전문가칼럼

코로나19시대 상업용건물 임대주거로 전환하여 일자리 창출하자!
작성자 : 최원철     등록일 : 2020.05.06     조회수 : 1271
최근 코로나19로 인하여 언택트 시대가 빠르게 다가오면서 상업용 부동산들이 빠른 속도로 어려워지고 있다.  산자부에서 발표한 3월 쇼핑몰 동향에서도 이미 온라인쇼핑이 49%를 넘어 4월 이후에는 오프라인 쇼핑을 넘어설 것으로 예상된다.  
그리고 음식 배달업도 급증하여 매년 2배씩 성장하고 있고 여기에 공유주방 사업이 오히려 다른 공유부동산 시장에 비해 비약적인 발전을 할 것으로 기대된다.  그렇다고 코로나19 이후에 다시 오프라인 시장이 확대될 것 같지는 않다.
  
이미 소비자들은 모바일쇼핑에 익숙해지고 가격이 저렴한 것은 물론 본인이 원하는 모든 상품을 쉽게 검색하고 또 다른 소비자들로부터 추천도 받기 때문에 다시 오프라인 쇼핑으로 가기에는 정말 획기적인 차원의 변화가 있기 전에는 거의 힘들다고 본다.  
아무래도 오프라인 쇼핑은 건물 임대료에 인건비 등이 항상 들어가기 때문에 최근 언택트 시대에 발맞추어 로봇을 활용하는 상점이나 음식점이 늘어나고 있는데, 결국 오프라인이 살아 남을려면 인건비를 줄여야 하는, 다시말하면 일자리는 크게 줄어드는 효과가 나타나기 때문에 결국 코로나19 이후 일자리는 줄어들 수 밖에 없다. 그렇다고 지금 소상공인들이나 자영업자들이 힘들다고 계속 재난지원금을 주거나, 소상공인 대출로 지원해 준다고 해도 다시 회복될 수 있을 만한 가능성이 많지 않다.  물론 개개인별로 특화된 경쟁력을 가진 상점이나 음식점은 살아남을지 몰라도 결국은 온라인시대나 언택트시대에서는 차별화된 경쟁력없이는 거의 불가능하다.  그리고 상점이나 음식점 수요도 크게 줄어들 것이고, 호텔의 경우에도 결국 1년이내 회복은 내수관광 확대를 통한 일부 경쟁력있는 호텔의 경우만 살아남을 가능성이 크다.  
전세계적으로 자국민 보호를 위해 외국인 입국을 금지하고 있고, 또 우리도 외국인 관광객을 쉽게 받아들이지 못할 것이기 때문이다.  오피스의 경우에도 경제 자체가 어려워지면 공실률이 점차 늘어날 것이고, 프라임급 오피스의 과잉공급과 지식산업센터의 무분별한 확대로 기존 건물들은 점차 공실이 확대될 전망이다.  그러면 코로나19 시대에서 지금 당장 소상공인, 숙박업소, 중소형 오피스 시장을 살리고 또한 많은 일자리를 만들려면 어떻게 해야 할까?  정답은 빠르게 변화하는 4차산업혁명시대와 언택트 시대에 맞는 부동산 정책이 필요하다.  즉, 수요가 없는 상업용 부동산을 수요가 계속 많은 주거용 부동산으로 빠르게 전환시킬 필요가 있는 것이다. 

