전문가칼럼

박상언의 수익형부동산 실전 투자 상담 사례
작성자 : 박상언     등록일 : 2017.10.30     조회수 : 3578
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아파트는 브랜드, 오피스텔과 상가는 브랜드보다 입지

 

Q. 은퇴가 얼마 남지 않아 수원에 사는 50대 후반 직장인입니다. 아무것도 준비 해놓은 게 없어 노후가 걱정입니다. 8.2 대책으로 아파트보다는 오피스텔과 상가가 유망하다고 주변에서 많이 추천하는데 투자가 처음인지라 유명 분양 오피스텔과 상가 몇 군데를 다녀 봐도 투자성에 대한 판단이 서질 않습니다. 오피스텔과 상가를 볼 때 어떤 점에 유념해서 봐야 할까요?

 

A. 8.2부동산 대책에도 불구하고 강남권에서 분양하는 입지 좋은 아파트는 당첨되면 수천에서 수 억 원의 프리미엄이 붙고 있습니다. 청약경쟁률이 치열할 것 같은 분양 아파트의 경우 시군구등 지차체에서 분양하기 전 인허가로 분양가를 간접규제하고 주택도시보증공사에서도 보증조건으로 주변시세와 비교해 분양가를 간접 규제하기 때문입니다. 즉 일부 지역의 고분양가에 대해 집중 관리, 인근 지역 아파트 분양가보다 10% 이상 높으면 분양보증을 해주지 않고 상대적으로 분양가는 낮아져 분양계약자들은 일정부분 프리미엄을 얻을 수 있습니다.결과적으로 아파트는 입지 좋은 지역의 대형 브랜드를 믿고 들어가도 분양가가 합리적이라서 당첨만 되면 상당한 프리미엄을 챙길 수 있습니다.

 

하지만 오피스텔과 상가는 분양가를 규제하는 장치가 전무하고 순전히 사업자의 판단에 맡기기 때문에 입지가 좋으면 고분양가, 안 좋으면 미분양이 발생, 웬만해선 투자자들에게 이득을 안겨주기 쉽지 않습니다. 그동안의 컨설팅 사례를 살펴보면 오로지 유명 브랜드만 믿고 오피스텔과 상가에 투자해 재테크에 성공하는 경우는 거의 못 봤습니다. 차라리 오피스텔과 상가 브랜드는 유명건설사 브랜드는 아니더라도 입지와 적정 분양가를 보고 판단해 투자하는 쪽이 고객들의 투자성적이 좋았습니다.


즉 브랜드는 좀 약하더라도 입지가 우수한 상가나 오피스텔에 투자하는 게 수익률 면에서 나을 수 있다는 애기입니다. 분양자나 임차인입장에서도 친구들에게 본인 상가를 애기할 때 유명 브랜드먼저 애기하는 경우는 없고 강남, 홍대. 성수동, 이태원동 등 먼저애기하고 나중에 00브랜드 상가 오피스텔 이런 방식으로 얘기하기 때문입니다. 즉 유명브랜드 상가나 오피스텔을 비싸게 분양 받았다 하더라도 임차인들이 결코 높게 임차료를 지불하지 않습니다.

 

수익률 보장 상가도 면밀히 검토하