전문가칼럼

코로나19 이후 상업용 부동산, 혁신이 찾아온다!
작성자 : 최원철     등록일 : 2020.03.30     조회수 : 2271
                                                         연세대학교   최원철 겸임교수(mickey97@nate.com)

    최근 코로나19로 인해 소상공인, 특히 음식점이나 백화점, 유통상가, 면세점 등이 많이 어렵다고 한다.  국내만 그런 것이 아니라 미국, 유럽 등도 아예 통행금지나 여행금지, 음식점 강제 휴점 등 매우 어려운 상황이 이어지고 있다.  반대로 ‘사회적 거리두기’를 잘 실천하면서 각종 물품 및 음식 배달은 폭증하고 있다.  결국 온라인 쇼핑이 매년 20% 대의 성장을 거듭하고 있었고, 그 영향으로 롯데쇼핑이 200개의 점포를 정리한다고 2월에 발표하였는데, 코로나19로 올해 안으로 더욱 빨리 정리를 하겠다고 할 정도로 오프라인상가는 설자리를 잃어가고 있다.
특히 코로나19는 그동안 온라인 쇼핑이나 음식배달에 익숙하지 않았던 계층까지 급속히 확산되면서 매장 임대료나 인건비가 안 들어가서 더욱 저렴하게 살 수 있다는 것을 확실하게 국민들에게 인식을 시켜 주었기 때문에 코로나19가 끝난 후에는 아이쇼핑 위주로 오프라인 매장을 둘러 볼 것이고, 구매는 휴대폰을 통해 최저가를 검색해서 온라인으로 하게 될 가능성이 더욱 높아졌다.  오피스의 경우에도 지금 대형IT 회사들이 전부 재택근무를 해도 회사를 운영하는데 큰 문제가 없을 정도로 변하고 있고, 오히려 출퇴근 시간 절감, 온라인 활용으로 업무효율 향상 등 점차 경쟁력을 갖추면서 변하고 있어서 과연 SF영화에서나 보던 재택근무 또는 이동근무가 보편화되어 가지 않을까 생각된다.  그리고 사람들을 서로 피하는게 일상이 되다보니 공유오피스나 공유주거가 다양한 장점이 있는데도 불구하고 새로운 형태의 공유 부동산으로 거듭나게 될 것 같다.  이런 변화를 미리 잘 예측하는 디벨로퍼, 건설회사, 자산운영사들이 향후 국내는 물론 해외 부동산개발 시장을 선점할 수 있으니, 지금부터 미리 준비를 해야 할 때인 것이다. 

  재택근무를 통한 미래형 오피스 혁신
 판교에 있는 대형 IT회사들이 대부분 재택근무를 하고 있는데, 오히려 출퇴근시간 절약에 따른 개인 피로감 감소, 업무집중도 향상 등 예상치 못한 좋은 효과들이 나오고 있고, 특히 초고속인터넷망은 물론 사내 인트라넷망, 실시간 화상회의 등 첨단 재택근무를 위한 솔루션들이 이미 대부분 잘 갖춰져 있기 때문에 대규모 인원이 재택근무를 해도 회사운영에 큰 문제가 안 나오고 있다. 최근 Google에서는 Google Campus 회원들에게 자사의 재택근무 솔루션인 Google Solution들을 활용하면 도시간 국가간 소통은 물론 협업, 화상회의, 정보공유 등을 아주 쉽게 할 수 있다고 홍보하는 메일을 보냈다.  이미 Google의 10만명의 직원들이 세계 50여개국 150개 도시에서 이 Solution을 활용하여 업무를 하고 있고, 특히 자사직원의 약 48%는 서로 떨어져 있는 건물에서 회의를 하고, 약 39%는 아예 국가나 도시간 회의를 한다고 홍보하고 있다.  최근 스마트오피스로 리노베이션한 SK는 개인 자리가 고정되어 있지 않고 회사 출근하여 아무 자리나 않고 자신의 휴대폰을 연결하면 직접 관련된 업무를 볼 수 있게 하였고 저장은 cloud를 활용하고, 충전은 사무실 어디에서든지 무선 충전이 가능하도록 바꾸었다.  이미 외국회사에서는 많이 활용하고 있는 시스템이지만, 5G 통신망과 회사내 통합 cloud 환경을 활용함으로써 좀 더 빠르고 편하게 진화한 것이다.  미래 SF영화를 보면 종종 집에서 화상회의나 사이버로 일하는 모습들이 나오곤 한다.  2000년 중반에 대우건설에서 서울역앞 연세세브란스병원 건물 1층에 설치했던 ‘미래 주택문화 전시관’의 2030년, 2050년 주택을 들어가면 이미 이런 재택근무를 하는 시스템이 필요할 것이라고 설계되어 실제 견학을 할 수 있었는데, 최근에는 일부 건설회사들이 아빠의 공간, 엄마의 공간 등을 강조하는 재택근무용 공간을 주거에 배치, 집에서도 편하게 혼자서 조용히 회사업무를 할 수 있도록 하는 신평면을 선보이기도 하였다.  이번 코로나19 사태로 이미 국내 대형 IT 회사들이 대규모 인력을 재택근무를 시켜 보았기 때문에 아마도 더 이상 사무공간을 확장하지 않고 오히려 원하는 직원들에게 재택근무를 시킬 수 있는 환경을 갖추게 될 가능성이 더 높아 질 것이다.  결국 국내 오피스 공실률이 10% 이상 되는데, 점차 경쟁력을 갖지 못하는 오피스는 빠르게 비어 갈 것이고, 이런 오피스는 공유형 주거로 바꾸어 주어야 할 것이다. 