  작년 9월에도 매경 컬럼을 통해 영국의 PD(Permitted Development) 정책을 소개한 적이 있었다.  영국정부도 오피스 수요가 감소하고 주택가격이 폭등을 하니까 2013년 5월부터 민간이 자율적으로 필요에 따라 건물 사용 용도변경을 허가없이 추진할 수 있도록 하는 PD정책을 시행하였다. 바로 지금 국내에서 가장 필요한 정책 중 하나이다.  
위에서 언급한 것과 같이 코로나19 이후에도 어짜피 언택트경제나 온라인시장이 확산되면 소상공인이나 음식점, 중소형 숙박시설이나 중소형 오피스의 경우 계속 어려울 수 밖에 없다.  바로 이런 부동산들을 영국과 같이 빠른 속도로 대도시, 특히 서울과 같이 가장 필요한 용도인 주거로 변경을 할 수 있도록 해준다.  
리모델링을 통하여 주거로 변경, 분양할 경우에는 기존 주택법에 따라 분양을 하도록 하고,  임대용 주거로 전환할 경우에도 정부에서 추진하는 각종 임대주거의 최소요건은 갖추도록 하고 주차장이 모자랄 경우엔 아예 ‘공유형 자동차’ 전용 주차장만 만들게 하여 임대 주거에 입주하는 개인이 차량을 소유하지 않도록 유도한다.  이미 국내 임대 주거에 입주하는 청년이나 신혼부부, 노인들 모두 눈이 높아져서 예전과 같이 집주인이 대충 꾸며놓은 공간은 거부하고 있고, 또한 바로 바로 문제가 있으면 신고토록 하여 처음부터 제대로 된 공간으로 리모델링 하도록 유도하면 된다.

이미 서울에서 일부 대형호텔이나 대형 오피스의 경우, 인허가를 받아 고급형 임대주거로 전환하는 사업을 하고 있지만, 개인이 소유한 중소 규모 상가나 숙박시설, 중소형 오피스의 경우는 절차가 까다로워서 잘 진행하지 못하고 있다.  만일 영국의 PD정책과 같이 민간이 자율적으로 진행할 수 있도록 조례를 개정한다면 리모델링 수요가 급증을 하여  당장 수만개의 일자리가 창출될 것이다. 
최소한 1~2년 동안에 리모델링에 따른 중소건설업체, 인테리어업체는 물론 도배, 장판, 창호 등 내수경제가 활성화 될 것이다.  그리고 리모델링이 끝나면 서울에만 수십만개의 저렴한 주거공간이 생기게 되고, 온라인쇼핑이나 언택트 경제가 코로나19 이후에 경제를 급속히 변화시켜도 안정된 수익을 집주인들이 계속 얻을 수 있어 부동산적이 측면은 물론 일자리 창출, 지속가능한 경제 부흥도 기대할 수 있게 된다.  
이미 세상은 코로나19 시대 이후의 언택트 경제시대, 공유경제 시대로 빠르게 변화하고 있다.  변하는 세상에 맞는 수요가 있는 부동산 정책을 과감하게 시행해야 상업용 부동산 시장도 안정화 될 것이다.  지금 제안된 내용을 좀더 자세히 보시고 싶은 분은 매경 부동산컬럼(2019년 9월 24일)에서 확인하시기 바란다.  

지금 당장 이 정책이 시행된다면 코로나19가 장기화 되더라도 소상공인들 일자리는 상당히 많이 생겨나게 될 것이다.  최근 대한건설협회에서 국가 경제부흥과 건설업의 위기를 살리기 위해 대규모 SOC를 제안한 적이 있다.  미국에서도 1930년대 경제 대공황시기에 이런 정책을 사용하였다.  하지만, 대형 SOC 공사가 예전에는 수많은 일자리를 만들어 내었지만, 지금은 첨단 장비로 단지 몇 명만의 일자리 밖에 못 만든다.
그리고 수익은 대형 건설회사가 다 가지고 갈 것이다.  그리고 필요없는 도로나 철도만 더 생기게 될 지도 모른다.  
지금 당장 수많은 소상공인들을 위한 가장 필요한 정책이 어떤 것일까 생각해 보시면 지금 제안한 한국형 PD정책을 하루라도 빨리 전문가들 의견들어 시행하는 것이 가장 효과적일 것이라고 생각된다.  서울에 수많은 주거공간이 제공된다면 주택가격 안정화에도 당장 도움이 될 것이기 때문에 장기적으로 보면 부동산 전반에 걸친 꼭 필요한 정책이다. 

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