조필규 LH 토지주택연구원 수석연구원 / 

대법원 법원행정처 전문심리위원(재건축·재개발)

  정비구역이란 정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 「도시정비법」 제16조에 따라 지정·고시된 구역을 말한다(도시정비법 제2조 제1호). 정비구역의 지정은 단순히 면적만을 의미하며, 정비사업의 구체적인 내용이 없으므로 정비구역 내 사업의 지침이 될 수 있는 구속적인 행정계획인 정비계획이 필요하다. 

  이러한 정비계획은 기본계획에 적합한 범위 안에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등 「도시정비법」 시행령 별표1의 요건에 해당하는 구역(정비구역)을 계획적이고 체계적으로 정비하기 위하여 수립하는 것으로 노후·불량한 지역의 주거환경개선과 기반시설 확충 등 도시기능의 회복을 통해 주민 삶의 질을 높이고자 하는 데 의의가 있다.

  “정비구역이 지정되고 정비계획이 수립되면” 이 양자가 결합하여 하나의 구속적 도시관리계획으로 효력이 발생하며, 정비계획 및 정비구역은 「도시정비법」 제4조 제6항에 따라 국토계획법에 따른 “지구단위계획 및 지구단위계획구역과 같은 효력”을 갖는다. 

  

  정비구역의 지정 및 정비계획은 도시관리계획에 해당하고, 정비구역이 지정·고시되면 도시관리계획과 같이 국민의 권리·의무를 제한하게 된다.따라서 정비구역의 지정은 행정처분으로서의 성격을 가지며, 정비구역의 지정에 대한 쟁송(爭訟)은 항고소송의 대상이 된다. 

  행정계획이란 행정에 관한 전문적·기술적 판단을 기초로 하여 도시의 건설·정비·개량 등과 같은 특정한 행정목표를 달성하기 위하여 서로 관련되는 행정의 수단을 종합·조정함으로써 장래의 일정한 시점에 있어서 질서를 실현하기 위한 활동기준으로 설정된 것이다. 정비계획은 위 행정계획에 해당한다. 

  따라서, 정비계획은 그 자체로 국민의 권리 의무를 직접 변동시키는 것이 아니라 후속하는 개별적인 집행행위(사업시행인가 등)를 통하여 국민의 권리관계를 변동시키게 된다.

  이처럼 정비계획은 도시기본계획과 기본계획의 범위 안에서 수립되어야 하고, 도시관리계획과 서로 연계되도록 수립되어야 한다. 따라서 원칙적으로 도시기본계획 또는 도시·주거환경정비 기본계획과 다른 내용으로 정비계획을 수립하려는 경우 선행적으로 위 기본계획을 변경하여야 한다. 

  다만, 도시·주거환경정비 기본계획은 도시의 장기적 개발 방향과 미래상을 제시하는 도시계획 입안의 지침이 되는 장기적·종합적인 개발계획으로서 직접적인 구속력은 없는 것이므로, 정비계획이 위 기본계획의 내용과 다르다 하더라도 위법한 것은 아니다. 

  정비계획 심의 시(도시계획위원회) 주요 논의되는 사항과 그 이후 진행되는 건축심의(건축위원회)에서 논의되는 사항이 상당 부분 일치하기 때문에 빠른 건축심의 통과를 위해서는 정비계획 수립 초기 단계부터 건축계획에 대해 면밀하게 검토가 진행되어야 한다. 그렇지 않으면 향후 정비계획의 “경미한 변경” 또는 “중대한 변경 절차”를 거치면서 많은 시간적·경제적 손실을 초래하기도 한다. 

  물론, 조합 설립추진위원회 단계에서 정비구역 지정 및 정비계획 수립, 경관심의, 교통영향평가 등의 용역을 위한 도시계획업체를 선정하고 있으며, 건축설계사무소 선정은 공공 지원 설계자 선정기준(서울시 고시 제2018-247호, 2018.08.09)에 따라 추진위원회 또는 조합에서 선정하고 있다. 즉, 추진위원회 단계에서 선정된 건축설계사무소는 기본설계를 담당하고, 조합에서 선정한 건축설계사무소는 실시설계를 담당하고 있다.

 

  따라서, 현행 제도권 내에서 협력업체(도시계획 및 건축설계) 선정 시점을 통합하는 것은 업무의 차별성과 정비사업 절차 등으로 인해 현실적으로는 어렵다. 그러함에도 불구하고 정비계획 수립 단계에서 건축계획을 동시에 살펴보고 검토하는 것이 필요하다. 그렇게 해야만 빠른 실행력을 담보로 건축심의를 통과할 수 있을 것이다. 

  특히, 정비계획(안) 수립 과정은 정비기본계획 수립 → 용도지역·지구 검토 → 토지이용계획 → 건축계획 수립을 통해 진행되므로 상호 연계성과 향후 진행될 건축심의를 충분히 고려하여 검토하는 것이 필요하다.