전문가칼럼

전환기에는 안전한 수익형 부동산 노려라
작성자 : 윤재호     등록일 : 2019.01.31     조회수 : 3647
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  정부가 고강도의 '부동산 대책'으로 주택 수요자들의 고민이 깊어지고 있다. 보유세 개편안 등 정부의 연이은 규제로 주택 시장에 관망세가 짙어지고 있는 가운데 청약, 대출, 세금 및 재개발·재건축 규제가 총망라돼 매도자와 매수자가 본격적인 '눈치 싸움'에 들어간 양상이다. 실수요자들도 투자 타이밍을 잡지 못해 망설이고 마땅한 투자 상품에 대해 고민 중이다.

 

  더구나 아파트 재테크가 사실상 어려워지자 상가 등 수익형 부동산에 관심이 많지만 불황 여파에 시장을 관망하는 경우가 늘어났다. 불투명한 시장 전망 때문에 투자 상품을 찾지 못해 유동성 자금이 많아졌고 실수요자들마저 부동산 투자에 선뜻 나서지 못하고 있다.

 

  예전처럼 부동산 시장이 활성화되기 힘든 구조인 만큼 보유가치가 높은 수익형 상품을 노려야 한다. 불황에 강하고 안전한 수익형 부동산을 선별적으로 고르는 투자전략을 세워야 한다. 불투명한 시기라는 점을 감안해 우량 매물을 고르기 위한 중장기 전략이 필요하다. 목표 수익률을 낮춰 잡고, 과거 인기상품에 치우치기보다 미래 침체 가능성에 염두를 둔 전략을 세우는 게 효과적이다. 불황에 강한 수익형 부동산을 고르는 전략을 알아보자.

 

  도심 소형 임대부동산 노려라

 

  장기 불황이 예상될 때는 현금화할 수 있는 투자가 유리하다. 꼬박꼬박 임대료가 나오는 수익형 상품이 ‘차익용’ 부동산보다 훨씬 유리하다. 특히 도심 인기지역 꼬마 빌딩과 소형 상가는 안정적 임대수요로 인해 꾸준한 수익을 올릴 수 있어 불황에 강한 상품으로 꼽힌다. 도심 꼬마빌딩의 경우 임대소득은 연 4%대에 불과하지만 환금성이 뛰어나다. 중소법인들의 수요가 늘어난 데다 개인 자산가들이 투자대열에 적극 합류한 데 따른다.

 

  도심 내 월세 수익형 부동산들이 인기를 끄는 이유는 안전자산으로 입지를 굳히며 묻어두기 식 투자에 가세했기 때문이다. 편리한 교통이나 접근성, 주변 환경 요인이 불황기 투자에 유리하게 작용하였다. 불확실한 시세차익을 기대하기보다 수익률에 입각해 투자한 것에 투자한 것이다. 꼬마빌딩은 불황 여파에서 한발 비켜서 있다는 점과 실수요가 시장을 떠받치고 있기 때문에 비수기에도 가격이 강한 하방경직성을 보인다.

 

  안전한 수익형 부동산을 고르려면 ‘땅 짚고 헤엄치기’식으로 임차수요가 이미 맞춰진 상태로 분양하는 상품을 고르는 것도 한 방법이다. 즉 ‘선임대 후분양’ 상가나 오피스텔 등이다. 상가나 오피스텔의 임차인 계약이 먼저 이루어진 다음 일반에 분양하기 때문에 수익률을 확인한 후 안정적으로 투자할 수 있는 장점이 있다. 또 이미 완공된 건물을 분양받기 때문에 시행사 등의 부도나 사기 등에 따른 위험 부담도 그만큼 적다.

 

  상가 분양에서 주로 볼 수 있던 ‘선임대 후분양’ 마케팅전략이 아파트를 포함해 주상복합, 오피스텔, 근린·단지 내 상가에도 적용돼 눈길을 끈다. 고가의 월세 수요가 많은 도심 지역의 특성을 반영한 이색 마케팅 기법이지만 공실을 없애고 확정 수익률을 확보해 투자 즉시 안정적인 수익으로 이어지는 장점이 있다. 투자자들이 공실 우려 때문에 분양받는 것을 꺼리자 아예 임차인을 들이고 난 뒤 공급하는 방식으로 전환하고 있는 것이다.

 

  수요 넉넉한 소형 상가 골라라

 

  불황기에 가장 안전하고 저렴한 수익형 부동산을 꼽는다면 단연 LH 단지 내 상가이다. 안정적인 수익률과 가격, 공기업 공급 등의 장점을 두루 갖고 있다. LH 상가는 공공상가의 특성상 주변의 신규 분양상가보다 공급가가 30% 가까이 저렴하다. 또한 공급처에 대한 안전성을 확보하고 있고 1억 원 안팎의 소액 투자가 가능한데다 필수 근린업종 위주로 구성돼 공실의 위험성도 낮다. 따라서 실수요자들로부터 관심이 높은 편이다.

 

  LH 상가는 대단위 택지지구 내에 위치하여 대규모 세대수를 기본 배후수요로 고객을 확보하는데 유리한 장점이 있다. 100가구당 평균 1개 점포로 제한을 둔 것도 안정적 수익을 담보한다. 최근에는 상가 전체 공급량의 30%에 해당하는 꾸준한 물량이 공급돼 선택의 폭이 넓다. 다만 LH 상가는 입찰 방식이라는 특징 탓에 고가 낙찰에 대한 위험성이 높다. 예정가 대비 150% 이내에서 상황에 맞게 낙찰가를 조정해야 한다.

 

  수익형 부동산의 몸값을 올리는 필수 요건으로는 든든한 ‘수요’를 꼽는다. 수요 많은 지역 내 부동산을 고르려면 인구 증가지역을 선점해야 한다. 인구 유입과 부동산 가격은 정비례하기 때문에 만족할 만한 수익을 얻으려면 인구증가율을 꼼꼼히 따져야 한다. 수도권 택지지구나 개발지, 충청·강원 등 중부권, 제주 등 인구 유입이 늘어나는 곳의 저평가 부동산은 수요는 늘고 공급은 정체되어 수익형 부동산으로써 가치가 높아지기 마련이다.

 

  수도권과 지방도시 가운데 기업 투자가 활발한 곳도 수요 급증으로 수익성이 높아지고 있다. 삼성 LG 등 기업들의 대규모 투자가 이어지거나, 기업도시의 기업유치가 늘면 부동산의 수요 특히 상가나 소형 임대주택 수요가 꾸준히 늘어 시장에 온기를 불어 넣는다. 인천, 평택, 청주, 원주 등 호재지역은 기업유치 청신호로 인해 계획 인구가 늘면서 수익형 부동산의 날개를 달아주는 효과를 보고 있다.

 

  개발호재가 많고 도심에 위치해 있어 몸값이 올라갈 부동산으로 손꼽힌다 해도 동시에 향후 안정성과 투자가치 높은 부동산을 고르기는 쉽지 않다. 미래가 불확실한 시기일수록 투자의 기본에 충실할 필요가 있다. 프리미엄 상승 가능성이 높은 일자리가 풍부한 도심 부동산에서 이왕이면 수요가 몰려 시세차익과 함께 임대수익까지 가능한 상가 등 투자위험이 상대적으로 적은 상품에 대한 선별 투자가 필요하다는 것이다.


윤재호

메트로컨설팅(주) 대표

MBC, KBS, SBS 방송 출연

매경 부동산 경매강좌 주임교수"



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