상업지역의 이면지역, 배후지역을 뒤져라

네이버 홈페이지에서 지도를 찾아 들어가면 오른쪽 위에 ‘지적편집도’가 있다. 이것을 클릭하여 서울 전역을 펼치면 핑크빛의 규모가 비교적 큰 지역 세 군데를 확인할 수 있다. 종로와 을지로 일대 도심과 강남, 그리고 여의도다. 이 핑크빛 지역은 땅값이 가장 비싸다는 상업지역이다.

상업지역의 땅값이 가장 비싼 이유는 유동인구가 많고 용적률이 높기 때문이다. 유동인구가 많은 것은 지하철 등 교통 시설이 잘 돼 있고 백화점이나 고층빌딩 등 인구집중유발시설이 집중돼 있기 때문이다. 이런 지역은 용적률을 높여줘 같은 땅이라도 건물 면적을 많이 만들 수 있도록 해준다. 서울의 경우 상업지역의 용적률이 600%∼1000%인 반면 일반주거지역의 용적률은 150%∼250%다. 준공업지역과 준주거지역의 용적률은 400%.

명동이나 종로, 강남이나 여의도 땅이 비싼 것은 바로 상업지역이기 때문이다. 강남의 아파트가 아무리 비싸다고 한들 상업지역에 있는 건물 값을 따라갈 수 없다. 땅값에서 많은 차이가 나기 때문이다.

자금이 많은 사람들은 거의 무조건 상업지역에 있는 건물이나 땅을 산다. 아주 특별한 경우가 아니라면 계속 가격이 오르기 때문이다. 대기업들이 상업지역의 빌딩에 투자하는 데는 다 그만한 이유가 있다. 상업지역을 새로 만들기는 매우 힘들기 때문에 희소가치는 시간이 지날수록 높아질 수밖에 없다. 공업지역이나 주거지역을 상업지역으로 바꾸는 것은 여자가 남자 되는 것보다 더 힘들다고 봐야 한다.

하지만 상업지역 투자는 돈이 너무 많이 든다. 강남이나 을지로 땅은 평당 1억∼2억 원을 줘도 매물을 찾기 어렵다. 대지가 50평짜리 건물 중 100억 이하짜리는 사막에서 바늘 찾기처럼 보이지 않는다. 오피스텔이나 오피스 한 채를 사려고 해도 가격이 너무 비싸 일반인들이 엄두를 내기는 쉽지 않다.

‘그림의 떡’이라고 상업지역을 쳐다보기만 하거나 ‘돈이 돈을 번다’고 자학하며 땅 사기를 포기할 필요는 없다. 다른 방법을 찾아 투자하면 되기 때문이다. 차선책으로 상업지역에 가까운 배후지역이나 이면지역을 찾는 것이다. 상업지역 땅은 아주 비쌀 뿐만 아니라 매물도 없기 때문에 상권은 점차 배후지역이나 이면지역으로 확대된다. 상권이 확대되는 길목을 선점하고 있으면 지가 상승에 대한 이익을 볼 수 있다.

강남역 일대의 땅값이 크게 오르자 그 이면지역의 골목길로 상권이 확대되면서 지가가 상승한 것도 한 예다. 신논현역 개통으로 이 일대 사거리와 논현역으로 이어지는 대로변 상권이 뒤편 골목길로 계속 확대되고 있는 것도 이런 맥락으로 이해할 수 있다. 홍대입구역의 상권이 확대되면서 동교동과 연남동 철로변 길이 카페거리로 변하면서 5년 전 2,000만 원도 되지 않았던 땅값이 지금은 1억 원을 호가하고 있다.

또한 상업지역의 주택은 많지도 않을 뿐만 아니라 있다고 해도 너무 비싸기 때문에 상업지역에서 가까운 곳의 주택에 투자하는 것도 한 방법이다. 상업지역 가까운 곳이라 임대료도 비싸고 복잡하긴 하지만 출퇴근이 가까운 곳을 선호하는 사람들은 늘어나면 늘어났지 줄어들지 않는다. 이것을 ‘직주근접(職住近接)’의 효과라고 한다. 강남의 집값이 계속 비싼 이유 중의 하나는 강남에 직장이 엄청나게 몰려 있기 때문이다.

