구입해 시장이 뜨거워지면 팔아 이익을 남겨야 하는 것이 정석으로 돼 있다. 하지만 이는 대단히 비논리적인 정석이라 실행하기 거의 불가능하다. 일반인들이 시장이 뜨거워지는 것을 미리 알기는 불가능하다.

 

대부분 뜨거워진 다음에 알게 되기 때문에 상투를 잡을 가능성이 크다. 따라서 시장이 뜨거워졌을 때 팔 수가 없고 대부분 시장이 식어갈 때 팔게 되므로 팔기 힘들거나 팔더라도 손해를 보게 된다. 게다가 양도세가 엄청나 팔았다고 해도 세금 내고 나면 별로 남는 게 없다. 요즘처럼 정부가 부동산 시장을 억제할 때는 시세차익 투자는 아예 하지 않는 것이 상책이다.

 

그렇다고 다시 시장이 좋아지길 기다리는 것도 현명한 생각은 아니다. 1, 2년 안에 좋아진다면 모를까 5년이 걸릴지 10년이 걸릴지 알 수가 없기 때문이다. 돈을 아끼고 모아서는 여유있는 생활을 할 수 없는 시대라 재테크를 해야 하는데 부동산 시장이 좋아지기만 넋놓고 기다릴 수는 없다.


 

그렇다면 어떤 방법이 있는가. 시장 상황과 상관없이 가치가 지속적으로 상승하는 투자를 하면 된다. 이른바 가치투자인데, 쉽게 말해 '누구나 탐내는' 부동산을 구입하면 되는 것이다. 보통 이런 물건은 찾기도 힘들고 비싸서 구입하기 쉽지 않지만, 이렇게 시장이 불황일 때는 구하기가 좀 쉬워진다.

 

그렇다고 무작정 주말에 시간 내 중개업소를 뒤지고 다니거나 인터넷을 검색해서는 만나기가 쉽지 않다. 오히려 지인을 통해 소개받은 물건을 좋은줄 알고 믿고 샀다가 큰 손해를 입는 경우가 다반사다. 또한 좋은 물건을 만났다 해도 물건에 대한 안목이 없으면 그냥 지나쳐버리기도 한다.

 

일반인들이 접근하기 가장 쉬운 방법은 꾸준히 지가가 상승하는 지역에서 수익성이 높은 부동산을 구입하는 것이다. 서울에서 시장 상황과 상관없이 지가가 상승하는 지역으로는 용산을 비롯해 여의도, 영등포, 뚝섬과 성수동, 연신내, 수색, 한양 도성 등을 꼽을 수 있다. 모두 '2030 서울플랜'이라는 도시기본계획이 잡혀 있어 개발에 따라 꾸준히 지가가 상승할 수밖에 없다.

 

물론 서울시 입장에서는 지가가 상승하는 것을 염려해 개발을 지연하는 경우가 생길 수 있다. 지난번 용산, 여의도의 개발 발표 이후 지가가 폭등하자 개발을 보류한 것이 좋은 예다. 하지만 도시기본계획에 의해 잡혀 있는 개발을 마냥 유보할 수는 없다. 도시의 미관과 주민들의 편의를 위한 개발을 하지 않는다면 그건 직무유기에 해당되기 때문이다.

 

특히 여의도와 영등포, 용산, 한양 도성 등은 필요성과 중요성에 비해 개발이 지지부진해 개발이 한시라도 급한 실정이다. 개발이 부진하면 주민들의 민원은 물론이고 글로벌 서울이라는 위상에도 흠집이 날 수밖에 없다.

 

이런 지역에서는 거주 부동산보다는 월세 나오는 부동산이 안전하다. 거주 부동산은 전세 끼고 구입해야 하는데 집값이 상승하지 않으면 자금이 장기간 묶이게 된다. 하지만 월세부동산은 개발이 진행됨에 따라 월세가 상승하게 되므로 자산가치가 늘어나게 된다. 오피스텔이나 상가, 근린생활시설 등은 대출 제한 부동산이 아니어서 레버리지 효과를 살릴 수도 있다.

