전문가칼럼

외국인대상 임대사업에 관심가져라
작성자 : 박상언     등록일 : 2010.02.04     조회수 : 7454
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연초부터 경기회복과 함께 강남재건축시장까지 다시 꿈틀거리자 자산가들의 부동산투자에 대한 문의가 다시 증가하고 있다. 자산가들을 상담하다 보면 관심있는 부동산에 대해 전문가 못지않은 지식뿐 아니라 실전투자경험이 풍부한 경우가 많다. 즉, 해당상품의 투자성은 본인들 스스로 미리 파악한 후 거시경제와 정책의 움직임을 감안해서 투자의 적절 시기만 물어보는 경우가 흔하다.

최근에는 고정 임대 수입을 원하는 자산가들을 중심으로 별다른 관리를 하지 않아도  임차인들이 제때 임차료를 잘 내는 부동산 선호 현상이 뚜렷하다.

아무래도 자산가들 그들 나름대로의 사회적인 지위가 있는 만큼 임차인과 돈 문제로 전면에 나서기 극도로 꺼리는 경향이 있다. 외국인들은 대개 ‘깔세’라 하여 1~3년치 임대료(연7~10%)를 한꺼번에 내는데 받은 임대료를 비교적 이자율이 높은 저축은행에 예금해두더라도 최소 연 10~13% 정도의 높은 투자수익을 올릴 수 있다. 이렇듯1~3년치 임대료를 일시불로 받을 수 있기 때문에 보통 매월 임대료를 내야 하는 임차인과의 분쟁의 여지가 적어 외국인 대상 임대는 자산가들이 주로 선호하는 편이다.

즉, 임대수익율이 조금 낮더라도 임차인과의 관계가 원만할 것으로 예상되는 지역의 부동산을 선호한다.  자산가들에게 구미에 맞는 대표적인 부동산상품이 국내체류 외국인을 대상으로 하는 임대사업이다.

자산가들뿐 아니라 일반인들도 외국인 임대사업에 대한 관심이 지대한데 소액으로 투자가는한 소형오피스텔에 눈을 돌려보면 좋을 성 싶다. 정부에서도 1~2인용 주택을 늘리는 차원에서 오피스텔 바닥 난방 허용기준을 전용 85㎡ 이하로 확대하고, 욕실공간도 5㎡까지 지을 수 있도록 관련 규정을 완화했기 때문이다.

 바닥 난방이 가능한 분양 예정 오피스텔뿐 아니라 기존에 분양했던 오피스텔에도 관심을 가질 만 하다.

오피스텔은 크게 업무형과 주거형으로 나눌 수 있는데 업무형 오피스텔은 주로 소규모 소호 사무실 또는 싱글족을 위한 직주근접형 베드룸 형태다. 주거형 오피스텔은 아파트 대체수요로 틈새시장을 노리면서 전성기를 맞았다. 욕조와 베란다만 없을 뿐 평면 구성이 일반 아파트와 다를 게 없어 전성기에는 수백 대 1의 청약과열 양상을 보이고 웃돈이 수천만원부터 억대를 호가하기도 했다.

특히 외국인을 대상으로 하는 사업용으로 임대를 놓을 시, 재계약시즌이 돌아와도 임대료 인상분에 대해 그다지 민감하지 않다. 대부분 경우 외국인을 고용하는 회사나 국가에서 임대료를 지급해주기 때문이다. 세금계산서로 처리되는 임대료의 경우는 지출된 만큼 추후 소득세를 절감할 수 있다. 외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심에 위치한 역세권 오피스텔이 그 대상이다.

1997~98년 경기가 불황일때도 외국인 임대주택 사업은 경기와 상관없이 인기가 있었다.

아래 글은 외환위기 당시 일간지를 발췌한 것이다. 

"외국인 대상 임대주택 사업을 노려라."
 서울 용산구 옥수동 24평형을 외국인에게 임대한 A씨는 연간 1500만원씩 2년치 3000만원을 선불로 받았다. 은행 신탁계정에 넣어 2년 후 3730만원으로 불릴 수 있게 됐다. 전세를 놓으면 8500만원에 불과하고 은행에 맡기는 것보다 수익률이 훨씬 높다. 외국인 임대는 우리나라 전세와 달리 1~2년치 월세를 미리 받는 방식이어서 목돈을 만질 수 있다.
-1997년 11월 4일자 모 일간지 발췌-
(매일경제 2008.11월3일자 인용)


체류 외국인 갈수록 증가일로 

‘국내 체류 외국인 110만명’ 시대(2009년 말 기준)  이들을 대상으로 하는  임대사업에  대한 문의가 갈수록  증가하리라 본다. 우리나라가 개방경제를 지속하는 한 외국인의 국내 유입은 더욱더 많아 질것으로  예상되기 때문에   외국인 대상 임대사업도 이와 함께 증가할 것으로 보인다.

외국인 선호주택 유형을 파악하라
 
외국인 임대사업이 인기라고 해서 무작정 외국인들을 대상으로 임대사업을 할 수 없는 입장이다. 기본적으로 외국인들의 주거 문화와 선호 경향이 내국인과 다르기 때문에 외국인들의 주거 스타일을 파악한 후, 외국인 임대 주택을 선택해야 수익률을 극대화할 수 있다. 예를 들어 외국인 대상 임대사업을  할라 치면  탁 트인 조망권’이 우선되어야 한다. 일광욕을 좋아하는 외국인들이 외부 전망과 함께 선텐 베드 등을 설치해 휴식을 취할 수 있도록 주택 전면부가 통유리로 꾸며지거나 발코니가 설치되는 주택을 좋아한다.

또한 안전, 방범, 의사소통 면에서 편리하기 때문에 외국인들은 특정지역에 모여 사는 것을 좋아한다. 몇해 전 서울시가 고액연봉을 받는 주한 외국인 1백53명에게 선호하는 주거지역을 설문조사를 한 결과 한남동이 22.7%로 가장 높았다. 이태원동(19.5%),연희동(18.8%)성북동(17.2%)등이 뒤를 이어 강북지역을 선호하는 것으로 나타났다.

대사관 금융기관 등이 중심업무지역인 광화문 종로 등에 많이 몰려있기 때문이다. 그 밖에도 프랑스인들은 방배동 서래마을 등 자국 학교가 있는 강남을, 인천 근무자는 연희동을 많이 찾는다.
 
외국인 대상 분양주택도 관심둘만
 
국내에 체류하는  외국인을 대상으로   주택을 분양하는 한 업체는 아예 주택 설계부터 이들을 위한  맞춤형 주택을 내놓고  있다. 기존 주택을 매입해서 임대하는 것도 좋지만  이와 같은 맞춤형 주택을 분양받아 외국인을 대상으로 임대사업을 하는 것도 좋다.
 

 
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박상언

유엔알 컨설팅 대표

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