전문가칼럼

재건축 · 재개발사업 最一線, 정비사업전문관리업의 체질개선이 필요하다
작성자 : 조필규     등록일 : 2019.09.23     조회수 : 1662
보내기

 2003 도시 주거환경 정비법(이하, 도정법) 제정 과정에서, 재개발·재건축 도시정비사업의 각종 비리와 무자격자 난립 방지를 목적으로 정비사업전문관리업(이하, 정비업체) 제도가 도입되었다. 특히, 무자격 컨설팅 회사의 본질적인 문제해결을 위해서, 일정 자본금과 인력을 확보하고 ·도지사에게 등록하게 함으로써 토지등소유자의 권익보호와 투명성 제고를 목표로 제도권 포함되었다.


 즉, 그동안 도시정비사업의 추진과정에서 조합과 공동시행자로 역할을 해왔던 시공자가 단순히 건설공사만을 담당하는 수급자로서 역할이 격하되면서 컨설팅 관련 업무의 공백을 보완하기 위해 마련된 제도라 있다.


 도시정비사업 추진과정에서 정비업체 참여의 긍정적 측면으로는 첫째, 정비업체가 사업구역 현황과 특성을 종합적으로 분석하여 체계적인 추진계획을 수립하고, 행정업무 전문성을 통해서 사업기간을 단축시키기 위함이다.


 둘째, 사업기간을 단축시켜 공사비 상승에 따른 조합원의 부담을 감소시키고, 분양가 산정 효율적 업종배치 등을 통해서 조합의 운영수익 극대화를 추구하는데 있다.


 셋째, 조합의 추진주체인 집행부와 조합원 이해주체 갈등이 발생할 경우, 합리적인 의견을 제시하고 합의점을 도출하여 효율성 제고를 하기 위함이다.


 즉, 도시정비사업에서 정비업체의 참여는 사업기간을 단축하고 비용을 경감시키는 효과를 얻기 위한 것이다.


 이에 비해, 부정적인 측면으로는 첫째, 정비계획이나 사업의 시행계획을 수립하고 추진위원회, 조합을 운영하기 위해서는 고도의 전문성이 요구되지만, 정비업체에서는 관련 기술자 보유인력이 미비한 상황이다.


 둘째, 해당 조합에서는 시공사 선정전까지 수십억에서 많게는 수백억 원의 막대한 자금이 소요되는데, 최소 5 원의 자본금을 소유한 정비업체가 23 이상의 사업장을 관리하기에는 무리가 있을 있다.


 셋째, 시공사, 정비업체, 건축설계, 도시계획 업체 등이 향후 사업 진행에 있어 유리한 고지를 선점하기 위하여 경쟁적으로 개입하고 있다. 특히, 시공사 선정을 위해서 정비업체에게 음성적으로 자금을 지원하는 경우가 빈번하게 발생하고 있다.


 관련 연구 자료에 의하면 정비업체 대표자가 정비사업 관련 자격이 없이 단순히 사업운영을 하는 형태가 61.8%(94 업체) 차지하고 있다. 특히, 무자격 종사자인 기타인력의 총원 대비 비율 50% 이상이 전체의 62.5%(40 업체) 차지하고 있다.


 


구분

업체

비율(%)

기술자격 있음

58

38.2

기술자격 없음

94

61.8

152

100

구분

업체

비율(%)

30%미만

6

9.4

30~50%

18

28.1

50~70%

27

42.2

70%이상

13

20.3

64

100



 따라서 도정법에 정비사업전문관리 업무를 포함시켜 조합의 협력과 최일선 지원주체로서 역할을 부여한 취지에 부합하기 위해서는, 정비사업전문관리업에 대한 다음과 같은 개선이 필요할 것이다.


 첫째, 정비협회의 역할이 개선이다. 도정법 74조의 5(협회의 업무 감독) 의거하여, 법정협회는 종사자의 인력관리 교육을 해야 함에도 불구하고 부동산 경기침체 등의 이유로 중단된 상황이다. 따라서 국토교통부·서울시에서 체계적인 관리·감독과 협회 단일화가 필요할 이다. 이를 통해서, 소속된 회원사의 인력과 실적관리를 체계화하고, 정기적으로 감독기관에게 보고하는 장치가 필요하다.


 둘째, 정비업체의 자격요건 강화가 필요하다. 정비사업 종사 중에서 건축사, 도시계획기술사 등의 기술인력 비율은 감소하고 있지만, 법인과의 업무협력은 증가추세다. 결국 이것은 법인과의 협약을 통해 상호 시너지 효과를 유발하자는 당초 법의 취지를 이용하여 정비업 등록을 위한 법인과의 협약체결의 형태로 이뤄지고 있는 것이다. 따라서 법인 업무협력 완화기준을 재검토하거나, 정비업체에 등록하여 5 이상 종사한자를 신설하는 등의 등록기준 개정이 진행되어야한다.


 셋째, 정비업체의 등록취소 기준 강화가 필요하다. ()경제의 주체인 정비업체 임직원의 공정성, 투명성 결여 등으로 각종 금품 향응제공(수수) 논란이 지속되고 있다. 따라서 도정법 개정을 통해 정비업체 임직원의 금품 향응제공(수수) 대한 등록취소 기준강화가 수반되어야 것이다.


참고: 조필규, 정비사업전문관리업 제도의 전문화 내실화 방안 연구, 한국토지공법학회.


외부 필진의 글은 본지 편집 방향과 일치하지 않을 수도 있음을 알려드립니다.


 


조필규

現 LH 토지주택연구원 수석연구원

現 대법원 법원행정처 전문심리위원(재건축, 재개발)

現 국토교통부 도시정비포럼 위원 등 다수 사회활동



3조 규모 항만재개발, 잠재력 · 투자가치 주목해야

일본 시가지재개발사업 보상의 특징과 시사점

재건축 · 재개발사업 最一線, 정비사업전문관리업의 체질개선이 필요하다

  전문가상담신청


이전글 지역주택조합의 사업시행자
다음글 분양가상한제 공습에 대처하려면