전문가칼럼

2018년 모텔, 더 이상 객실만 팔아서는 안 된다?
작성자 : 이길원     등록일 : 2018.01.19     조회수 : 2540
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2018년 모텔들이 객실상품 매출만으로는 한계매출에 노출되면서 새로운 패러다임개발에 고민하고 있다.

 

 

최근 모텔의 마케팅 전략이 달라지고 있다. 객실만 팔아서도 매출을 올리며 수익형부동산으로서의 투자관심이 높았던 모텔들이 달라지려고 한다. 공급과잉, 과당경쟁의 공짜, 무료 서비스영업의 한계매출에 고심하고 있다. 이제 더 이상 무료, 무한, 요금경쟁, 시설고급화에만 매달려서는 살아남기 힘들다는 것을 뼈저리게 체감하고 있다.


  

북 전주소재, 객실 40내외 T호텔은 2016년 월평균매출 8000여만 원을 달성하고 있었다. 중간에 1억 여 원을 투자하여 침대와 조명, 가전제품 등을 교체하였으면서도 매출 유지 상승은 고사하고 매출은 계속 지지부진하더니 2017년에는 7500여 만 원대를, 2018년 초반부에는 오히려 7000만 원대로 하락할 조짐을 보이고 있다. 걱정이 태산이다. 다행히 땅값이 올라줘서 매매가은 여전히 예전의 45억 대 내외를 호가하고 있지만 이대로 월매출이 곤두박질친다면 매매호가마저 유지하는 것이 가능할지 걱정스럽다고 한다.

 

 

이런 현상은 전국 대부분의 모텔이란 숙박업소에서 나타나고 있다.

천안소재의 B모텔도 2016년 하반기 임대 시에는 객실 35실로 월매출 3500-4000여만 원을 달성하고 있었다. 당연히 보증금 4억 원. 월세 1300만 원에 임대를 놓았다. 그러나 2017년 상반기 주변에 이웃한 노후모텔들 3개가 리모델링 공사를 하면서 해당 B모텔의 월매출은 2500-2800만 원대로 하락, 보증금 4억 원은 고사하고 월세 1300만 원을 지불하는 것이 힘겹다며 임차인이 월세를 연체하고 있다고 한다. 임대료를 조정하여 새로운 임차인은 만나려해도 쉽지 않아 임대인의 걱정이 태산이다. 주변이 변화하고 있는데 과거에 영광에 도취되어 변신을 게을리 한 매너리즘의 결과다.

 

 

그렇지만 이런 와중에도 매출상승 기염을 토하는 모텔들도 있다. 대전 유성구 소재 Y모텔은 월매출 2500-3000만 원 내외의 노후시설의 모텔이었다. 모텔 운영 경험이 있는 이 모씨가 해당 Y모텔을 보증금 4억 원, 월세 1300만 원에 임대하였다. 노후화된 시설이 가장 큰 걸림돌이었다. 가전제품, 침구류의 고급화, 조식제공, 출장객 위주의 고객유치 등 적극적인 변화와 홍보로 6개월여 만에 월매출 5500-6000만 원을 달성하고 있다.

 

 

부평소재의 R호텔은 기존의 단순 시설고급화 경쟁에서 벗어나 과거의 직업적 전문성을 갖춘 상품으로 경쟁을 하고자 아이템을 수정했다. 기존의 성공경영을 했던 직업재능인 바리스타의 특성을 살려 다양한 커피를 제공하기로 하였다. 커피의 맛으로 고객만족 서비스를 제공하며 경쟁력을 갖추었다. 각기 특화된 맛으로 커피전문점과 같은 수준의 커피 맛을 체험할 수 있도록 했다. 주변의 다른 모텔들이 경영에 어려움을 겪고 있음에도 불구하고 거의 매일 만실을 채우며 주변에 한 개의 모텔을 더 임대하여 운영 중이다.

 

 

최근에는 모텔들이 더 나아가서 모텔의 객실 판매만으로는 객실 수, 요금 경쟁에서 탈피할 수 없으며, 한계매출을 느끼고 있는 만큼 객실이외에 모텔 속에 숙박업과 연계한 시너지효과를 낼 수 있는 전문성의 샵인샵의 아이템을 개발 중이다. 모텔이란 하드 공간에 자투리 공간을 활용하여 객실 매출의 한계를 극복하려는 시도를 하고 있다. 단순하게 로비공간만 넓히는 것이 아니라 로비공간, 옥상공간 또는 객실을 한 두 개를 포기하더라도 고객에게 재미와 소통공간을 넘어 체험하고 공감할 수 있는 시설을 개발 설치하려고 고민하고 있다.

 

 

충북 중소도시의 한 작은 여관은 객실보다 문화를 판다. 객실상품과 연계하여 고객끼리 어울리는 소통문화 공간을 제공하며 객실상품만으로 이루어지는 매출의 한계를 극복하고 있었다. 객실 21실로 월매출 5-600만 원짜리 여관을 객실 수 15개로 줄이며, 소통공간, 파티공간을 만들며 리모델링공사를 완성하여 커피와 파티문화를 제공하면서 객실보다 문화공간의 매출로 월매출 2500-3500만 원을 달성하며 모텔의 새로운 패러다임 개발의 사례를 만들어 내고 있었다. 물론 부동산가치 외에도 별도의 감성가치를 평가받고 있었다. 부동산가치만으로는 5-6억 원의 평가가 감성가치평가가 더해지니 9-10억 원을 호가하고 있다.

 

 

2018년에는 단순한 노후시설의 모텔들의 개발이 아니라 위치의 장점을 가진 노후시설의 모텔들, 기존에 가문의 영광을 가지고 있던 30-50억 원대 내외의 중대형모텔들이 새로운 샵인샵의 아이템을 접목시키며 객실만의 한계매출을 극복할 수 있는 연계상품의 연출에 의한 서비스제공으로 새로운 패러다임의 숙박상품들이 개발되기를 기대한다.

 

 

2018년의 모텔들은 시설의 고급화만의 경쟁력에서 탈피하여 새로운 매출을 만들어낼 수 있는 아이템 개발과 시도 및 도입의 전환기가 될 것으로 예상된다. 바로 체험, 소통문화를 반영하는 객실연계상품을 만들어내는 감성가치의 연출이다.

  

이길원

모텔사랑, 우산 쓴 고양이 대표

호텔사랑&모텔사랑 네이버블로그 운영자 "



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