전문가칼럼

경매 투자 전 미리 준비해야 할 것은?
작성자 : 윤재호     등록일 : 2017.07.13     조회수 : 3025
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경매 투자의 기본 지식부터 쌓아야


 경매‧공매가 처음일 때는 먼저 준비 기간을 가지고 차근차근 공부를 시작해야 한다. 초보라면 입찰을 하지 않더라도 다양한 경매 물건 사례를 접하면서 투자 지식을 차곡차곡 배워 나가는 게 중요하다. 처음부터 어려운 경매 지식을 배우며 올인 하려는 생각 보다는 짬짬이 경매‧공매에 용어나 권리분석에 대해 이해하고 공부하는 게 바람직하다.


 공부를 시작할 때는 투자의 기본기부터 먼저 갖출 필요가 있다.

경매에 대한 기본지식과 준비 과정을 하나씩 쌓아가야 한다. 경매 투자지식은 안타깝게도 며칠 만에 벼락치기로 얻을 수 있는 게 아니다. 경매 투자서 한 권으로 이해하기 어렵다. 단계 ‧ 과정별 키포인트와 투자 유의사항을 알아둬야 한다.


 경매는 특정한 고수만의 전유물이 아니며 관심을 갖는 모든 사람들의 몫이지만 확실히 배워야 할 다양한 영역이 있다. 돈으로 돈을 버는 투자법이다 보니 나름대로 투자 실패를 줄이기 위한 공부와 준비가 사전에 필요한 것이다.


 경매 투자 공부와 기간은 시간적으로 여유롭게 잡는 게 좋다. 당장 수익형 상가와 오피스텔을 낙찰 받기 위해 경매 투자 물건부터 성급하게 찾는다면 경매‧공매 투자 수단으로 바람직하지 않다. 경매 투자에는 순서가 있다.


 경매 투자는 물건 탐색부터 시작한다고 해도 과언이 아니다. 대법원 경매 정보나 경매 사이트 등 인터넷을 활용해 경매 물건 정보를 얻고 최근 트렌드를 읽는 준비를 해야 한다. 경매 물건과 친해져야 한다. 법원 매각공고 및 경매 사이트, 경매 카페 등을 이용해 대상 물건을 탐색하는 습관을 들이는 게 좋다. 또 관할법원이나 여러 채널을 통해 물건의 공급량과 낙찰 추이, 낙찰 트렌드 등을 수시로 체크해 봐야 한다.


 현재 살고 있는 전세 보증금 전액을 빼서 경매 자금으로 사용한다거나, 소유한 집을 팔아서 낙찰 받은 집으로 입주하려는 계획이라면 충분한 시간적 여유를 갖고 진행해야 한다. 최근 역전세난과 대출규제 때문에 자금 계획에도 차질을 빚는 경우가 많다.


 시간 여유 갖고 ‘안전한’ 물건부터 공략


 경매‧공매 투자의 가장 필요한 기본기는 권리분석부터 배우는 게 순서다. 권리분석은 ‘등기부등본’ 상의 권리분석과 ‘임차인’의 권리분석 두 가지가 있다. 경매에서 등기부 상 말소 ‧ 인수 권리를 알아야 낙찰 후 경매 투자에 나설 수 있는 것이다. 임차인 권리란 낙찰 후 임차인의 보증금을 물어주느냐 아니면 낙찰 후 정리되느냐 하는 권리인가를 알아야 안심하고 낙찰 받을 수 있다.


 이 두 가지 경매 투자 상식을 알아둬야 안전한 경매 물건을 취득할 수 있다. 이 공부는 우선적으로 하되 처음부터 너무 어렵게 공부할 필요는 없다. 어떤 초보자들은 경매 이론서 20권을 1년여에 걸쳐 읽었지만 실전 투자를 시작하니 머리에 남는 게 하나도 없었다고 한다. 너무 이론만 많이 배우기보다는 이론을 바탕으로 실전 투자에 나서서 써먹을 경매를 배워야 한다. 


 경매 투자에 대한 사전 지식을 갖췄다면 이제 본인의 자금여력부터 따져 봐야한다. 자금여력에 맞는 경매 물건을 찾아 입찰해야 한다. 분수에 맞지 않고 무리해서 투자한 경우 낙찰 받은 부동산이 경매에 다시 부쳐지는 불상사도 벌어지기 때문에 자금사정에 맞게 물건을 골라야 한다. 통상 낙찰일로부터 45일 이내에 잔금을 납부해야한다. 납부일 이내에 납부하지 못하면 입찰보증금 10%는 떼이게 된다.


 투자자금은 여유자금으로 한정하는 게 바람직하다. 사업자금이나 비상금으로 부동산투자를 해서는 안 된다. 부동산이 안정적인 수익이 예상된다고 용도가 정해진 자금들을 동원하거나 무리하게 은행대출을 받아 투자했다가 큰 손해를 볼 수 있다.

항상 현금보유비율이 30% 정도는 유지하는 것이 좋다. 


 경매 투자의 실력을 키우려면 부동산이나 경매를 위주로 하는 커뮤니티 활동을 틈틈이 하는 것도 한 방법이다. 인터넷 카페에 가입해 동호인 활동을 하면 회원들의 경매 투자 노하우를 배우고 실전 지식을 조금씩 익힐 수 있다. 그곳에서 경매 투자지식과 경매조사 방법 등을 배우고 경험자들의 노하우를 공부할 수 있어 유리하다.




윤재호

메트로컨설팅(주) 대표

MBC, KBS, SBS 방송 출연

매경 부동산 경매강좌 주임교수"



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