전문가칼럼

하반기 틈새시장은?
작성자 : 오은석     등록일 : 2017.07.24     조회수 : 3371
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‘집은 사는 것이 아니라 사는 곳이다.’


언젠가 많은 사람들에게 울림을 주었던 모 공익광고이다.


필자는 이 광고를 보면서 문득 우리나라 사람들에게 집이란 사는 곳이기 전에 ‘사는 것’이고, 그래서 이런 광고가 나오는 것이겠다는 생각이 들었다. 특히나 공익광고라면 더욱 시사하는 바가 크고, 실상은 이와 반대되는 현상이 지속되고 있다는 게 아닐까 싶었다.

여전히 우리나라 사람들에게 집은 사는 곳이자 사는 것이다. 부동산을 매개로 투자하는 사람들은 물론이거니와 실거주로 살 집을 찾는 사람들 역시 내가 선택한 집의 가격이 오르기를 바란다. 그래서 ‘좋은’ 집을 찾으려고 부던히 노력한다. 입지가 좋은 곳, 학군이 좋은 곳, 역과 가깝고 호재가 넘치는 곳 등등 집값에 영향을 주는 다양한 요소들이 어우러져 있는 집을 찾기 위해 노력하고, 자신의 자금과 견주어 선택을 한다. 이러한 노력이 어떤 이들에게는 욕심으로 보이기도 하겠지만, 주거의 안정성과 보다 여유로운 삶을 추구하는 마음을 무조건 욕망으로 치부할 수 있는가 하는 의문이 생긴다. 고로 필자는 좀더 나은 집을 찾기 위한 사람들의 마음으로 그간 집값에 영향을 주었던 요소가 어떤 것인지 파악해보았다.




19년간의 경험을 되살려 분석한 바로는 매매가에 영향을 주는 것은 37여 가지가 얽혀있는 것 같다. 그 중 가장 큰 영향을 주는 것으로 ‘정책’과 ‘수요’를 꼽을 수 있는데, 이 두 가지 요소만 잘 파악하고 접근해도 우리가 원하는 수익을 얻을 수 있을 것으로 생각된다.


그렇다면 2017년 하반기 부동산 시장은 어떻게 접근해야 할까?


이미 6.19 부동산 대책으로 청약 조정 대상지역이 늘어났고, 조정 대상지역 내에서는 대출 규제가 시작되었다. 또 서울은 민간택지 전매제한기간을 소유권이전등기시까지로 정리했다. 8월에는 가계부채 관련 정책까지 발표될 예정이다. 이러한 정책들은 과열된 부동산 시장을 진정시키려는 노력으로 풀이할 수 있다. 여기에 미국발 연준금리 인상에 대한 이야기도 계속 나오고 있고, 대출에 대한 규제가 이어진다면 하반기 부동산 시장의 모습은 밝지 않은 상황이다. 그러나 지방의 경우 활성화 대책도 논의중이어서 지역별로 서로 다른 양상을 보일 것이 분명하다.


그렇다면 정책의 방향을 인지하고 수요가 어떻게 움직이는 지 확인하는 것이 하반기 부동산 시장의 틈새를 확인하는 키포인트가 될 것으로 보인다. 이에 따라 몇 가지 전략을 세워본다면 다음과 같다. 


첫째, 현재 입주 물량 등의 공급이 현저히 부족하면서 수요가 급격히 증가할 곳을 찾아보자.


국책 사업이나 올림픽과 같은 나라 전반의 큰 이슈로 인해 정책적으로 주목하는 지역을 찾고, 그 지역의 입주 물량이 얼마나 있는지 확인하는 것이다. 그 지역에 공급 물량은 없지만, 사업을 준비하거나 이끌어가야 하는 수요가 급증할 곳이라면 임대 수요도 활발할 것이고, 이에 따른 매가 상승도 기대할 수 있을 것이다. 


둘째, 현재 부동산 경기가 좋지 않아 매매가가 떨어지고 있지만, 전세가는 탄탄히 받쳐주고 있는 곳을 찾아본다. 전세가가 떨어지지 않는다는 것은 그 지역에 대한 실수요자들의 만족도가 높다는 것을 의미한다. 그런데 매매가가 조정되는 것은 부동산 경기의 일정한 흐름 때문일 수 있다. 따라서 매매가가 다소 떨어지더라도 전세가가 보합세를 나타내거나 소폭 상승하고 있고 2~4년 후 매도시점에서 눈에 띄게 주목할 만한 호재가 실현될 가능성이 높다고 판단되는 지역이라면, 호재가 빛을 볼 수 있는 때를 매도시점으로 정해 접근하도록 한다.


특히 최근 신도시 지역의 공급물량이 구도심의 전세가격에 영향을 미치지 않는 현상이 나타나고 있다. 아무리 새 아파트라고 하더라도 학군이나 인프라가 갖춰지지 않았다면 실수요자에게 외면 받고 있는 것이다. 


과거의 경험을 바탕으로 현재를 치밀하게 분석하면 미래의 청사진이 현실화된다. 앞으로의 부동산 시장을 바라볼 때 시장의 큰 흐름을 조정하는 정책과 수요의 움직임을 기준으로 상황을 분석할 수 있다면 2017년 하반기에도 지지않는 투자를 할 수 있을 것이다.


오은석

북극성 부동산 재테크 대표

매경 상담위원 및 칼럼리스트

"직장인재테크, 우리는 부동산으로 투잡한다" (2017) 저자



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