  공유주방과 결합한 미래형 식당
  최근에 코로나19로 인하여 음식배달시장이 급성장하고 있다.  2018년에 비해 2019년에 두배이상 이미 성장한 음식배달시장이 코로나19 여파로 폭발적인 성장을 하고 있다. 하지만 일반 음식점들은 치열한 경쟁을 해야 하기 때문에 음식배달회사들이 주로 성장하고 음식을 조리하여 판매하는 일반 음식점들은 고객들이 크게 줄어 사무실 임대료는 물론 인건비 부담으로 큰 어려움을 겪고 있다.  그런데, 음식배달 시장이 커지자 같이 성장하는 음식점들이 새로운 시장으로 커지고 있다.  바로 공유주방이다.  먼슬리키친, 심플키친, 위쿡 등 이미 많은 공유주방 업체들이 성장을 하고 있었지만, 이번 코로나19 사태로 음식배달시장이 커지니까 일반 매장 판매보다 배달위주인 공유주방 업체들은 그야말로 날개를 달게 된 것이다.  평균 80~150평 정도크기에 입지가 별로 안 좋아서 저렴한 임대료를 받는 지하1층이나 1층 공간에 주방만 미리 10여개를 만들고 여기에 음식점 창업할 사람들이 주방 사용료만 한달에 약 160만원 내고 음식을 조리하여 배달만 하는 형태이다.  즉, 원래 배달을 위주로 만들어진 음식점이기 때문에 요즘 같은 시대에서는 오히려 가성비가 월등히 뛰어나기 때문에 소비자들이 아주 좋아하는 음식점으로 거듭나게 된 것이다.  임대료도 싸고, 인건비도 없고 각종 음식재료들을 공동으로 구매, 활용하므로 원가도 절감되기 때문에 일반 음식점에서 배달받는 것보다 훨씬 경쟁력을 가질 수 밖에 없는 것이다.  최근에 먼슬리키친의 경우에는 기업 사옥의 구내식당에 공유주방을 넣어 점심, 저녁에는 그 회사 직원들이 20~30여개의 음식점들에서 마음대로 메뉴를 골라먹고, 그 이외의 시간에는 그 오피스 근처 주거지역이나 다른 오피스에 음식을 배달하여 지속 가능한 구내식당을 만들고 있어 기업도 좋고, 공유주방도 같이 좋은 새로운 형태의 사업을 추진하고 있다.  아마 조만간 대기업의 구내식당들이 대부분 이런 형태로 바뀔 수도 있을 것 같다. 
  
