전문가칼럼

공실률 상승·임대료 하락 기조 ‘완연’
작성자 : 장진택     등록일 : 2010.04.14     조회수 : 5817
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임차인 우위 시장으로 완전 재편 - IMF 이후 10년 대세상승기, 하락국면으로 U턴하는 신호탄
공실률 12.1%…IMF 이후 최고 수준 기록  

강남 오피스 시장의 핵은 테헤란로이다. 테헤란로는 서울 광화문 일대와 함께 가장 많은 업무용 빌딩이 들어서 있는 강남의 중심 도로이다. 90년대 중반부터 본격적으로 조성되기 시작한 테헤란로에는 강남역에서 삼성역까지 지하철 4개 노선이 관통하는 거리에 고층빌딩이 밀집한 가운데 기업사옥, 벤처기업, 금융기관 등이 대로변에 위치하고 숙박시설, 주상복합건물, 관공서, 아파트 등이 배후에 들어서 있다.
테헤란로에서 전면 도로변에 면한 건물은 고층·저층 다 합해서 230여 동이 된다.

이 도로에서 보이는 주요 건물은 테헤란로의 서쪽 기점을 차지한 강남역 부근에 삼성타운, 메디츠, 포스틸 등이 있고 역삼역 부근에 강남파이낸스센터, GS타워, 캐피탈타워 등이 있다. 선릉역에는 대형 빌딩이 뚜렷하게 두드러지지 않지만 삼성역 쪽으로 가면서 동부금융센터, 포스코빌딩, 엔씨소프트 등이 줄줄이 나온다.
삼성역 북쪽은 이 거리의 주축 건물인 무역센터를 위시해 한전, 아셈타워, 도심공항타워 등 정부 주도 국유의 분위기가 강한 건물군의 집합체가 자리한다. 한편 테헤란로 북쪽으로는 3호선 신사역, 압구정역, 7호선 학동역, 강남구청역, 청담역 주변을 따라 오피스村이 형성돼 있다. 이번  ERA코리아의 강남 오피스 시장 조사는 2호선 교대역, 테헤란로 라인인 강남역~삼성역, 잠실역 그리고 3호선 신사역, 7호선 학동역, 강남구청역, 청담역 등 총 10개 권역을 대상으로 진행됐다.


강남지역 오피스빌딩의 3.3㎡당 평균 보증금은 925천원, 임대료 56천원
이번 조사 결과 강남지역 오피스빌딩의 3.3㎡당 평균 보증금은 925천원, 임대료 56천원 수준으로 나타났다. 보증금 비율이 높은 것은 강남 빌딩의 경우 개인 투자자들이 대출을 끼고 건물을 구입하는 사례가 많은 데 따른 것으로 분석된다.
권역별로는 교대역세권과 강남역세권이 3.3㎡당 평균 보증금이 각각 1025천원, 1015천원으로 보증금이 가장 비싼 지역으로 집계됐다. 임대료는 선릉역세권과 강남역세권이 3.3㎡당 각 65천원, 63천원으로 선두권을 기록했다. 단 5000(3.3㎡) 이상 중대형 빌딩의 임대료는 역삼역세권이 3.3㎡당 79천원으로 압도적 1위를 차지했다. 역삼역 주위로 강남파이낸스센터, GS타워 등 랜드마크급 대형 빌딩이 다수 포진한 데 따른 현상으로 풀이된다.

강남권 평균 공실률 12.1% 신규 빌딩 많아 공실 적체 심화
강남권도 빈 사무실이 크게 늘고 있는 것으로 조사됐다. 강남권 전체 평균 공실률은 12.1%로 두자릿수를 기록했다. 특히 중소형 빌딩인 500~1000, 1000~3000(3.3㎡)의 공실률은 각 15.2%, 12.7%로 심각한 양상을 보이고 있는 것으로 나타났다. 특히 일부 빌딩은 6개월 이상 대규모 공실이 지속되고 있어 문제가 간단치 않은 상황으로 풀이된다, 그러나 경기침체로 신규 임차수요가 드문 편이어서 이 같은 빌딩 공실은 장기화할 조짐이다.
대형 빌딩도 공실률 해소가 더디게 이뤄지는 실정이다. 트리스빌딩 등 역세권의 대표급 빌딩조차 1000(3.3㎡)을 훨씬 상회하는 면적이 임대계약을 맺지 못한 것으로 알려졌다. 또 하림빌딩과 KT선릉사옥 등도 장기간 임차인을 찾지 못해 공실 해소에 애를 먹고 있는 상태로 조사됐다.
한편 강남권 각 역세권에 대규모 신규빌딩이 속속 입주예정인 것도 공실 해소에‘적신호’로 예상된다. 특히 강남, 역삼, 선릉역세권 등 테헤란로 일대에서는 신규 빌딩 공급이 다수 예정돼 있어서 공실 적체 현상이 더욱 가속화할 전망이다.


