전문가칼럼

일본 시가지재개발사업 보상의 특징과 시사점
작성자 : 조필규     등록일 : 2019.10.16     조회수 : 1161
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 주택재개발사업 도시환경정비사업 정비사업의 시행을 위해서 토지 또는 건축물의 소유권과 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 손실을 받은 자가 있는 경우에사업시행자는 손실을 보상하도록 도시 주거환경정비법 명시되어 있으며, 세부기준은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 보상에 관한 법률 준용하게 되어있다.

 

 하지만 재개발사업 보상은 주거세입자를 중심되어 제기되어 왔으며, 상가세입자에 관한 고민이 부족한 실정이다. 이에 본고에서는 일본 시가지재개발사업의 보상종류 특징 검토를 바탕으로 국내 재개발사업 영업보상에 대한 개선방안을 제시하고자 한다.

 

1. 일본 시가지재개발사업의 보상종류 특징


 (1) 보상에 대한 기본적인 개념 : 일본 시가지재개발사업은 도시계획사업의 일환으로 공공사업의 성격이 강하며, 특히 도로, 공원 등의 공공시설 정비를 주목적으로 실시하는 경우는 공공사업과 유사하다. , 공공복지 기여를 목적으로 국가 등의 지원을 받으며 다른 일반 공공사업에 준하여 취급하고 있으며, 특정인에게 희생을 강요하지 않고 공평하고 적정한 보상을 원칙으로 하고 있다.

 

 (2) 손실보상 : 재개발사업 등의 공사를 위한 토지 건물의 명도에 따라 통상 발생하는 손실에 대한 보상을 뜻하며 토지수용법을 기본으로 운용되고 있다. 이러한 손실보상에는 지구 밖으로 이전함에 따라 발생하는 손실보상과 권리변환을 받은 자가 토지명도일로부터 시설건축물에 입주까지의 기간에 발생하는 손실보상을 포함하고 있다. 또한, 보상금의 산정은 사업시행자와 권리자간 협의로 정해지며 금전보상과 현물급부로 제공되고 있다.

 

 (3) 지원제도 : 정부와 지자체가 지원하고 있으며 차가인에 대해서는 임시점포로 이전하는 기간 임시점포에서 시설건축물에 입주하는 기간도 보상에 적용하고 있으며 지구 내에 거주하고 있는 토지, 건물 소유자의 권리 보상항목과는 크게 차이가 없다.

 

 또한, 권리변환을 희망하지 않고 지구 밖으로 전출하는 주민에게도 보상을 지급하고 있다. 전출하는 보상대상자는 권리변환을 받지 않고 종전에 가지고 있던 토지, 건물의 권리

소멸에 따른 보상과 차가권을 부여하지 않는 자에 대하여 지급하고 있다.

 

 정비사업 추진을 위해 토지, 건물 명도에 따라 손실이 발생할 경우, 토지보상법을 기본법으로 하여 손실을 보상하도록 하고 있으며 건물 등을 지구 밖으로 이전함에 따라 발생하는 손실보상, 권리변환을 받은 자가 토지명도일로부터 시설건축물에 입주까지의 기간에 발생하는 손실보상에 대해서 나누어 지급하고 있다.

공공목적에 의해 영업을 임시휴업할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 다음과 같이 보상되고 있다.

 

 먼저, 휴업 기간 중의 영업용 자산에 대한 고정적인 경비와 종업원에 대한 휴업수당 보상액, 휴업 기간 증의 수익 감소액, 휴업으로 또는 점포 위치의 변경에 의한 거래선 상실에 대한 손실액, 점포 이전에 있어서 상품, 이전광고비, 기타 점포 등의 이전에 수반되는 손실액을 보상하고 있다.

 

 게다가 영업을 휴업하지 않고 임시영업소를 설치하여 영업을 계속하는 것이 필요한 경우에는 가영업소 설치비용, 가영업으로 인한 수익 감소액. 임시영업소 이전에 따른 거래선 상실에 대한 손실액, 임시영업소 이전으로 인한 상품, 이전광고비, 기타 점포 등의 이전에 수반되는 손실액을 보상하고 있다.


일본 시가지재개발사업의 권리별 보상항목


구분

토지, 건물 소유자

(지구 소유자)

토지, 건물 소유자

(지구 소유자)

차가인

권리변환

전출

권리변환

전출

권리변환

전출

건물

-

-

-

-

공작물

죽목류

동산이전

-

-

임시주거

-

-

-

임대수입 감소

-

-

-

-

지대수입 감소

-

-

-

-

-

-

차가인

-

-

-

-

-

영업

-

-

-

가설점포

-

-

-

이전잡비

 

 

2. 소결


 (1) 이해주체간의 인식변화와 공공의 노력이다. 국내에서는 일본과 같은 영업보상의 원칙과 개념이 아직은 널리 인식되지 않은 상황이므로, 정부 차원에서 권리금 지급 여부 개선방안에 대한 검토가 필요할 것이다.

 

 (2) 영업보상액의 현실성이 필요하다. 이에 대한 방안으로는 영업보상 내역공개가 선행되어야 한다. 또한, 정비구역 지정이후 공람공고 일시점에서 감정평가를 실시하여 개발이익이 배제된 순수 종전자산 평가와 개발이익의 정도가 반영된 비례율 산출이 필요하다.

 

 (3) 재정착 지원이다. 정비사업지구의 세입자에게 우선 분양시 부담이 가중되므로 상가에 대한 우선임차가 필요하다. 그러나 영세한 상가영업자의 임대료 미납부 문제가 발생할 소지가 있으므로, 이에 대한 강구도 함께 요구된다.

 

참고 : 조필규, 주택재개발사업의 영업보상 실태와 개선방안에 관한 연구, 한국토지공법학회.

 

 

외부 필진의 글은 본지 편집 방향과 일치하지 않을 수도 있음을 알려드립니다.

 


조필규

現 LH 토지주택연구원 수석연구원

現 대법원 법원행정처 전문심리위원(재건축, 재개발)

現 국토교통부 도시정비포럼 위원 등 다수 사회활동



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