전문가칼럼

실전 상담사례로 본 틈새 6가지 임대사업 컨설팅 유형
작성자 : 박상언     등록일 : 2012.03.05     조회수 : 5201
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1.맘 편한  외국인 임대사업

은행예치로 + @ 수익까지 

국내 체류하고 있는 외국인들을 위한 임대사업에 관심있는  오 미진(의사, 52) 
그동안 상가를 비롯한 여러 부동산 임대사업을 경험했지만 제때 입금되지 않는 임대료로 인한 세입자와의 갈등때문에 내심 속병이 난 상태.   본인의 사회적인 위치도 있는 만큼 전면에 나서서 임대료문제로 세입자와 매번 다투기 싫었다. 
 
외국인 임대사업을 하면   아무래도 적어도 임대료 문제는  적정할 것  없을 것 같았다.    

여유자금을 활용해 지난해    서초동에 있는 소형 오피스텔을 급매로 2억1천에 매입해서 보증금없이  월 120만원에 어린이 영어학원  외국인 원어민 강사에게 2년간 임대를 놨다. 수익율로만 봤을 때 연   7%에 육박해 썩 괜찮은 투자를 했다고 스스로 만족하고 있다.

오미진씨는  1년치 월세를  전부 금융기관에 예치했다.즉 외국인들은 대개 ‘깔세’라 하여 1~3년치 임대료(연6~10%)를 한꺼번에 내는데 받은  임대료를    안전한 금융기관에 예금해두더라도  연  4~5%  추가 수익을 올릴 수 있기 때문이다.
 
 2.다가구주택 신축 임대사업

임대 수익률 연 7~12% 가능
5년전 남편과 사별하고  홀로  영등포구  단독주택에  사는  오해정(42세)씨는 지난해 단독주택(130 ㎡) 을 다가구주택( 지하1층. 지상3층 규모의 방 15실 규모)으로  신축해 여유로운  삶을   보내고 있다.

15개실을    전부 월세로 바꿔 보증금(각 실당 보증금 1천 )은 별도로 하더라도 매월 680만원의  고정임대수익을 올리고 있다. 
 다가구주택 신축시 필요한 건축비( 3.3㎡당 300~330만원 선)는 추후 건물 완공 시 들어오는 보증금으로 대체했고 건축에 필요한 자금은  토지를 담보로 은행에서 저리로  조달하고  보증금이 들어오는 즉시 대출을 갚아나갔다. 
건물에 대한 매가도 12억~13억에 달해서  단독주택으로 있던 상태보다  다가구주택신축후 호가도 상승해 만족하고 있다.
 
3.지방 (대전 고수익 원룸   투자) 
 
지난해 남편의 해외 발령을 앞두고 집을 팔고 6억원 가량의 목돈을 쥐고 있는  김민경(35.가정주부)씨,  주택 가격 하락우려에 주택에 다시 돈을 묻기는 불안해서 집판 돈 일부를 수익형 부동산에 투자하고 나머지 자금과 약간의 돈을 보태  국내에 귀국하면 다시 집을 사기로  결정. 

우선  서울과 수도권 일대  오피스텔과 도시형 생활주택은   수익율이 (연4~6%)대로 각종 세금을 제하면 실제 손에 쥐는 얼마되지 않아 보였다.    대신   지난해부터 바람이 불고 있는 세종시와  대전지역 일대 원룸에 투자하기로 결정하고 전문가를 통해 알아본 결과  대전과 천안지역의 원룸은 서울의 원룸 투자(방 19개 기준,10억~15억) 절반가격으로 투자할수 있고 대신 수익률도 2배수준(연 10~14%)으로 올릴 수 있다는걸 알게되었다.
전문가로부터  해당 지역의 토지대가 올라 투자수익이 현재보다 연 3~4% 더낮아질때까지는 이지역  원룸투자는 유효하다고 컨설팅을 받았다.
실제  김민경씨가 투자한 원룸은 대학가/사무실 인근으로, 준공초기부터 임대가 100% 완료된 상태로  방이 18개 가 있는   4개층구조의 풀옵션원룸을 투자했다. 부족한 자금은 전세와 월세를 적절히 섞은 보증금과 은행대출을 이용했다. 
 
실제 김민경씨가  투자한 원룸 매매가는 5억5천으로 보증금 2억 3천7백, 융자 1억원을 이용했다. 김민경씨는 21,300억원을 투자해 (은행 대출이자44만원 제외) 매월 287만원을 꼬박꼬박 받고 있는 것이다.
게다가 원룸이 위치한 지역 주변부에 대규모 개발도 예정되어 있어 지가상승에 인한 시세차익도 내심 기대하고 있다.
투자를 결정하기 전 원룸이 지방에 위치해 있는 관계로 관리상의 어려움이 있지 않을까 내심 걱정했지만  컨설팅사의 소개로  월세도 매월 관리회사가 세입자에게 대신 받아주고 무료재임대에 관리수선까지 해주고 있어 꼬박꼬박 통장에 찍힌 월세를 보면서 기분 좋게 해외에 체류하고 있다. 