강남 빌딩에도 차별화·양극화가 대세
이 같은 시장 상황을 두고 일각에서는 강남 오피스 시장이 외환위기 극복 이후 10년 동안 지속돼 온 대세상승기가 꺾이고 하락국면으로 접어드는 신호탄이 아니냐는 의견을 제기하고 있다. 그들은“신규 빌딩 입주물량이 계속되고 있어 강남권 빌딩 공실률은 더욱 늘어날 것”이라며 “특히 임대 선호도가 떨어지는 중소형의 경우 직격탄을 맞을 가능성이 있다”고 분석한다. 현재의 공실 대부분이 지난해 이후 줄곧 이어져온 장기 공실이란 점도 이 같은 주장에 힘을 실어준다.
하지만 이에 대한 반론도 제기된다. 다른 지역과 달리 강남권은 임대료 가격 저지선이 공고한 편이라 현재 상황은 일시적인 국면에 불과하다는 주장이다. 강남권 빌딩 소유자들 중에는 알짜 부자들이 많아서 왠만해서는 임대료 세일에 나서지 않는다는 것이다.
이 같이 팽팽하게 엇갈리는 진단 속에서도 강남 오피스 시장의 트렌드로서 두 가지 측면은 움직일 수 없는 대세로 굳어지는 양상이다.
첫째, 부동산 시장의 일반적 현상인 가격 동조화 현상이 강남 오피스 시장에는 적용되지 않는다는 사실이다. 아파트 등 다른 부동산 상품의 경우 임대가가 특정 지역의 범위 안에서는 동조화되는 경향이 강한데, 강남 오피스 시장은 개별 건물주의 경제적 조건과 선택에 의해 파편적으로 움직이는 경우가 많은 것으로 나타났다.
둘째, 강남 오피스 시장에도 극심한 양극화 현상이 구체화하고 있다는 점이다. 과거에는 강남에 위치해 있다는 것만으로도 경쟁력을 확보하고 공실도 거의 없었지만 이제는 구체적인 조건에 따라 차별화 현상이 일어나고 있는 것이다.
차별화·양극화의 기준은 교통여건, 신축여부, 주차시설, 편의성 등을 꼽을 수 있다. 그만큼 임차인들의 선택 폭이 넓어졌고 입맛이 까다로워졌다는 반증이다. 대형은 어느 정도 현 수준을 유지하겠지만 이 같은 현상의 영향으로 중소형은 일정한 타격이 불가피할 전망이다. 특히 중간 평형 임대 시장의 경우 임차 수요층의 이탈이 가속화될 것으로 예상되며 이에 따라 공실률이 점진적으로 상승할 것으로 전망된다. 임대료의 경우 액면 상으로는 하락폭이 크지 않을 수도 있겠지만 렌트프리 등으로 인해 실질적인 임대료는 하락폭이 커질 것으로 예상된다.

강남역, 역삼역, 선릉역 임대료 비싼 편
강남권에서 임대료 수준이 높게 형성돼 있는 역세권은 강남역, 역삼역, 선릉역 등이며 강남구청역, 학동역이 상대적으로 좀 떨어지는 편으로 집계됐다. 특히 역삼역 강남파이낸스센터 주변에서 강남역 방향이 가장 비싼 것으로 나타났다.
테헤란로 외 역세권 가운데서는 청담역 주위가 가장 비싼 편이었다. 이 지역은 리테일 기반의 중소형 건물이 많은데 명품 관련 업체가 다수 입주해 있는 관계로 임대료가 테헤란로에 버금가는 수준이다. 하지만 명품 관련 업체가 많아서 이 지역 공실률이 경기 영향을 많이 받는 편이고 경기에 따라 임대료 진폭이 큰 편이다.
한편 근린생활시설은 강남역에서 교보사거리 방향이 임대료가 가장 높았으며 그 맞은편이 두 번째로 높게 형성돼 있다, 특수 마켓지역으로 청담역 주위도 높은 임대료 수준을 유지하고 있다.

