전문가칼럼

추석 이후 부동산 시장, 가장 좋은 대안은?
작성자 : 오은석     등록일 : 2017.10.23     조회수 : 2304
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추석이후 수도권 부동산 시장은 거래 절벽 현상이 지속되고 있다.


8.2대책과 9.5후속 대책의 영향이 있던데다, 10월 가계부채종합대책, 11월 주거복지로드맵 등이 어떻게 나올지 우선 기다려보자는 심리가 강하게 퍼져있기 때문이다.


실거주자들의 경우, DTI와 LTV가 막혀 거래를 못하고 있고, 다주택자들은 세금폭탄과 대출규제로 인해 거래를 망설이고 있다.

서울부동산정보광장에 따르면 9월 서울 아파트 거래량 신고 건수는 8,348건으로 나타났다.

이는 전월(1만 4,848건)에 비해 43.8% 감소한 수치이고, 전년 동월 거래량(1만 839건)대비 23%감소한 수치이다.


9월 전국주택가격동향을 보더라도 8월 14일 ~ 9월 11일 기간 동안 전국은 0.12% 상승했는데. 이중 서울은 0.07% 상승한데 그치고, 경기 0.18%, 인천 0.29%, 기타 지방 0.10% 도 상승세를 이어가고 있는 것으로 나타났다. 특히 서울의 경우 재건축 기대 단지 중심으로 급등세를 보여 왔던 강남4구와 노원구의 하락폭이 커지면서 전체 상승률이 감소하는 모습을 보여 8.2대책의 직격탄을 맞은 모습이다.

수치를 보면 가격 상승폭이 감소한 것이지, 매매가격이 하락하고 있는 것은 아니다. 시장이 침체되어 저가 매물이 나오면 매입하려는 대기 수요는 있지만, 실제로 시장에 나가보면 저가 매물은 잘 보이지 않는다.


대다수의 부동산 전문가들이 장기적으로 서울 부동산 시장이 가장 유망하다고 입을 모아 이야기 하지만, 최근 2년간 큰폭의 상승세에도 불구하고 8.2 대책 이후에도 실제 가격하락이 없어 접근하기 어려운 상황이다. 물건도 없거니와 지금 사면 꼭지에 사는 것이 아닌가 하는 불안감도 든다.


앞으로 주거복지 로드맵, 가계부채 종합대책 발표, 하반기 입주예정물량 증가, 미국 연준금리 인상 및 한국의 기준금리 가능성 등 여러 대책과 물량증가가 시장에 어떤 영향을 미칠지 일단 두고 보자는 심리로 인해 당분간 거래절벽과 관망세는 이어질 것으로 예상된다.


아니 엄밀히 말하면 팔고 싶어도 팔 수 없고, 사고 싶어도 살 수가 없는 상황으로 보인다.

서울에서 내 집 마련하는 가장 좋은 수단 중 하나가 신규분양을 받는 것이지만, 현재 모든 정부의 정책이 수도권 분양시장에 초점을 맞추고 있다는 점에서 웬만한 자금여력이 아니고서야 이마저도 쉽지 않다.

이 시점에서 가장 좋은 대안은 무엇일까?

나는 그 답을 부동산 경매에서 찾고자 한다.


아파트를 매수하는 방법은 분양, 일반 매매 이외에 서민이 소액으로 저렴하게 부동산을 취득할 수 있는 부동산 경매도 있다. 이 중 부동산 경매는 보통 어렵다는 인식이 있지만, 아파트 경매의 경우 가장 임차인 등 특수한 경우를 제외하면 다른 종별에 비해 그리 복잡하거나 어렵지 않다. 부동산 경매는 시세 보다 부동산을 싸게 매입할 수 있다는 점과 대출에서 유리하다는 장점 들이 있어 일반 매매보다 활용 폭이 넓다.


최근 1년간 서울의 부동산 경매 낙찰가율을 보면 실제 낙찰가율이 일반매매가격과 거의 비슷하거나 급매가격에 형성되어 있어 경매의 메리트가 크지 않았으나, 앞으로 계속되는 규제와 금리 인상, 대출총액 감소로 인해 낙찰가율은 점점 떨어져 경매 활용도가 높아질 것으로 예상된다.


서울의 경우 대기 수요가 많아 낙찰가율이 급격히 떨어지기 보다는 입찰경쟁률이 낮아지고, 입찰경쟁률이 낮아지면 그 이후에 낙찰가율이 서서히 떨어질 것으로 예상된다.

부동산이 보합내지 하락세를 보이면, 낙찰가율은 평균 시세에 비해 더 낮게 형성 되는 경향이 있다.


부동산 시장 상승기 때는 분양이나 매매를 이용한 취득이 가장 좋은 선택이 될 수 있겠지만 관망세가 이어지거나 하락기 때에는 오히려 경매가 리스크를 줄이는 유용한 방법이자 유일한 대안일 수 있다.

한 가지 방법만 아는 사람보다 시장의 상황에 맞는 다양한 방법을 적용하는 사람이 시장의 움직임을 읽는 인사이트를 키울 수 있다. 부동산 시장의 불확실성이 크다고 관망만 하기 보다는 틈새시장이 무엇이고 그 틈새시장을 활용하기 위해서 어떻게 해야 할지 적극적으로 공부하고 준비하는 자세가 필요한 시점이다.



오은석

북극성 부동산 재테크 대표

매경 상담위원 및 칼럼리스트

"직장인재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다" (2017) 저자



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