김부성 의 주택 임대사업자 등록, 어찌하오리까? 부동산 전문가 컬럼 : 매일경제

주택 임대사업자 등록, 어찌하오리까?
작성자 : 김부성 등록일 : 2017.08.07 조회수 : 4512	0 0 싸이월드 밴드

‘8.2부동산대책’으로 대한민국 부동산(주택)시장이 시계(視界)제로 상태다. 정부에서는 일단 2주택이상 다주택자들에게 내년 3월말까지 실 거주주택 외 다른 주택을 처분토록 하여 시장에 매물이 많이 나오면 집값이 안정되리라는 복안과 방침으로 내년 3월말까지는 양도세 중과라는 채찍을 일단 들지 않겠다고 한시적인 시한을 주기도 했다.

만약 2주택이상 다주택자들이 내년 3월말까지 보유주택을 매도하지 않으면, 4월1일부터는 2주택자에게는 양도세가 기본세율(=차익구간에 따라 6%~40%)에 10%를 가산하고 3주택이상자들에게는 20%를 가산하여 양도세를 중과하겠다는 것이다.

상황이 이렇다보니 조정대상지역 물량들을 보유하고 있는 다주택자들은 내년 3월말까지 가산세 없는 기본세율로 양도세를 절세하여 매도할지, 아니면 양도세가산세를 감수하며 계속 보유할지, 아니면 정부가 권장하는 대로 주택임대사업자등록을 통해 일단 양도세 중과를 피해가면서 의무임대기간(=단기임대4년, 준 공공임대 8년)동안 시간을 벌면서 정책변동이나 시장 변동 상황을 지켜볼지 갈팡질팡하고 있는 형국이다.

문제는 이러한 ‘삼자택일’을 하기가 녹록치 않다는 것이다. 정부에서는 내년 3월말까지 주택을 팔라고 주문하지만 서울권의 경우 전 지역이 투기과열지구로 묶여 재건축단지의 경우 조합원지위 양도가 막혀버린 상황이고 대출규제까지 고강도로 강화하여 다주택자들이 내놓는 물량들을 받아줄만한 수요도 급감하고 있어 거래가 사실상 스톱상태가 되었기 때문이다.

사실 현재 정부에서 채찍을 들고 다주택자들을 압박하는 상황에서 이들이 내놓는 물량을 무주택자들이 선뜻 매수하기란 쉽지 않을 것임은 자명하다.

집을 처분하라는 시한이 1년이나 2년도 아니고 7개월여 남짓 기간으로 대부분 전세나 반 전세나 월세를 주고 있는 물량들이라 매수자가 이들 다주택자들의 물량을 매수하는 경우에는 대부분 전세를 낀 물량을 매수하게 되는 셈인데, 그렇다면 실수요 매수자들이 주택매수를 하게 되는 것은 정부에서 현재 강력한 압박을 하며 고강도로 몰아붙이고 있는 갭투자자들이 되는 것과 마찬가지기 때문이다. 이런 상황에서 아무리 실수요자들이라 한들 과연 누가 선뜻 갭투자 형식으로 매수를 할 수 있겠는가.

집값을 잡겠다고 초고강도 규제를 내놓고 보유세 인상 카드까지 만지작거린다는 뉴스가 나오는 상황에서 집값상승기대심리가 꺾여 다주택자들이 내놓는 물량을 매수하기가 쉽지 않기 때문에 금번대책에서 다주택자들에게 내년 3월말까지 매도하라는 주문은 실효성이 크지 않다.

만약 다주택자들에게 한시적으로 매도기회를 주면서 시장에 공급을 늘려 단기간 집값안정을 노렸다면 3월말까지 처분하는 주택에 대한 양도세를 오히려 일부 완화하여 주택을 많이 내놓게 하면서 동시에 실수요자들에게는 한시적 대출 완화조치 등을 통해 정상적인 거래가 동반되는 집값안정을 도모했어야 하는데 현재상태는 급격한 관망세로 인해 거래절벽으로 팔고 싶어도 팔기가 어려운 상황이고 매수자들은 집값상승 기대치가 사실상 급전직하하여 매수를 꺼리고 전세로 눌러앉으면서 앞으로 시장을 계속 지켜보려는 관망세가 짙어질 것이 확실하다.

또한 주택임대사업자등록을 정부에서는 강력하게 유도하고 권장하는데 주택임대사업자등록에 대한 제도를 9월 발표예정인 ‘주거복지로드맵’에서 이 부분에 대한 정책적인 지원과 보완이 필요하다.

공시가격 6억 원을 넘는 아파트의 경우 임대사업자 등록 시 혜택이 거의 없어 임대사업자등록을 유도하는 정부취지와 맞지 않기 때문이다. 현재 주택임대사업자로 등록하면 취득세, 재산세. 소득세 등에서 일부 혜택이 있는 것은 사실이다.

그러나 세제혜택이 있는 주택이 수도권의 경우 공시가격 6억원 이하, 지방의 경우 3억원이하로 한정되어 서울과 수도권, 세종시 등의 주택가격과 괴리감이 크고 이에 따라 정책실효성이 떨어지는 문제가 있다.

