전문가칼럼

토지가격이 어떻게 아파트가격에 영향을 미치는가?
작성자 : 장계영     등록일 : 2019.01.21     조회수 : 1917
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토지가격이 어떻게 아파트가격에 영향을 미치는가?

(토지가격의 종류 및 공시지가제도에 관하여)

 

 

새해벽두부터 국내 유력 일간지들이 다투어 보도한 ‘징벌적 과세’, ‘재산권 침해’, ‘행정권 남용’ 등 전문가의 의견을 빌어 보도한 "공시지가 2배 인상, 정부가 지침 내렸다"라는 보도에 일반 국민들은 토지가격이 올라 세금이 크게 올라갈 것으로 단정하여 걱정을 하고 있다.

 

그렇다면 공시지가가 무엇이며, 2배 인상과 관계된 공시지가의 현실화율이 무엇을 의미할까?

국토연구원이 2015년에 연구 발표한 ‘2013년 전국 토지의 현실화율은 평균은 61.2%였다.


, 매매가격이 10억이라면 공시지가는 612백만원이라는 것이다. 공동주택은 71.5%지만, 단독주택은 이보다 낮은 59.2%라고 한다. 부동산가격이 상승한 최근 2~3년의 현실화율은 이보다 더 낮은 수준인 50%미만 이라고 보는 것이 일반적인 시각이다. 참고로 본인이 조사분석15년간 국내 최고지가를 기록하고 있는 중심상업지역내 상업용 토지(충무로124-2번지, 네이처리퍼블릭)의 공시지가의 현실화율은 약 30%정도로 확인되었다.

 

글로벌 도시인 서울 명동은 토지공급의 절대적 제한으로 인하여 ‘독점지대’를 형성 하는 바 이 지역내 토지가격의 상한선은 없다고 본다. 국내는 물론 해외 투자자들의 수요가 더해져 공급이 상대적으로 희소하기 때문이다. 이와 같이 가격변동이 빠르고, 큰 지역이나 개발호재가 많은 지역의 경우, 1년에 한번 씩 조사·평가하는 표준지에 대한 적정가격은 전년에 비하여 그 상승의 폭이 매우 클 수밖에 없다.


그러나, 이와 달리 평균적인 현실화율을 고려하여 발표되는 ‘표준지공시지가’는 조세저항과 각 지자체의 재정여건 및 부동산 시장상황 등을 고려하는 등 복잡한 정책적 요소에 의해 결정되기 때문에 시장가치를 충분히 반영하고 있는 ‘적정가격’과는 괴리가 발생 할 수밖에 없다.


따라서 일정 가격권역내 가격수준을 의미하는 적정가격인 ‘표준지 공시지가()’와 이를 토대로 하여 심의, 조정하여 국토부장관이 고시하는 ‘표준지공시지가’는 그 의미나 성격에서 다르다고 볼 수 있다.

 

좀 더 자세히 살펴보면 토지가격에는 목적과 성격에 따라 여러종류의 다른 가격이 존재한다. 조금은 복잡하다.

이중 우리가 알고 있는 대표적인 것이 매매가격(실거래가격)이다. 이는 취득세와 양도소득세의 과세표준액이 되며, 중개수수료의 기준이 된다. 이어서 재산세와 종합부동산세 등 토지관련 세금을 부과하기 위하여 시.,구 공무원이 일률적으로 산정하는 시가표준액인 ‘개별공시지가’와 이를 산정하기 위한 기준으로 삼는 ‘표준지공시지가’가 있다.


표준지공시지가는 개별공시지가와 달리 신도시 등 공익사업 개발시 수용되는 토지보상금과 은행에서 대출을 받기 위해 담보로 제공하는 토지평가 시 기준이 되는 등 국민의 제반 경제활동에 직접적으로 영향을 미치는 중요한 기준가격으로 활용되고 있다. 이에 전문가인 감정평가사 2명이 매년 11일을 기준시점으로 ‘적정가격’을 조사·평가 한 후 제반 심의절차를 거쳐 국토부장관이 매년 2월 중에 고시를 하고 있다.


공시지가와 관련하여 우려 될 만한 사건이 있었다. 지난해 7, 미국 시민권자가 우리나라 정부를 상대로 33억원을 보상하라며 ISD(투자자 국가 간 중제제도)를 제기한 바가 있다. 이는 해외 투자자가 상대국가의 법령이나 정책으로 인한 손해를 입었을 때 해당 정부를 상대로 국제중재를 요정하여 손해배상을 받을 수 있도록 한 제도로, .FTA에 명시된 ‘공정한 시장가치’에 비하여 현저히 낮은 표준지공시지가 때문 이었다고 한다. 이처럼 표준지공시지가는 부동산의 적정한 가격형성과 각종 조세ㆍ부담금 등의 형평성 차원애서 매우 중요한 지표가 되고 있다.