4.건축주와 직거래로 도시형주택 대폭 할인해  구입, 임대
 
필자를 상담차 찿아오는 고객중 대다수가 수익형 부동산 투자로 도시형생활주택이나 오피스텔을 염두해 두고 있다.
하지만 현장에 나가 보면 원룸형 도시형생활주택 위주로 투자광풍이 서서히 식고 있는 분위기고. 수익율도 예전만 못하다.
하지만  자금난에 몰린 건축주를 직접 발굴해 급급매로 구입하게 되면 투자수익율 높일수 있다.  
특히 지난 1.13 전월세 대책에서  민간 소형•임대주택의 원활한 공급을 위해서는 특별자금을 지원하고 관련 규제를 완화하는 내용을 담고 있다. 즉  도시형생활주택, 다세대•다가구, 주거용 오피스텔 등 소형주택 건설 촉진을 위해 주택기금에서 2%대의 저리로 건설자금을 지원하고 있어 연 2%의 소형주택대출만 승계받는 다고 보면 이자부담이 상당히 줄어들수 있어 수익율을 높일수 있다.  
고객중에 최 성호(55, 교장)씨는 연 2%로 건축주가 주택기금지원을 받은 도시형주택 한동(방 17개) 전체를 대폭 할인된 가격인 12억원에 구입, 임대사업(연 8%)을 하고 있다.
도시형 주택은 공동주택이기 때문에 나중에 개별 분양도 염두해 두고 있는데 한채당 2~3천만원정도 마진을 붙일 계획이다.
즉 연 2%의 건축자금을 지원을 받는 조건이 비교적 까다롭기 때문에 ,정부대출 지원 받은 도생주택을 가격조율을 통해 저렴하게 투자해 임대하다가  개별로 매각하게 되면 분양수익까지 얻을수 있다. 현재 12∼30m² 크기의 원룸형 도시형생활주택을 짓는다면 약 m²당 80만 원을 3년 거치 17년 상환 조건으로 대출지원받을 수 있다. 즉 전용면적 18m²의 도시형생활주택 25채를 짓는다면 최대 3억6000만 가량 지원을 받을수 있다.
 
5.전전대 임대사업
 
2년여간의 직장생활로 2천만원의 목돈을 모은    박 호진(중소기업근무28). 남들처럼 부동산 재테크를 하려고 생각하니 모아논 종잣돈이 너무 적었다. 
지난해 컨설팅 업체의 소개로  전전대 임대사업을 알게되어  대학가 인근의 초소형오피스텔을   보증금 1000만원에 월40만에  월세계약을 하자마자 집주인 허락하에  다시 보증금  300만원에 월 60만원에 전전대 계약을 맺었다.
해당 오피스텔이 위치한 지역은  학생들뿐만 아니라 직장인들의 임차수요가 풍부해 부동산에 다시  내놓자 마자    금방 임대가 되었다.
 
당장 1천만원 목돈(보증금)을 마련하기 힘들지만 매월 현금흐름은 좋은  직장인과 유흥업소종업원들이 밀집지라 보증금을 낮추고 월세를 높인 전전세 임대사업이 인기를 끌었다.    
 
 한달 월세와 관리비는 선불로 받는 조건으로 맞췄고 추가 중개수수료는 들지 않았다. 전전대 수입이 괜찮은 것 같아서 추가로 2채를 더 월세로 계약해서 3채를 전전대했다. 한 채당 매월 20만원, 3채면 60만원씩 부가수입이 생겼다.
 
월 2백만원의 수입을 올리는 직장인으로서 큰 돈이었다.
 
*법적으로 볼때 전전대의 성립 조건은 보통 임대인의 허락하에 이뤄진다.
 
일반 직장인의 경우 매월 수십만원씩 수입이 들어온다고 보면 전전대 임대사업은 소액으로 시작할 수 있는 틈새상품이라 할수 있다. 교대입구나 신림동이나 신촌,홍대입구등 직장인들과 학생들,유흥가등이 많이 몰려있는 곳이 전전대 임대사업하기에 유망하다고 할 수 있다.
전전대임사업은 집주인의 동의를 거치지 아니한 계약은 법적으로 보호 받을 수 없다. 주택임대차법에 따르면 “임차인은 임대인의 동의를 받아 임대물을 제3자에 재임대할 수 있다고 명시되어 있기 때문이다. 즉 임차인이 임대인의 동의를 받지 아니하고 재 임대시, 임대인은 계약을 해제할 수 있다.”라고 규정되어 있다. 하지만 강남일부 오피스텔이나 원룸의 경우 중개업소에 열쇠까지 맡겨놓고 외국에 나가 살거나 누가실든 임대료만 제때 들어오면 된다고 생각하는 임대인들이 많기 때문에 부동산 컨설팅 업체나 전문 중개업소에서 문의하면 방법은 있기 마련이다.