  스마트팜, 캡슐호텔을 활용한 미래형 상업시설
 최근 롯데쇼핑에서는 백화점, 마트 등 200여개의 오프라인 점포를 올해 안에 빠르게 정리하겠다고 발표하였다.  매년 20% 씩 성장하고 있는 온라인 쇼핑을 따라 잡기가 매우 힘들 수 밖에 없는 상황이 된 것이고, 이마트 역시 많은 매장을 매각하거나 다른 용도로 재개발 하고 있다.  대부분의 오프라인 매장들은 특별한 콘텐츠가 없는 한 온라인 쇼핑시장과 경쟁을 할 수 없고, 이번 코로나19 사태 이후 더욱 오프라인 매장 이용이 줄어들고 이미 20, 30대뿐만 아니라 60, 70대까지도 인터넷쇼핑뿐만 아니라 휴대폰으로 직접 쇼핑하는 모바일 쇼핑에 익숙해지고 있다.  그러면 백화점에 방문한다고 해도 그 자리에서 휴대폰으로 최저가격을 검색하고 주문까지 할 수 있는 역량들을 전 국민이 다 갖추게 되니까, 오프라인 매장은 정말 온라인 쇼핑으로는 할 수 없는 특별하고 그리고 지속적으로 고객이 찾아올 수 있게 하는 특별한 콘텐츠를 갖추어야만 살아 날 수 있을 것이다.  과연 이런 특별한 MD는 무엇이 있을까? 우리가 아무리 쇼핑을 줄인다고 하여도 1, 2인 가구나 주부들이 꼭 사야만 하는 것은 과일, 채소 및 야채일 것이다.  그런데 국내는 농촌에서 최종 소비자까지 유통과정이 복잡하여 유통비용이 약 70% 들어간다고 한다.  그래서 농촌에서 새벽에 직접 배송해 주는 구독경제가 점차 뜨고 있다.  하지만, 내가 인터넷이나 모바일로 과일, 채소, 야채를 구매하는 것보다는 직접 보고 사는게 아무래도 안심이 된다.  이런 대안이 바로 스마트팜 시설이다.  지하철 7호선 상도역내에 서울교통공사와 팜에이트라는 회사가 국내 최초로 스마트팜과 함께 유치원, 유아원생들이 견학 및 체험할 수 있는 메트로팜을 건립, 운영하고 있다. 국내는 물론 미국 CNN에서까지 와서 뉴스에 내보냈다고 할 정도로 획기적인 시설이다. 그런데 바로 이 스마트팜을 미국이나 유럽에서는 바로 오프라인 대형마트에 설치를 하고 있다. 즉, 농촌에서 유통비용을 들여서 가지고 오는 것이 아니라, 바로 대형마트가 생산지가 되기 때문에 그만큼 시설비를 감안하더라도 경쟁력이 있기 때문이다.  소비자들은 1년 내내 기후변화와 상관없이 활용할 수 있어서 좋고, 대형마트들은 고객들이 지속적으로 찾아오기 때문에 좋을 수 밖에 없다.
  그런데 이런 스마트팜 뿐만 아니라 최근 지하철이나 지하철과 연결된 대형마트 내에 공유주방, 캡슐호텔 등을 하면 공실도 줄고 이 곳을 활용하는 많은 사람들이 저렴한 비용으로 다양한 활동을 할 수 있어 미래형 상업시설의 MD로 탄생할 것 같다. 중국이나 일본, 동남아에서 오는 젊은 관광객들은 교통이 편리하고 저렴한 숙박을 하고 싶어하기 때문에 이런 시설은 당연히 성공할 수 있는 시설들이 될 것이다.  

  코로나19로 가장 많이 변하고 있는 재택근무를 통한 오피스의 변화, 음식배달문화의 변화, 온라인 쇼핑 급증으로 인한 오프라인 대형상가나 마트의 변화에 대해 간략하게 예측을 해 보았는데, 좀 더 자세한 내용은 매경 부동산아카데미 과정을 통해 국내외 사례 및 각종 자료를 가지고 알려드리도록 할 예정이다.  전세계 상업용 부동산 시장이 코로나19로 급변하고 있는데, 이를 미리 예측하게 된다면 도시개발, 도시재생시장을 선점하게 될 것이다. 

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