그렇다면 투자할 만한 상업지역의 배후지역이나 이면지역은 어디인가. 일단 영등포를 들 수 있다. 필자가 이미 역설했듯이 영등포는 ‘2030 서울플랜’에서 3대 도심의 하나로 개발될 곳이기 때문에 지가 상승 여력이 아직 많이 남아 있다. 그런데 이거 외에도 영등포는 거대한 상업지역인 여의도와 가장 가까운 곳에 위치해 있지만 아직 낙후돼 있다. 여의도의 후광 효과를 직접적으로 받아먹을 곳이 바로 영등포다. 여의도와 가까운 신길동과 노량진도 주목할 필요가 있다. 이 두 지역을 서울시가 재정비촉진지구로 지정해 개발해주는 것은 바로 상업지역과 가까운 곳이기 때문이기도 하다.

서울에서 가장 큰 상업지역은 종로와 을지로 일대다. ‘직주근접’이 가능한 곳 중 광화문 일대는 지가 상승이 이미 많이 이루어진 곳이므로 개발이 아직 덜 이루어졌지만 이루어질 가능성이 매우 높은 지역을 선택해야 한다. 필자는 창신동과 숭인동, 신당동, 광희동, 쌍림동을 주목한다. 한양 도심에 아주 가까운 곳이나 이 지역들은 아직도 어수선하고 낡은 집들이 몰려 있다. 도심 한복판 땅값이 비싼 지역에 이런 건물들이 방치돼 있다는 것이 이해가 되는가. 언젠가는 다 개발될 곳이다. 부동산 최유효이용의 법칙에 의해 이곳은 상업지역에 버금가는 곳으로 탈바꿈할 수밖에 없다.

국립의료원 맞은 편 광희동 대로변은 이미 발 빠른 시행사들이 오피스 빌딩들을 짓고 있다. 그 뒤편 골목을 들어가면 도심 한복판에 이렇게 허름한 건물들이 몰려 있는 곳이 있을까 어안이 벙벙하다. 한쪽은 러시안 골목이라 하여 러시아 가게들이 있고, 또 다른 한 쪽은 허름한 공장들이 많다. 이래 뵈도 이 지역은 동대문운동장 트리플역세권이다. 이곳을 둘러보며 ‘돈 냄새’를 맡지 못한다면 코가 잘못된 것임이 틀림없다.

도심 상업지역 안에 있지만 낡은 건물들이 득시글거렸던 종로 3가 익선동과 돈의동은 얼마 전부터 운치 있는 카페와 레스토랑 골목으로 바뀌고 있다. 이곳이 인사동과 북촌 못지않은 명소가 되는 것은 시간문제다. 종로5가역 부근의 효제동, 인의동, 연지동도 앞으로 상당한 개발이 기대되는 곳으로 지가 상승 여력이 큰 곳들이다.

강남 상업지역의 후광을 받을 지역으로는 논현동과 반포동을 꼽을 수 있다. 대로변은 고층빌딩이 즐비하지만 이면도로로 들어가면 아직도 낡은 건물과 허름한 주택들이 즐비하다. 강남대로변의 신논현역과 논현역은 신분당선 연장선(강남역∼용산역, 2024년 개통 예정)이 개통되면 더블역세권으로 변한다.

서울역 상권이 확대되는 길목에 있는 동자동과 후암동도 주목할 만하다. 쪽방촌이 자리잡고 있는 동자동은 이대로 개발하지 않기엔 너무나 아까운 노른자위 땅이다. 재개발 예정지역인 후암동 일대는 개발 진행은 지지부진하지만 언젠가는 반드시 개발될 땅이다.

용산 상업지역이 확대되면 원효로를 비롯해 청파동, 효창동, 신계동, 문배동까지 영향을 미쳐 이 일대도 지금보다 훨씬 나은 환경으로 변할 것이 틀림없다.