 

지가의 종류에서 중요한 또 하나를 더 들자면 아파트 분양가격에 포함된 ‘대지가격’이 있다. 대지가격은 토지가격과는 그 내용이 다르다. 토지가격에 아파트를 짓기 위하여 토지에 투입되는 제반 비용(금융이자, 세금, 진입도로 및 간설시설 등의 설치비용)을 포함한 가격을 말한다. ‘대지비’ 또는 ‘택지비’라고 말한다.


토지가격이 상승하지 않더라도 택지를 조성하는데 드는 제반비용이 증가하면 당연히 아파트 분양가격도 상승하기 마련이다. 아파트 입주자 모집공고를 보면 아파트 분양가격을 ‘대지비’와 ‘건축비’로 구분하여 표시하고 있다.

 

주택보증공사(HUG)가 조사하여 발표한 ‘주택보증통계’에 따르면 20174/4분기 아파트 분양가격에 대지비의 비율은 서울과, 수도권, 전국 평균 모두 52%라고 한다. 작년에는 지속적 상승세를 보여 그 비율이 60% 후라고 한다. 이 대지비 중에 가장 큰 항목이 ‘토지가격’이다.


여기서 말하는 토지가격은 개별공시지가가 아닌 실거래가격을 말하며, 여기에 부가되는 각종 시설의 설치 부담금과 세금, 그리고 금리인상으로 인한 이자비용 상승 등이 대지비를 상승시키고, 여기에 인건비와 건설 자재비의 상승이 건축비를 상승시켜 결국 아파트 분양가격이 상승하는 것이다.

 

따라서 이러한 토지가격외 부가되는 제비용의 등락과 연동되어 정해지는 아파트 분양가격에 대하여 정부의 과도한 규제가 오히려 부동산시장을 왜곡시킨다. 수요에 따른 공급이 2~3년의 긴 시간차를 가지고 움직이는 부동산의 특성상 정부의 과도한 시장개입이 오히려 부동산정책이 잘 작동되지 못하게 하는 악순환의 결과를 낳게 한다.

 

이처럼 지가(地價)는 다양한 용어로 표현되며, 그 쓰임도 상이하다.

이번에 언론이 보도하고 있는 공시지가는 전국에 있는 약 3,200백만 필지에서 선정된 50만 필지인 ‘표준지’에 대한 201911일 기준의 적정가격인 ’표준지공시지가()’의 현실화 문제를 언급한 것이다.


20192월중에 고시될 표준지의 공시지가로 아직 확정되지 않은 상태에서 전문가인 표준지 조사·평가지역 전담 감정평가사가 각 필지별로 적정가격을 조사·평가하여 소유자에게 통지한 후 가격 등에 대하여 소유자의 의견을 듣는 과정에서 보도된 것이다. 여기서 말하는 적정가격은 ‘통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 최빈거래가능가격’을 말하는 것으로 매매가격이나 대지비와 그 성격이 다르다.


필자가 15년간 공시지가 조사평가한 경험에 비추어 보면, 매년 해당 토지에 대한 적정가격을 조사, 평가할 경우 과거 1년간 변동된 가격수준에 대한 시세반영율(현실화율)의 적정정도에 대하여 매년 고민을 하여왔다. 각종 개발사업 등으로 거래 빈도가 많고, 가격 상승이 높은 지역과 신도시 등 개발사업이 발표 된 지역에서는 가격상향 요구가 매우 거세다.


특히 전년가격과 비교하여 일정한 균형으로 인상 할 수 없을 정도로 그 상향 폭이 큰 것이 현실이다. 김현미 국토부장관도 지난해 8월 국회 국토교통위원회 업무보고에서 ‘집값이 급등하는 지역의 경우 공시가격이 이를 따라가지 못한다는 지적이 있다. 2019년 공시가격 조사에서는 집값 상승분을 현실적으로 반영하겠다.“라고 공시지가의 정상화를 이미 언급한바 있다.


이와 반대의 경우도 있다. 이미 개발이 끝났거나, 기업이나 행정기관 등의 이전으로 사람이 빠져 나간 침체지역에서는 공시가격에 대한 하락요구가 많다. 이 경우 그 하락폭을 일시에 표준지 공시가격에 반영 할 경우 대출금 상환을 못하거나 매매손실로 이어져 ‘하우스 푸어’로 인한 지역사회에 미치는 파장은 매우 크고, 심각할 것이다.


따라서 모든 표준지에 대하여 매년 2명의 지역별 전담 감정평가사가 조사·평가한 적정가격에 대하여 소유자의 의견과 이의신청을 받고 동시에 제반 심의절차를 통하여 국토부장관이 최종적으로 결정하는 시스템하에서 결정되는 것이 ‘표준지공시지가’다. 이러한 부동산공시제도에 대한 정확한 이해 없이 비전문가의 생각을 빌어서 지가(地價)와 제도를 곡해하는 것은 매우 염려스럽다고 본다.


