전문가칼럼

서울시 재건축사업 건축심의 소요 기간은?
작성자 : 조필규     등록일 : 2020.07.14     조회수 : 2045
국내 부동산 시장에서 중요한 비중을 차지고 있는 “강남”, 특히 재건축사업의 안건 수요가 가장 많은 서울시 서초구를 대상으로 건축심의 소요 기간을 검토하는 것은 서울시의 전반적인 재건축사업 흐름 파악에 유용할 것으로 판단된다. 
  이에, 서초구 건축심의 소요 기간을 파악하기 위하여 2017년 1월부터∼2019년 12월 기간 내에서 ① 조건부의결∼조건부(보고) 완료까지의 소요 기간, ② 최초 건축심의∼조건부(보고) 완료까지의 소요 기간으로 구분하여 검토하면 다음과 같다. 

(1) 소요 기간Ⅰ. 조건부 의결 ∼ 조건부(보고) 완료까지 

최근 3년(2017년 1월∼2019년 12월), 서초구 재건축 건축심의에서 조건부(보고)의결 이후 조건부(보고) 완료까지의 소요 기간은 평균 161일(약 5개월)이 소요되고 있다.
  또한. 조건부(보고)의결 이후 최단기간 내 조건부(보고) 완료된 것은 방배13구역으로 15일 소요되었으며, 최장기간은 반포우성아파트로서 848일이 소요되었다.
 
  건축심의 심의 분야별로 소요 시간을 보면, 건축위원회에서 건축 분야로 논의된 것은 190일(약 6개월)이 소요되고 있으며, 경관을 시작으로 타 분야가 함께 논의된 경우에는 146일(약 5개월 소요)이 소요되고 있다.

그러나, 건축 분야에 특별건축구역 1개 단지(신반포3차, 경남아파트)가 포함되어 있어서 이것을 제외하면 114일이 소요되고 있다. 
  즉, 서초구 재건축사업은 서울시 건축위원회에 1회 상정한 뒤, 재상정하기까지는 약 5개월이 소요되는 것을 알 수 있다. 5개월 동안, 해당 조합의 수많은 이해관계자는 건축심의 통과를 위해서 수정 및 보완 등을 거쳐 차기 건축심의를 준비하게 된다. 
  따라서, 이러한 시행착오를 줄이기 위해서는 “일단 건축심의에 상정해보자”라는 접근보다는 “대상지 특성 분석” 등을 사전에 철저하게 준비하여 건축심의 기간을 단축하는 노력이 필요한 것이다. 

서울시 서초구 재건축사업 건축심의 소요 기간(Ⅰ)
- 조건부 의결∼조건부(보고) 완료까지

(2) 소요 기간Ⅱ. 최초 건축심의 ∼ 조건부(보고) 완료까지 

최근 3년, 서초구 재건축 건축심의에서 최초 건축심의부터 조건부(보고) 완료까지의 소요 기간을 보면 다음과 같다. 단, 보류 의결된 방배5구역, 최근 3년 기간 내 1회의 건축심의만 개최된 3개 단지(삼호가든3차아파트, 방배삼익아파트, 방배경남아파트)는 제외했다.

먼저, 17개 단지 중 상기의 사유로 4개를 단지를 제외한, 조건부(보고)가 완료된 13개 단지의 평균 소요 기간은 186일(약 6개월 소요)로 나타나고 있다. 
또한, 서초구 13개 단지 중에서 가장 소요 기간이 긴 것은 방배우성아파트가 876일 소요되었으며, 가장 단기간에 조건부(보고)가 완료된 단지는 26일로서 2개(반포주공1단지(1, 2, 4주구), 신반포13차)가 해당된다. 

서울시 서초구 재건축사업 건축심의 소요 기간(Ⅱ)
- 최초 건축심의∼조건부(보고) 완료까지

정비사업 건축심의는 심의 소요 기간 예측의 한계 등으로 많은 전략과 고민을 바탕으로 접근해야 한다. 이를 통해서 조합원, 인허가권자인 행정관청과 더 나아가 국가의 경제적·사회적 비용 절감 효과를 기대할 수 있다. 

“옆 단지는 통과되었다.” 용적률을 더 많이 받기 위해서 “그냥 무조건 밀고 가면 된다.
” 등 기존 방식으로는 “높은 장벽”으로 일컫는 건축심의 통과가 지연되면서 조합에 경제적인 부담을 주고 사업이 장기간 미궁에 빠질 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다. 

자료 : [재건축·재개발 건축심의 이렇게 하면 빨리 통과된다] 책 참고, 랜드앤하우징  

1) 특별건축구역 1개 단지가 포함되어 있다. 
2) 경관분야를 시작으로 두 개 이상의 심의분야가 포함된 것을 의미한다. 
3) 2017년 1월부터 2019년 12월까지의 기간을 의미하며, 그 외 기간은 검토에서 제외하였다.


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