전문가칼럼

제주도가 처음으로 정비기본계획을 수립한다.
작성자 : 조필규     등록일 : 2020.03.24     조회수 : 644
조필규 (LH 토지주택연구원 수석연구원)

   제주도가 도시 및 주거환경정비기본계획(이하, 정비기본계획)을 처음으로 수립한다. 제주시와 서귀포시 인구가 50만명에 미달해 수립하지 않아도 됐지만 2018년말 기준 제주시 인구가 50만을 넘어서면서 법정계획을 의무적으로 수립해야 하기 때문이다.

  정비기본계획은 도시 및 주거환경정비법(이하, 도정법)에 따라 10년 단위로 수립하는 법정계획으로 2030 정비기본계획에는 정비구역별 정비사업의 기본방향과 지침이 담기게 된다. 제주도는 정비기본계획 수립 용역을 4월에 착수해 오는 2021년 상반기에 완료할 계획이라고 한다.

  제주도내 도시지역 일원(34.6㎢)을 대상으로 주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업 등 지역여건에 맞는 정비예정구역 지정을 검토하게 된다. 또한, 그 과정에서 2025년 제주특별자치도 도시관리계획, 제주특별자치도 도시재생 전략계획 등과 연계하는 것이 필요할 것이다. 

  특히, 제주도에서 처음으로 수립되는 정비기본계획인 만큼, 타 지자체의 문제점과 최근 주거지의 정책과 사회·경제적 여건변화를 검토하여 반영해야 할 것이며, 이에 다음과 같이 몇 가지 검토사항을 제언하고자 한다 

  1. 정비구역 지정요건을 완화는 자제하자 

   정비예정구역의 지정은 정비사업이 시행될 것으로 예상되는 지역을 미리 예측하고 행정절차 완화를 통해 정비사업의 추진을 원활하게 하는 것을 그 목적으로 하고 있다. 이에 따라 정비기본계획에서는 노후도를 포함한 접도율, 과소필지 비율 등 정비구역 지정요건을 완화하여 정비예정구역을 선정하는 경우도 있다. 
   그러나, 부동산시장 침체로 인한 정비사업 추진의 장기화로 인하여, 정비예정구역이 과도하게 남아있게 되는 등 정비사업 관리에 문제점이 노출되어 향후에 정비구역 지정요건을 강화하는 지자체가 빈번하게 발생하고 있다. 
  따라서, 정비구역 지정요건을 완화하여 정비예정구역을 지정하지 않는 것이 정비기본계획수립의 첫 단추라고 할 수 있다. 
 
  또한, 부득이하게 정비기본계획상 정비예정구역 선정기준 완화에 따른 법적 구역지정 요건을 충족하기 위해 경계조정이 수반된다.
   이때 기반시설 확보와 구역 정형화를 위해 간선가로를 기준으로 이루어지는 필지 분할과 더불어, 간선도로변 상가 및 신축건물 제척 등이 발생하여 정비구역의 경계가 부정형적으로 변하게 된다. 
  이러한 경계조정은 제척 지역에 대한 관리방안의 부재와 사업추진속도의 저해, 부정형적인 정비구역계와 주변 기반시설과 연계되지 않는 사업구역 선정 등의 요인으로 작용하게 된다. 
   따라서 별도획지로 구분이 가능하게 하는 등 제척할 지역에 대한 관리 방안을 마련해 주어야하며, 객관적인 구역지정 선정요건을 통해 정비예정구역의 조정이 필요할 것이다. 
  
 2. 도로와 공원 중심의 편중된 정비기반시설은 피하자  

   통상적으로 정비기본계획에서 제시하고 있는 주택재개발사업 및 주택재건축사업의 정비기반시설 종류와 설치기준은 유사하다. 이는 두 정비기본계획의 수립시기가 유사하고 근거법이 동일하기 때문이다. 단, 재건축사업은 도로의 설치규정을 구체화하였고 학교의 설치기준은 완화하였으며 문화복지시설의 종류를 확대한 것이 차이점이다. 
   실제 확보되는 정비기반시설 설치 현황을 살펴보면 도로와 공원을 중심으로 정비기반시설이 편중되고 있다. 
   그러나 최근에 정비기반시설(도로, 공원 등) 설치에 따른 공공기여 시 필수기반 시설에 대해서 최소한의 공원과 도로만을 받고 나머지는 건축물로 받는 경향이 증가하고 있다. 정비기반시설도 하나의 시설이 아니라 입체화(공원 및 주차장 혹은 작은 도서관, 유치원, 어린이집 등) 도입이 증가하는 추세다.
 
  따라서, 정비기반시설의 설치는 의무비율 면적뿐만 아니라 실효성 측면에서 정비기반시설의 입체화가 요구되고 있으며, 이러한 변화는 증가추세이므로 “정비기본계획의 부문별 계획에서 주요 가이드라인”을 제시하는 것이 필요할 것이다. 

  3. 서민주거 불안을 고민하자. 

   주택공급을 위한 정비사업으로 인해 주거부담 능력이 부족한 서민을 위한 소형주택 감소가 예상되므로, 이로 인해 주거부담 능력이 부족한 서민은 이주를 선택할 수밖에 없는 상황이 발생한다. 
   또한, 타 지자체 사례를 보면 정비사업 주변지역의 단독·다세대·다가구의 전세가격이 정비사업의 단계별로 구역지정과 사업시행인가, 관리처분인가의 단계를 거치면서 가격이 급등하는 현상이 나타나고 있다.
   이처럼 정비사업은 대상지 주변지역의 전세가격 상승을 부추기며, 특히 관리처분 이후 단계에서 정비사업 대상지의 건축물들이 철거되기 시작함과 동시에 주변지역의 전세가격은 자연스럽게 상승하는 현상이 나타나므로, 서민주거 불안을 함께 고민하는 것이 필요할 것이다. 

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