전문가칼럼

꼬마빌딩 가격은 정찰제가 아니다
작성자 : 정호진     등록일 : 2017.07.11     조회수 : 3862
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부동산을 사고 팔 때, 누가 얼마에 하라고 정해 놓은 가격이라는 것은 없다. 중요한 것은 그 꼬마빌딩에서 얼마의 수익이 발생되는 가에 따라 가격이 달라질 수 있다는 것이다.


이 빌딩의 가격은 적절한 것일까?
 
부동산을 투자해 본 사람이든, 아니든 부동산 가격이 정해져 있다는 얘기는 들어본 바가 없을 것이다. 물론 분양을 하는 아파트나 상가의 분양가는 미리 정해져서 공급되지만, 이 역시 일시적인 공급자 내부 방침인 것이지, 분양기간이 끝나면 자율적인 시장경제의 원칙에 의해서 그 가격은 변하게 된다.

즉, 시장경제는 기본적으로 수요와 공급 수준에 따라 가격이 정해지기 때문에, 부동산도 수요자와 공급자의 상황, 그리고 그 부동산의 특성에 따라 시장 가격보다 낮을 수도, 높을 수도 있다. 부동산 투자기법의 가장 단순한 원리가 ‘싸게 사서 비싸게 판다’이다. 싸게 사기 위해서는 가치향상이 가능한 저평가된 매물을 선별할 줄 알아야 하고, 비싸게 팔기 위해서는 운용을 잘해서 가치 있게 만들어놔야 한다.
 
부동산의 가격은 어느 개인의 희망가격으로 형성되지는 않는다. 그렇다고 부동산의 가격은 타인이 강요해서 정해지는 것도 아니다. 또한 마음대로 평가해서 정해지는 것도 아니다. 어느 부동산이든 똑같은 부동산은 없다. 모양이 같다고 해도 위치가 다르고, 위치가 비슷하다고 해도 층수나 내부공간 구조도 다르다. 따라서 부동산은 이렇게 다양한 측면을 고려하여 객관적인 근거로 평가된다. 부동산을 평가할 때에는 원가법, 사례법, 수익법의 세가지 방법이 있다. 일반적으로 금융기관이나, 경매, 공매의 가격 근거를 위한 감정평가라는 평가가격이 이 세가지 방법에 의해 가격이 정해진다.
 
먼저 원가법은 부동산의 원가가 얼마나 되는지를 평가하는 것인데, 지가의 수준 그리고, 빌딩을 다시 신축했을 때의 건축비에서 현재 빌딩이 경과된 기간만큼의 가치 하락 분인 감가상각을 감안한 건축비로 평가하는 방식이다. 그리고 평가하는 대상 부동산의 인근 매매사례를 비교해서 가격을 산출하는 방식이 사례법이다. 이때, 주위에 매매사례가 적다면, 평가금액의 객관성은 낮아진다. 수익법은 그 부동산에서 얼마만큼의 수익이 나오고 있는가를 보고 결정하는 방식이다. 부동산 산업이 발달한 외국의 경우, 이 수익법에 가장 큰 비중을 두고 가격을 평가하게 되는데, 우리나라도 2000년대 들어 이 방식의 비중이 커지고 있다.
 
가격이 달라지는 이유


이 세가지 평가법은 금융기관뿐만 아니라, 부동산을 투자하는 사람들이 투자대상의 가격을 검토할 때에도 시장상황을 함께 고려하여 이 방식들로 얻어진 가치를 기준으로 투자하는 중요한 지표로 삼고 있다. 하지만, 이 방식들은 객관적으로 그 부동산의 가치를 가늠할 뿐이지, 이 가격에 따라 실제로 거래되는 것도 아니다. 실제 시장에서 거래되는 부동산은 매각하는 사람과 매입하려는 사람의 희망 가격이 일치할 때, 거래가 이루어진다.

특히, 꼬마빌딩은 중대형 빌딩과는 달리, 가격 변동성이 비교적 크기 때문에, 감정평가 금액과 실거래 금액의 차이가 많이 나는 경우가 많다.


수익형부동산, 그 중에서도 경영이 필요한 빌딩의 경우에는 누가 경영하는가에 따라 그 가치가 달라질 수 있다. 즉, 사례법은 주위 빌딩의 실제 매각사례를 내가 다 만들지 않는 한, 바꿀 수는 없다. 그러나 빌딩을 신축하거나, 리모델링하여 경쟁력 있는 빌딩을 만들거나, 운영을 잘해서 임대수입이 많이 나오게 하는 것도 수익법에서 어느 정도는 가치를 향상시키는 것은 가능하다.


정호진

빌딩경영플래너 대표/부동산학박사

건국대, 인하대 정책대학원 외래교수

저서) `꼭 알고 싶은 꼬마빌딩 투자의 모든 것`(2017)



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