9월 발표하는 내용에 이런 부분들과 건보료 등의 문제도 감안되는 정책이 나와야 자발적 임대등록 실효성이 커질 것이다. 공시가격 6억 원은 시가로 약 8억~9억 원 정도인데 강남을 비롯해 서울의 웬만한 아파트들은 이러한 기준을 상회하여 주택임대등록을 하고 싶어도 혜택이 없기에 하고 싶어도 하지 못하는 경우가 많기 때문이다.

실제로 올해 발표된 공동주택 공시가격에 따르면 서울에서 6억~9억 원 초과하는 공동주택은 16만5103가구, 9억 원 초과는 9만2192가구나 된다. 따라서 수도권은 9억 원, 지방은 5억 원 선 정도로 세제혜택의 범위와 기준이 조정된다면 자발적 임대등록의 실효성은 높아질 것으로 판단된다.

아울러 조정대상지역의 다주택자들도, 정부에서 주택임대사업등록을 권고하고 있고 이마저도 여의치 않을 경우 등록 의무화 같은 강력한 조치들도 배제할 수 없는 상황이기 때문에 9월 ‘주거복지로드맵’에서 주택임대사업관련 내용이 발표되는 부분에 유의하여 주택임대사업등록에 대해 실익을 잘 따져본 후 득(得)보다 실(失)이 적다면 주택임대사업등록도 검토해봐야 하는 상황이 되었다.

공시가격 제한에 걸려 주택임대사업등록을 하더라도 취득세나 재산세, 종부세 등의 혜택이 없더라도 양도세 중과만 배제되더라도 주택임대사업등록의 실익이 커질 질수도 있는 다주택자분들도 많기 때문에 주택임대사업등록에 대해 무조건 거부감을 갖기보다는 등록에 대해 9월 발표하는 정부의 주택임대등록 관련 인센티브내용에 대해 잘 체크하여 등록여부를 심사숙고해 볼 필요는 있는 것이다.

이런 맥락에서, 조정대상지역내의 다주택자들은 9월에 나오는 정부의 ‘주거복지로드맵’(주택임대사업자 인센티브 및 규제관련)을 잘 살펴보고 삼자택일(매도, 보유, 임대등록 중 택 1)을 하면 무난할 듯하다.

참고로 필자의 경우에는 작년 4월 19일에 주택임대사업자등록(4년 단기임대)을 하였는데, 연 5%이상 상한규제(=실제로는 2년 5%인상제한, 임대기간이 2년이고 1년 계약해도 임차인이 5%인상에 동의하지 않고 주택임대차보호법상 2년 거주가 보장되기에 연5%인상은 어려움) 및 여러 번거로움과 제약 등이 있는 것은 사실이다.

또한 정부에서 4년 단기임대사업자도 준 공공임대(8년 장기임대)로 전환이 가능하도록 결정하였다는 기사가 나왔고 9월 주거복지 로드 맵 발표 때 이러한 내용이 추가되는데, 필자의 경우에도 주거복지 로드맵을 살펴본 후 4년 단기임대로 할지 준공공임대로 임대등록기간을 늘릴지 고려해볼 생각이다.

아울러 비조정대상지역의 경우에는 어차피 양도세 중과가 되지 않는 지역이기 때문에 무조건 주택임대사업등록이 유리하다고 단언하기는 어렵기 때문에 등록실익에 대해 장단점등을 잘 분석해야 하는 것은 필수다. 종합 부동산세 등이 나오지 않거나 미미하게 나오는 경우에도 주택임대등록의 실익을 잘 따져봐야 한다. 등록하면 종부세가 합산 배제되어 종부세 절감혜택이 크다면 등록하는 것이 유리할 수 있지만 이런 혜택이 없거나 극히 미미한 경우라면 혜택은 적고 의무(=규제)는 많아져 등록실익이 적을 수 있는 부분에 대해 꼼꼼히 분석해보고 결정하는 것이 유리하기 때문이다.

다만 자발적 주택임대사업등록이 여의치 않다고 정부가 판단하면, 정부는 주택임대 의무등록제까지도 검토하고 있는 실정이기 때문에 2주택이상 다주택자들의 경우라면 조정대상지역이든 조정대상지역이 아니든 일단 주택임대사업자등록 관련해서는 꾸준한 관심이 필요하다. 현재 양도세 중과세 배제되는 임대등록주택을 몇 년간 임대해야 배제해줄 것 인지에 대해서는 아직 확정되지 않은 상태다. 과거 양도세 중과정책을 펼 때 5년 이상 임대한 주택을 중과 배제한 사례가 있지만 최종 확정된 내용이 발표될 때까지는 기다려봐야 하는 상황이다.

다시 말해 의무임대기간이 4년인 단기임대등록자의 경우 의무기간 4년만 채우면 중과배제를 해줄지, 아니면 의무임대기간 4년보다도 1년 정도 더 임대를 하는 주택을 중과 배제 할 것인지에 대해서 확정된 것이 없다는 의미다. 또한 중과 배제할 임대등록 주택 공시가격 기준등도 아직 결정된 부분은 없는 상태다. 필자 생각으로는 이 부분이 아마도 국토부에서 9월 발표 예정인 주거복지로드맵에 상세하게 담겨 발표되지 않을까 예상하고 있다.