전문가칼럼

산업단지 재생사업과 토지수용보상
작성자 : 김은유     등록일 : 2017.07.24     조회수 : 2823
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산업단지 재생사업과 토지수용보상  



<법무법인 강산>

1. 재생사업이란?


 산업구조의 변화, 산업시설의 노후화 및 도시지역의 확산 등으로 산업단지 또는 공업지역의 재생이 필요한 경우에는 해당 산업단지 또는 공업지역을 재생사업지구로 지정하여 재생하는 사업을 말한다. 재생계획을 수립하여 재생사업지구로 지정하며, 다만 재생사업의 시행자, 수용·사용할 토지·건축물 또는 그 밖의 물건이나 권리가 있는 경우에는 그 세부 목록은 후일 재생시행계획에 포함할 수 있다.


 시·도지사 또는 시장·군수·구청장(이하 "재생사업지구지정권자"라 한다)은 산업구조의 변화, 산업시설의 노후화 및 도시지역의 확산 등으로 산업단지 또는 공업지역의 재생이 필요한 경우에는 해당 산업단지 또는 공업지역을 재생사업지구로 지정할 수 있다. 이 경우 준공(부분준공을 포함하며, 공업지역은 지정을 말한다.

이하 같다)된 후 20년 이상 지난 산업단지 또는 공업지역을 우선하여 지정하여야 한다(산입법 제39조의2제1항).


 재생사업지구지정권자는 재생사업지구를 지정하려는 경우에는 산업단지 재생계획(이하 "재생계획"이라 한다)을 수립하여 해당 지역을 관할하는 시장·군수·구청장(특별자치도지사를 제외한 시·도지사의 경우만 해당한다) 및 해당 재생사업지구에 포함된 산업단지 관리권자의 의견을 듣고 국토교통부장관을 비롯한 관계 행정기관의 장과 협의하여야 한다(산입법 제39조의2제5항).


2. 재생사업의 시행방식


 재생사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방식으로 시행하거나 필요한 경우에는 이를 혼용하여 시행할 수 있다(산입법 제39조의6).


  1. 재정비방식: 재생사업지구지정권자가 재생사업지구의 기반시설 정비와 연계하여 토지이용계획 변경 등의 재생계획 및 재생시행계획을 수립하고 이에 따라 토지소유자, 입주기업 등이 정비하는 방식


  2. 수용방식: 사업시행자가 재생사업지구 내 토지 등을 전부 또는 일부 수용하거나 사용하여 사업을 시행하는 방식


  3. 환지방식: 사업시행자가 재생사업지구 내 토지소유자 등에게 환지를 통하여 사업을 시행하는 방식


3. 사업인정 및 사업인정의 고시 의제


 재생사업지구의 지정·고시가 있는 때(제39조의2제6항 각 호 외의 부분 단서에 따라 사업시행자, 수용·사용할 토지 등의 세부 목록 등을 재생사업지구가 지정된 후에 재생시행계획에 포함시키는 경우에는 이의 고시가 있는 때를 말한다)에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제20조제1항 및 같은 법 제22조에 따른 사업인정 및 사업인정의 고시가 있는 것으로 본다(동법 제39조의3제3항).


4. 토지소유자 대응방법


가. 공장소유자 등의 의견청취


 재생사업지구지정권자는 재생사업지구를 지정하거나 중요 사항을 변경하려는 경우에는 해당 재생사업지구에 속한 주민, 공장소유자 등 이해관계인과 관계 전문가 등의 의견을 들어야 하고, 그 의견이 타당하다고 인정할 때에는 이를 반영하여야 한다(동법 제39조의4).


 따라서 토지소유자는 이때 철저한 의견개진을 하여야 한다.


나. 토지소유자 2분의 1 이상의 동의 후 재생시행계획승인


 재생사업지구지정권자는 사업시행자가 수용, 사용 또는 환지방식으로 재생사업을 시행하고자 하는 경우에는 해당 방식으로 시행되는 토지면적의 2분의 1 이상에 해당하는 토지소유자의 동의와 토지소유자 총수(그 지상권자를 포함하며, 1필지의 토지를 여러 명이 공유하는 경우 그 여러 명은 1인으로 본다. 이하 같다) 및 건축물 소유자 총수(집합건물의 경우 각 구분소유자 각자를 1인의 소유자로 본다. 이하 같다) 각 2분의 1 이상의 동의를 받은 후 재생시행계획을 승인·고시하여야 한다(동법 제39조의8).


다. 50% 이상 토지 확보 후 수용재결신청


 재결의 신청은 개발구역 토지면적의 100분의 50 이상에 해당하는 토지를 확보(토지소유권을 취득하거나 토지소유자로부터 사용동의를 받은 것을 말한다)한 후에 할 수 있다. 다만, 제16조제1항제1호, 제2호에 해당하는 사업시행자 및 이와 공동으로 개발사업을 시행하는 자의 경우에는 그러하지 아니하다(동법 제22조제4항, 제39조의10제1항).


라. 입주기업 지원대책


 사업시행자는 재생시행계획을 수립할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 재생사업지구의 입주기업에 대한 조업 실태조사를 실시하고 대체산업단지 및 임시 조업시설 등의 대책을 마련하여야 한다.

국가 및 지방자치단체는 입주기업에 대한 보호대책을 수립·시행하는 사업시행자에게 임시 부지의 무상제공 등의 지원을 할 수 있다(동법 제39조의14).


5. 결론


 따라서 토지소유자는 사업시행자가 50% 이상 토지를 확보하였는지 여부를 살펴야 하고, 재생시행계획에 50% 이상 동의를 하였는지를 확인하여야 할 것이다. 그리고 대다수가 영업을 할 것이므로 영업보상에 철저한 대응을 하여야 한다. 참고로 가장 강력한 영업보상 대응은 아무 자료도 내지 않고 가만히 있는 것이다. 강산의 조언을 받으면 보상이 달라진다.


<실무 토지수용보상. 공익사업 토지수용보상금 아는 만큼 더 받는다> 책 참고


김은유

現 법무법인 강산 대표변호사

現 성균관대 건축토목공학부 겸임교수

저서) `재개발·재건축은 전략이다` 등



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