전문가칼럼

부자로 환승하라! 머니트레인_1회차 / 강남역
작성자 : 백승혜     등록일 : 2019.11.27     조회수 : 1495

 처음 칼럼을 시작하면서 어느 지하철역부터 시작해야 할까 잠시 고민했다.

단연코, 강남역이 되어야 할 것이다. 다른 사람들에게 동일한 질문을 던진다면 똑같은 답변을 얻을 것으로 보인다. 그러나, 왜 그렇게 생각하는지 이유를 말해달라고 하면 정확한 답을 이야기해줄 사람이 많지는 않을 것으로 보인다.



 지하철을 분석할 때 가장 중요한 툴이 <1일 승ㆍ하차 인원>이라고 생각한다. 강남역은 2호선과 신분당선이 지나는 더블역세권으로 1일 평균 승ㆍ하차 인원이 22만 명이다. 지하철역중에 승ㆍ하차인구 1등인 역이다. 가장 이용도가 가장 많은역이 바로 <강남역>인 것이다.


 서울의 인구가 1000만 명 정도인데, 그 중 2.2%에 해당하는 인구가 강남역을 이용하고 있고, 이 많은 인구를 하루에 한곳에 데려다 놓을 수 있는 강력한 교통이 바로 지하철인 것이다. 지하철 2호선의 경우 10개의 칸으로 이뤄져 있고, 1칸에 거의 200여 명이 타면 2000명이 동시에 이동이 가능하다. 이러한 이동은 3, 5분 간격으로 이뤄지고 있으니, 동시에 많은 사람들의 이동이 만들어 내는 효과는 강력할 수밖에 없다.

그러면, 22만의 사람들은 강남으로 오는 것일까? 다른 곳으로 가는 것일까? 이에 답을 하려면 다시 주변을 살펴보아야 한다.



 역 주변으로 500미터 반경 내를 살펴보자. 토지의 용도를 나타내주는 지적 편집도를 살펴보니, 상업지역을 나타내는 핑크색과 주거지역을 나타내는 노란색으로 구성되어 있다. 상업지역은 150미터 넓이로 마천루 건물을 형성하고 있고 이곳에 업무를 담당하는 기업들이 상주해 있다. 일자리가 많은 곳이므로 타 지역으로부터 출근을 위해 오는 사람들의 비중이 높을 것으로 판단된다. 그러면, 어떤 기업들이 있을까? 살펴보자.


 강남역하면 <삼성사옥>를 떠올릴 것이다. 2008년 삼성 서초사옥이 입주하기 시작해서 상주 인원만 2만 명에 이르기 때문에 상권 활성화에 많은 영향을 끼칠 것으로 보았지만, 삼성사옥의 위치가 강남대로와 테헤란로가 지나는 곳에 위치해 각각 10차선에 이르는 차선의 폭과 직접 건널 수 있는 횡단보도가 없어서 상권의 활성화에는 제한적이었다는 평가이다. 또한, 삼성그룹은 중구 순화동에 위치한 서소문빌딩(옛 중앙일보)를 재건축하고, 강남역에 위치한 삼성생명, 삼성화재, 삼성증권, 삼성자산운용(본사)2022~2023년 이전하여 서소문으로 옮길 계획을 가지고 있어 장기적으로는 영향력은 더 작아질 것으로 보인다.


 하지만, 실망하기에 이르다. 강남역은 대기업이 아닌 일반 회사들의 비중이 더 크다. 2호선, 신분당선인 지하철과 각 지역으로의 이동이 편리한 버스체제가 바로 강점이 되어, 모임, 세미나 등을 하기에 가장 최적의 장소이기 때문이다. 상층부의 공실이었던 곳들은 속속 강의, 세미나를 위한 장소로 바뀌었고, 소규모 회사들로 채워졌다.


 강남역의 반을 채우고 있는 주거지역은 어떠할까? 충분한 일자리를 제공하는 역세권이라서 배후 주거지역들은 상업지의 성격을 보충하고 있다. 역과 가까운 곳일수록 주거보다는 근린생활시설의 비중을 높여 근생빌딩들이 대부분이다. 사무실, 상가의 수요가 많고 월세가 높기 때문이다.


 풍부한 일자리와 상권을 형성하고 있는 역이기에 배후 아파트 단지는 높은 가치를 가져야 할 것이다. 지하철역을 중심으로 4개의 섹터를 살펴보면 3섹터(시계 6~9시 반향)4섹터(9~12시 방향)에 아파트들이 위치해 있다. 모두 좋은 아파트지만 가장 최근에 입주한 레미안서초 에스티지S(2018.1), 앞으로 1~2년 이내에 완공 예정인 래미안리더스원’(2020.10), ‘서초그랑자이’(2021.6)가 위치한 3섹터가 관심을 받을 것으로 보인다.


 강남역을 지하철을 이용하는 승ㆍ하차 인구와 버스 등 교통체계를 중점으로 살펴보니 장점이 눈에 들어온다. 앞으로도 칼럼을 통해 하나의 지하철역을 선정하여 지하철 이용인구+지형+지역의 특성을 복합적으로 고려하여, <부동산 투자매력도>을 살펴보고자 한다.



* 외부 필진의 글은 본지 편집 방향과 일치하지 않을 수도 있음을 알려드립니다.




  전문가상담신청


이전글 지목변경을 염두해두고 토지 투자하라
다음글 2020년 수익형 부동산 시장 전망