강남파이낸스센터, GS타워 임대료 가장 높아
강남 오피스빌딩 가운데 임대료가 가장 비싼 곳은‘강남파이낸스센터’와‘GS타워’인 것으로 파악됐다.


강남 소재 366개 오피스빌딩을 대상으로 임대료를 조사한 결과 강남파이낸스센터와 GS타워의 임대료가 3.3㎡당 95천원으로 가장 비쌌다. 3위는 ING타워로 3.3㎡당 93천원으로 조사됐고, 4위는 삼성생명서초타워로 3.3㎡당 92천원으로 파악됐다. 그 외에 신사미타워, 캐피탈타워, 메리츠타워, 포스코빌딩 등의 임대료가 높은 것으로 나타났다. 하지만 이 가운데서 GS타워와 삼성생명서초사옥은 계열사 위주로 임차인 구성이 이뤄져 있어 정확한 임대료 산정에 한계가 있는 것으로 조사됐다.
ERA코리아 전략기획팀 장진택 이사
 
강남권 임대료 Best10 빌딩 (단위 : 3.3㎡, 원 / 3.3㎡)

1.GFC 

건물위치 역삼동 679

건물규모 38F / B6

연면적 42,819

대지면적 2,860

준공년도 1998년 8월

보증금 950,000

임대료 95,000

관리비 34,000

전세가 7,283,333

6.Capital Tower

건물위치 역삼동 736-1

건물규모 24F / B6

연면적 18,981

대지면적 1,262

준공년도 1998년 2월

보증금 910,000

임대료 91,000

관리비 34,000

전세가 6,976,667

2.GSTower

건물위치 역삼동 737

건물규모 45F / B8

연면적 212,615

대지면적 3,980

준공년도 2001년 12월

보증금 950,000

임대료 95,000

관리비 38,500

전세가 7,283,333

7.메리츠타워

건물위치 역삼동 825-2

건물규모 30F / B6

연면적 17,374

대지면적 1,350

준공년도 2005년 10

월보증금 900,000

임대료 90,000

관리비 35,000

전세가 6,900,000

3.삼성생명

서초타워

건물위치 서초동 1231-30

건물규모 34F / B7

연면적 33,477

대지면적 1,985

준공년도 2007년 4월

보증금 920,000

임대료 92,000

관리비 34,000

전세가 7,053,333

8.포스코빌딩

건물위치 대치동 892

건물규모 31F / B6

연면적 54,757

대지면적 5,278

준공년도 1995년 7월

보증금 900,000

임대료 90,000

관리비 35,000

전세가 6,900,000

4.ING Tower

건물위치 신사동 501

건물규모 19F / B7

연면적 3,751

대지면적 295

준공년도 2009년 04월

보증금 1,558,200

임대료 92,700

관리비 15,000

전세가 7,738,200

9.삼이빌딩

건물위치 청담동 92-4

건물규모 14F / B3

연면적 1,721대지면적 175

준공년도 1992년 11월

보증금 2,205,900

임대료 88,235

관리비 30,000

전세가 8,088,233

5.신사미타워

건물위치 역삼동 679-4

건물규모 25F / B8

연면적 20,026

대지면적 1,085

준공년도 1999년 11

월보증금 930,000

임대료 93,000

관리비 35,500

전세가 7,130,000

10.도심공항타워

건물위치 삼성동 159-9

건물규모 26F / B6

연면적 65,016

대지면적 45,007

준공년도 2001년 5월

보증금 869,150

임대료 86,890

관리비 33,170

전세가 6,661,817




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장진택

現) ERA KOREA 이사

前) 공인중개사협회보 편집장

前) 야후 부동산 전문 상담위원 "



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