전문가칼럼

사실상 주거용 건축물과 특정무허가건축물은 재개발 분양자격이 있나
작성자 : 장인석     등록일 : 2019.12.11     조회수 : 1626


A씨는 서울의 정비구역 내 사실상 주거용 건축물을 매입해 보유하고 있었는데 조합으로부터 분양자격이 없다는 얘기를 듣고 충격에 빠졌다. 분명히 재개발이 되면 아파트 입주권이 나온다고 해서 비싼 돈을 주고 구입했었는데 아파트 분양자격이 없어 현금 청산이 된다는 얘기를 들은 것이다.
B씨는 서울의 정비구역 내 특정무허가건축물 일명 ‘뚜껑’을 구입해 보유하고 있었다. 그런데 조합이 설립되고 나서 아파트 분양자격이 없다는 얘기를 듣고 어이를 상실하고 말았다.

중개업소를 통해 구입할 때 분명 아파트 입주권이 나온다는 얘기를 들었지만 방법이 없어 발만 동동 구르고 있을 뿐이었다.
재개발 지역에서 사실상 주거용 건축물과 특정무허가건축물은 아파트 입주권이 주어질까. 주어지지 않을까. 정답은 입주권이 나올 수도 있고 나오지 않을 수도 있다. 따라서 분양자격이 있는지 없는지를 정확히 따진 다음 구입해야 낭패를 당하지 않게 된다.
사실상 주거용 건축물은 건축 허가 당시는 주택이 아니었으나(근린생활시설이나 오피스텔 등) 주택으로 사용되어온 건축물을 말한다. 전입신고가 되어 있고 주택으로 사용해온 정황 증거가 있으면 사실상 주택으로 인정된다.
사실상 주거용 건축물은 2008년 7월 30일 서울시 ‘도시 및 주거환경 정비조례’가 개정되기 전까지는 아파트 입주권이 있었다. 하지만 2008년 7월 30일 조례가 개정되면서 사실상 주거용 건축물인 경우에는 아파트 입주권이 없다. 다만 경과조치에 의해 2008년 7월 30일 이후에 정비구역으로 지정 고시되는 지역에서는 2008년 7월 30일 전부터 사실상 주거용으로 사용되어 왔고, 정비구역 지정 고시일부터 분양신청 기간까지 세대원 전원이 다른 주택을 갖고 있지 않은 무주택자에 한하여 아파트 분양자격이 주어진다.
결론적으로 아파트 입주권이 주어지는 사실상 주거용 건축물은 다음과 같다. 
① 2008년 7월 30일 전 정비계획을 위한 공람 공고를 한 지역
② 2008년 7월 30일 이후부터 정비계획을 위한 공람 공고를 한 지역의 경우에는 2008년 7월 30일 전부터 사실상 주거용으로 사용되어 왔고, 정비구역 지정 고시일부터 분양신청 기간까지 세대원 전원이 다른 주택을 갖고 있지 않은 무주택자 
③ 권리가액이 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액(가장 작은 평형의 조합원 분양가) 이상인 자. 이때 분양신청자가 동일한 세대인 경우의 권리가액은 세대원 전원의 가액을 합하여 산정할 수 있다.
따라서 2008년 7월 30일 이후 기존의 건축물을 사실상 주거용으로 사용했거나, 신축한 근린생활시설이나 오피스텔을 주택으로 사실상 사용해 왔다고 해도 아파트 입주권이 주어지지 않으니 유의해야 한다.

특정무허가건축물이란 건설교통부령 제344호 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 부칙 제5조에서 ‘1989년 1월 24일 당시의 무허가건축물 등’을 말한다. 이런 무허가건축물은 재개발 사업에서 아파트 입주권이 주어진다. 이날 이후 지어진 무허가건축물은 ‘신발생무허가건축물’이라 하여 아파트 입주권이 없고 현금 청산된다.
2011년 5월 26일 서울시 조례 개정 전에는 특정무허가건축물을 기존무허가건축물이라고 불렀다. 조례 개정 후에는 특정무허가건축물로 이름을 바꾸고 주거용으로 사용하여 왔고 조합 정관에서 정하면 아파트 입주권을 주고 있다. 다음의 요건을 갖추었다면 조합에서는 아파트 입주권을 줘야 한다
① 구청에서 발행한 무허가건축물 확인원이 있는 경우
② 서울시 항공사진에 의해 1989년 1월 24일 당시 무허가건물임이 확인되는 경우
③ 재산세나 토지 사용료 영수증 등 주택으로 사용되어 왔음을 증빙하는 서류가 있는 경우 등이다.
특정무허가건축물, 일명 ‘뚜껑’은 국공유지 위에 지어진 주택의 건물만을 매입하는 것이기 때문에 초기투자비용이 적어 투자자에게 유리하다. 또한 향후 조합이 설립되고 나면 국공유지의 소유자(정부나 지방자치단체)에게 땅을 매입하게 되는데 시가보다 싼데다 저리 분납으로 땅을 살 수 있는 이점도 있다.


하지만 분양자격이 있는지 잘 확인해야 하고, 뚜껑 매입 전 밀린 토지사용료(변상금)가 얼마나 되는지, 주택에 붙어 있는 프리미엄이 과도하지 않은지 잘 살펴봐야 한다. 무허가주택의 건물은 향후 감정평가에서 한 평 당 100만 원도 책정되지 않기 때문에 매입가의 대부분을 프리미엄이라고 봐야 한다. 따라서 무허가건물 매입비+토지사용료+향후 국공유지 매입비 등이 총 투자비용이 된다. 여기에 사업시행인가 후 추가부담금을 내게 되는 것이다.


* 외부 필진의 글은 본지 편집 방향과 일치하지 않을 수도 있음을 알려드립니다.

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