6.건물임차를 통한 원룸텔 사업

퇴직을 대비해  적당한  임대사업을 찿다가 원룸텔에 매력을 느낀 김 성일(55세, 대기업근무)씨가 최근 필자의 회사에 방문했다. 직접 매입해서 원룸텔사업을 하는것과 건물을 임대해서 운영 하는것에 대한 문의차 필자를 찿아와 수익성 비교분석을 꼼꼼히 하고 있다.

장기간 저금리에 따른 임대수익에 대한 수요증가와 베이비부머들의 은퇴영향으로 원룸텔에 관심을 보이는 분들이 필자를 많이 찿고 있다. 최근에는 마땅히 돈 굴릴곳을 찿아다니는 일반 직장인 , 가정주부까지 원룸텔 사업에 관심을 쏟고 있다.
원룸텔과 같이 고급형으로 운영하는 고시텔도 대한 인기도 높아지고 있다. 고시원은 과거 고시족 들만을 위한 공간이었지만 최근 대학가 주변과 도심 역세권에는 단순 등ㆍ하교와 취업 준비를 위한 공간으로 탈바꿈되고 있다.결혼을 하지 않는 직장인들이나 근로자들이 원룸텔의 주요 고객이다.
건물매수vs 건물임차시 수익율 비교 단위:만원)

출처:베스트 하우스

원룸텔 전문업체인 베스트하우스 분석에 따르면 일반적으로 역세권과 대학 주변 상가 중 한 개층의 면적이 330㎡ 규모에 달하는 상가를 구입할 경우 통상적으로 18%대의 수익이 가능하다. 330㎡의 한 개층을 매입하는 데 필요한 5억원과 리모델링 비용 1억9,000만원을 들이게 되면 월 1,068만원의 수익이 가능하다. 상가내 건물을 리모델링하게 되면 원룸 35개를 만들고 방 한 개당 월세 45만원을 합하면 1,225만원의 수입이 발생한다. 공실 10%를 가정한 공실 매출이 매월 1,418만원에 달하고 운영비용 350만원 등을 제외하면 예상순익은 1,068만원에 이른다. 전체 투자금액 7억1,000만원과 비교할 때 연 수익률은 18%에 이르는 것이다.
하지만 건물을 매수할 때 보다 건물을 5년 정도 임차해서 투자를 하게 되면 수익률은 30%대로 높아질 수 있다.건물을 임대하면 투자비용도 2억6000만원대로 낮아지고 수익이 월간 668만원까지 올라갈 수 있어 수익률은 30%까지 가능하다.
원룸텔과 고시텔 사업을 하는 대부분 사업자들이 내 건물없이 건물을 임대해 사업을 하고 있다.통상 10~20% 만이 토지를 매입해 건물을 신축해 사업을 한다.
임차인의 입장에서도 사용이 다소 불편한 원룸텔이 아직 임대수익이 좋은 이유는 원룸보다 가격이 저렴하다는 이유도 있다. 게다가 사회 경제적인 문제로 야기되는 1~2인가구가 점점 더 늘어나고 있으며, 이를 충족할만큼의 임대주택 보급률이 저조하기 때문이다.
미국에서도 자기 집을 쪼개서 서브리스(렌트)를 주는 게 일상화되어 있다. 월세 받는 것도 주로 방 한 개 단위로 거래된다. 휴양지 같은 경우는 학생이나 직장인이 단기 계약을 하고,휴가 기간에도 서브리스(단기 임대)를 내주기 때문에 1년 내내 방을 놀리지 않고 돌릴 수 있다는 장점이 있다.

콘도를 관리해 주는 에이전시에 20~30%의 수수료를 주면 1년 내내 돈을 버는 셈이다.원룸텔 임대사업은 △접근성이 좋은 역세권 △유동인구에 노출성이 높은 대로변 △주변에 상업시설이 집중된 곳 등을 우선적으로 선택해야 한다. 원룸텔은 보증금 없이 서울 기준으로 할 때 매월 평균 40~50만원 사이다. 일본 사례를 볼 때 보증금이 필요 없는 원룸텔 사업은 우리나라에서도 매우 친숙한 주거형태가 될 것이다.

박상언

유엔알 컨설팅 대표

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