전문가칼럼

재건축 아파트 “관리처분계획인가” 전·후의 양도소득세가 다르다?
작성자 : 노지숙     등록일 : 2017.07.26     조회수 : 8715

현행 세법에서는 관리처분계획인가일(“이하인가일이라 한다)을 기준으로 주택(인가일 전)과 조합원입주권(인가일 후)으로 구분하여 양도소득세를 계산한다. 이 때, 양도차익이 동일하더라도 인가일 전에 양도하느냐 후에 양도하느냐에 따라 양도소득세가 달라진다.

 

이러한 차이가 발생하는 이유는 조합원입주권의 양도차익(인가일 이후분)에 대해서 장기보유특별공제를 해주지 않기 때문이다.

 

강남 최대 규모 재건축 아파트의 조합원인 A씨의 사례를 보자.

 

이 아파트는 관리처분 총회를 앞두고 있으므로 가격이 상승하여 11억 원에 거래가 되었다.

 

아직, 관리처분계획인가가 나기 전이므로 1세대 1주택자인 A씨는 9억 초과분에 대해서만 양도소득세를 납부한다. 양도가액은 11억이고 취득가액은 5억이며, 8년 보유한 경우 양도소득세는 360만원이다.

 

관리처분계획인가가 난 후에 양도하였다면 어떨까?

양도가액·취득가액·보유기간은 위와 동일하고, 권리가액이 8억 원이라고 하자. 이 경우 양도소득세는 11백만원이다.

 

위 사례에 대한 계산내역은 아래의 표와 같다.

 

[1] 양도소득세 계산

(단위:천원)

구분

관리처분계획 인가

관리처분계획 인가

차액

 

양도가액

1,100,000

1,100,000

 

-

취득가액

500,000

 

=

양도차익

600,000

600,000

 

9억 초과분 양도차익

109,090

109,090

-

장기보유공제

69,818

34,909

=

소득금액

39,272

74,181

-

기본공제

2,500

2,500

=

과세표준

36,772

71,681

×

세율

24%, -5,220

24%, -5,220

=

양도소득세

3,605

11,983

+

지방소득세

360

1,198

=

총납부세액

3,966

13,182

9,216

· 9억 초과분 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 - 9억 원) ÷ 양도가액


A씨의 사례에서 볼 수 있듯이 인가일을 전·후하여 양도소득세 9백만원 증가한다.

 

이러한 차이는 1세대 2주택 이상을 보유한 사람에게는 더욱 크게 나타난다. 위와 동일한 가정이라면 인가일 전·후 양도소득세는 76백만원이 증가한다.

 

인가일을 전·후하여 재건축 아파트를 양도할 계획이라면, 미리 양도소득세를 계산하여 세금이 최소화되는 시점에 양도하는 것이 좋다.



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