지가와 세금은 매우 높은 상관성을 가지지만, 지가가 상승하는 폭 만큼 세금은 늘어나지 않는다. ‘종합부동세’는 주택 보유수와 공정시장가액비율에 따라 법적 상한선(150% ~200%)을 두어 국민의 조세부과액을 완충하고 있고, 마찬가지로 재산세의 경우에도 대상토지별로 ‘표준세율’을 적용하되 150% 범위 내에서 세 부담의 상한을 정하여 조세저항 등을 완충하고 있다.

 

이와 같이 표준지의 공시가격이 가지는 다양한 기능을 고려 할 때, 조세부담에 따른 미봉책보다는 지난해 7월 ‘국토부 관행혁신위원회’가 부동산 가격공시제도의 개선책으로 공시가격의 실거래가격 반영률을 현실화 할 것을 권고 한 바처럼, 시장가치의 100%를 반영한 적정가격을 표준지의 공시지가로 정하고, 이어서 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 및 용도 등을 고려한 세밀한 ‘공정시장가액비율’의 적용과 ‘표준세율’의 합리적 조정을 통하여 조세제도의 형평성을 추구하여야 할 것이다.

 

이제 논제를 언급해 본다. 지가에 대하여 이해를 하였다면 아파트가격에 영향을 미치는 것이 꼭 토지가격만이 아니라는 것을 이해 하였으리라 본다.

토지에 부가되는 각종 공사비(지반공사비와 이자 등)와 간선시설 및 도시계획시설(도로, 공원 등)의 설치비용 등을 가산한 것이 택지비(대지비)가 된다.

 

LH공사 국토도시연구원이 2000년도 이후 조성했거나 조성 중이었던 용인신봉동천, 용인죽, 용인동백, 화성동탄, 남양주평내, 파주교하, 하남풍산, 성남판교 등 수도권 8개 지구를 포함한 “전국 총17개 택지지구 아파트분양가와 택지비를 분석”한 자료에 따르면 택지비가 아파트 분양가격에 차지하는 비율이, 수도권인 용인신봉동천지구가 30%, 용인죽전지구28%, 용인동백지구 27%, 화성동탄지구 24%, 남양주평내지구 20%, 파주교하지구 27%로 나타났으며, 지방의 경우에는 이보다 훨씬 적은 15%인 것으로 조사되었다.


물론, 택지지구가 아닌 지역인 재개발이나 재건축단지에서는 이와 달리 토지가격 외 가산항목의 비용이 차지하는 비중이 50%이상으로 상대적으로 높다,

이처럼 택지비가 차지하는 비중이 높은 원인이 순수한 토지가격인지 아니면 가산항목의 비용인지를 명확하게 구분하여 그 비율을 표시할 수는 없지만, 추론이 가능한 것은 기존 도심에서 신규 분양아파트의 가격과 주변에 있는 기존 중고 아파트와의 가격차이가 발생하는 이유는 토지가격은 위치가격이기 때문에 같은 주거지역에서는 큰 차이가 없다.


그렇다고, 건물 등 부대시설에서의 차이만 가지고 그 격차를 설명 할 수 없다. 결국, 가산항목의 부가비용과 시행사의 이익, 여기에 추가하여 유통(분양 등)으로 추가되는 비용과 그리고 초과이윤을 기대하는 거품이 끼어 있기 때문이라고 본다.

 

이렇게 되면 몇 년 후에는 그 주변 토지가격에 이러한 추가적이고 투기적인 제비용이 고스란히 전가되어 가격을 끌어 올린다. 이러한 순환구조에서 그 지역에 제반 환경변화로 수요요인이 자극되면(각종 개발사업이나 인구유입시설 등이 들어설 경우) 일정한 시간차를 두고 재건축이나 기타사업 등으로 신규 주택의 공급이 이루어진다.


이때에는 오른 토지가격으로 인하여 분양가격도 자연스럽게 오르게 된다. 따라서 일정한 시차를 두고 토지가격 외 부가비용과 투기적 수요에 의한 거품까지도 결국에 가서는 토지가격에 화체되어 아파트와 같은 주택 가격을 꾸준히 상승시키는 것이다.


따라서 과도한 세금이나 과도한 기부채납의 부담증가, 소유자간이나 부처별 갈등과 인허가 지연 등으로 인한 긴 사업기간에 따른 금융비용과 제 비용의 증가, 유통비용의 증가 등은 결국에 가서는 토지가격을 끌어 올려 아파트가격 상승에 큰 요인으로 작용된다.


이에 지금 나타나는 현상에 대하여 언론이나 국민들의 따가운 시선이 있을지라도 관련부처가 내놓는 정책과 관련 전문가들이 내놓는 대책들도 미봉책으로써 휴지조각이 되어서는 안 된다.

우리의 아들, 딸들이 살아갈 도시와 국토가 더 소중해져야 한다.

 

 

장계영

전국대학교부동산교육협의회 회장

한국감정평가사 사무소 대표

한국부동산산업학회 부회장



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