전문가칼럼

공모리츠를 활용한 임대주택 공급 시작하자!
작성자 : 최원철     등록일 : 2020.07.24     조회수 : 1587
한양대 부동산융합대학원 최원철 교수/ 한국리츠협회 전문위원(mickey97@nate.com)

    리츠(REITS : Real Estate Investment Trusts)는 개인이나 기관 투자자들로부터 자금을 모아서 부동산이나 부동산 관련 대출, 유가증권, 자본금 등에 투자하여 발생되는 수익을 투자자들에게 배당하는 상품으로 부동산투자회사법상 주식회사 또는 투자신탁이다. 

 리츠는 발행주식 총수의 25% 이상을 주식시장에서 일반인들에게 공모할 수 있고, 1인당 출자한도는 최대 35%, 총자산의 70% 이상(간주부동산은 별도한도 없음)을 부동산에 투자, 운용해야 하고, 특히 배당가능 이익의 90% 이상을 배당하도록 하고 있어서 은퇴자금이나 퇴직연금 등 장기간 안정된 수익을 원하는 주식투자자들에게 매력적인 상품이 될 수 있다.  

그래서 국토부에서는 국민들이 1만원정도 소액으로도 부동산에 투자할 수 있도록 2019년에 리츠공모상장 활성화방안을 내놓았고, 많은 투자자들의 관심을 가졌던 ‘롯데리츠’가 작년에 상장을 했는데, 청약 경쟁률이 63.28:1 이나 나올 정도 개인투자자들에게 큰 관심을 끌었다.  이유는 일단 저금리에 증시가 떨어져도 년 6.3~6.6%대의 안정적인 배당을 기대할 수 있었고, 특히 롯데그룹이 직접 롯데AMC를 설립, 안정적인 운영이 기대되었기 때문이다.
  

그리고 올해 하반기에 국내 최초로 임대주택 기반 공모리츠가 나올 예정이다.  이지스레지던스리츠가 유가증권시장에 상장을 할 예정으로, 공공지원 민간임대주택사업인 인천 부평더샵에 투자할 예정이다.

인천 부평더샵은 십정2구역 주거환경개선사업의 일환으로 총 5,678세대 중 부평더샵의 부동산 임대사업자인 ‘이지스 151호’가 매입한 3,578세대를 대상으로 지분증권에 투자하는 방식으로 추진되고, 증권에 대한 분배금을 기초로 기관 및 개인 투자자들에게 배당금이 지급될 예정이다. 그 중 개인투자자들에게 공모할 금액은 895억원 수준이다. 

이런 공공지원 민간임대주택사업은 중산층의 주거안정을 위해 무주택자에게 시세보다 저렴한 가격에 주택을 공급하는 사업으로 일반 임대주택과는 달리 저렴한 시세에 임대료를 책정할 수 있게 용적률 상향 등 정부가 지원하는 사업이기 때문에 임대수익을 통한 안정적인 리츠운용은 물론 8년뒤 매각차익에 따른 목표치를 실현할 수 있기에 가능한 상품으로 알려져 있다. 

최근 서울시에서 여의도, 압구정동 등 그동안 지지부진했던 재건축에 대해 일반 분양분을 공공임대아파트 방식으로 전환하여 분양하는 조건으로 빨리 추진하자고 국토부에 건의를 했지만 여전히 주변 부동산 급등 및 전세물량 부족에 따른 전세가 급등 등을 우려하여 고민을 하고 있는 실정이다.
  하지만, 전국에 있는 수많은 재개발재건축 사업을 무한정 묶어둘 수는 없을 것이고, 특히 일반분양분에 대한 로또분양 인식을 줄이기 위해서라도 바로 많은 개인들이 투자에 참여할 수 있는 일반분양분에 대한 임대공급 및 이를 활용한 공모리츠 활성화를 할 필요가 있다.  

공공적인 성격을 가지면서도 많은 개인투자자들에게 안정적인 배당수익과 향후 매각차익에 따른 수익성도 보장할 수 있으니, 선진형 주택공급의 일환으로 적극 검토할 필요가 있다.  다만, 현재까지는 임대아파트에 대한 공모리츠방식에 대해 다양한 인센티브가 더 주어져야 금융투자자들이 좀 더 적극적으로 투자할 것이다.  요즘 부동산에 투자를 하면 투기라고 하고, 주식에 돈을 넣으면 투자라고 하지 않는가?  이제는 주택도 공모리츠를 통해 투자를 하는 시대로 변해야만 한다. 

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