 

혹자는 좀 찾아봤는데 가격이 너무 비싸다거나 수익률이 지나치게 낮아 살 수가 없다고 불평을 할 수도 있다. 미래가치가 높은 지역의 부동산은 거품이 낄 수밖에 없어 현재 수익률은 낮을 수밖에 없다. 하지만 개발이 진행되면서 가치가 오르고 또 환금성이 높다는 점에서 안전성이 뛰어나 부자들이 선호한다.


 

보다 더 큰 돈을 벌고 싶다면 '흙 속의 진주'를 찾아야 하지만 이는 현실적으로 불가능하므로 진주를 내가 만들어내면 된다. 쉽게 말해 '화장하지 않은 김태희'를 찾아서 내가 잘 화장시켜 데뷔시키면 된다는 말이다. 화장한 김태희는 찾기 쉬워 이미 몸값이 높지만 화장하지 않은 김태희는 몸값이 낮아 여러분들이 원하는 엄청난 시세차익을 올릴 수 있다.

 

화장하지 않은 김태희는 여러분 주위 도처에 있다. 하지만 안목이 없어서 매일 보고도 그냥 지나치는 것이다. 이런 안목은 어디서 생기는가. 일단 처음에는 안목 있는 사람들로부터 사례를 통해 배워야 한다. 가치가 지금은 없지만 '화장'을 통해 가치 있는 것으로 탈바꿈시키는 기술을 우리는 '디벨롭핑(개발)이라 하며, 이런 사람을 디벨로퍼라고 한다. 근데 디벨로퍼라고 해서 다 안목이 있는 건 아니다. 나중에 김태희가 될지 전혀 눈치채지 못할 김태희를 찾아야 진짜 디벨로퍼지 김태희 비슷한 사람을 발굴하는 거는 누구나 할 수 있는 일이다.

 

예를 들어, 서울 용산에 근린생활시설을 짓는다면 상당한 개발 이익을 실현할 수 있다는 건 누구나 다 아는 얘기다. 그런데 여기 땅값은 워낙 비싸 잘못하면 지어놓고도 손해를 볼 수 있다. 누구나 탐내는 '잘 생긴 반듯한' 땅은 무척 비싸기 때문이다. 그래서 실력없는 디벨로퍼들은 '싸고 좋은 땅이 없다'며 울상을 짓는다. 그 사이 땅값은 계속 오른다.

 

하지만 서울 요지에서 좋은 땅 찾다가는 다음 생애에서나 건물을 지어야 할 것이다. 서울에서 반듯한 땅은 이제 없다 해도 과언이 아니다. 따라서 실력 있는 디벨로퍼들은 못생긴 땅이라도 화장을 잘 시킬 수 있는 땅을 찾아나서고 있다. 이런 땅은 쓸모없는 땅이라 해서 거들떠도 보지 않아 무척 싸다. 디자인을 잘해 특색있게 짓는다면 기대 이상의 개발 이익을 창출할 수 있다.


 

직접 개발하기 힘든 일반인들은 이런 디벨로퍼들이 지어 분양하는 것에 관심을 가져야 한다. 원가가 싸기 때문에 비싸지 않아 구입 때부터 상당한 시세차익을 달성할 수 있다. 디벨로퍼들의 교육 과정에 참가하는 것은 더 큰 부자로 가는 지름길이다. '못생겼지만 화장이 잘 되는' 땅을 찾는 안목에서부터 건물을 짓는 기술까지 전과정을 배울 수 있기 때문이다.

 

이 과정에서 개발에 참여해 개발이익을 공유할 수도 있고, 좋은 물건을 선점할 수 있는 기회를 얻을 수도 있다.

 

기회는 주어지는 것이 아니라, 찾는 것이다. 시장이 다시 좋아지길 기다리는 것은 성탄절 선물 기다리는 아이처럼 순진한 생각이다. 시장과 상관없는 수준 높은 투자에 올인하라.

 

장인석

착한부동산투자연구소장

(주)케이디알종합건설 이사

전 동아일보 기자 "



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