전문가칼럼

꼬마빌딩, 흔히 하는 투자실수, 수익률 개념의 혼동
작성자 : 정호진     등록일 : 2017.07.26     조회수 : 4551

부동산 투자에 있어서 너무 많은 사람들이 놓치고 있는 실수 중의 하나가, 수익률 개념의 혼동에서 오는 실수이다. 이는, 내가 아는 수익률의 개념과 투자상품에 표현되어 있는 수익률의 개념이 다를 수 있기 때문이다 


투자자산에서 보이는 수익률 


지금과 같은 저금리 시대에 은행에 자금을 잠겨두고 있다는 것은, 다른 곳에 투자하면 생길 수 있는 수익을 발생시키지 못해, 이른바 기회비용이라는 것을 계속 까먹고 있는 것과도 같다 


그 동안, 부동산 정책이 바뀔 때마다 부를 축적하기 위한 수단으로서 공동주택, 오피스텔, 도시형생활주택 등 투자대상도 많이 변화해 왔다. 이 중 소위 재테크의 수단으로서 상업용 부동산이 수익형, 수익용 등의 수식어로 많은 관심이 집중되었으며, 실제, 여러 통계자료에서도 다른 여러 금융자산 수익률보다 높게 나타나고 있다.


주식이나 채권 같은 금융상품은 샀을 때와 팔았을 때의 매매차익이 전부이다. 물론 금융상품도 보유 중에 배당이 있는 상품이 있기는 하지만, 일반적으로는 매매차익을 목표로 한다.


투자수익률 한 번에 정리하기 


투자자들은 보통 수익률이라는 지표를 투자의 기준과 목표치로 설정하고 있는데, 투자된 부동산의 임대수익을 기대하는 투자자들은 특히, 수익률이라는 개념을 명확하게 이해할 필요가 있다. , 수익률이라고 다 같은 수익률이 아니기 때문이다. 


우리가 흔히 사용하는 투자수익률에는 두 가지가 있다. , 투자된 부동산의 운영을 통해 발생하는 운영(소득)수익률이 있고, 매매차익을 통해 얻을 수 있는 자본수익률이 있다. 이 둘을 합쳐서 투자수익률 또는 종합수익률이라고 한다 


투자(종합)수익률 Total Rate = 운영(소득)수익률 Income Rate + 자본수익률 Capital Rate0

소득수익률(%) = 순영업소득 / 자산가격 ⅹ 100

자본수익률(%) = (매각가격-매입가격) / 매입가격 ⅹ 100


일반적으로 우리가 흔히 접하는 분양형 상품이나, 꼬마빌딩 매물들의 수익률은 투자수익률이 아니다. 운영을 통해 얻을 수 있는 운영수익률만 표현된 것이다. 향후 예상되는 매매차익은 반영되지 않았다는 것이다 


이런 매물들이 모두 이렇게 표현되면 혼란스러울 것은 없지만, 빌딩규모나 금액이 크거나, 전문적인 분석이 적용되는 경우에는 이 수익률들을 엄격히 구분하여 사용하고 있다. 따라서 일반 투자자들은 기존에 알고 있는 수익률의 개념과 차이가 있어, 실수하는 경우가 많다는 것이다. 


실수의 유형과 대처방법 


부동산 투자자들이 많이 하는 실수로는 매물을 선택할 때, 여러 매물을 비교하는 과정에서 매물에 표기된 수익률이 모두 같은 수익률로 이해하고, 이 수치만 비교하는 방법으로 투자할 매물을 선택하는 경우이다.


쉽게 생각해서, 자가로 사용하는 주택이나 사옥 등에 대한 수익률은 대부분 팔았을 때 나오는 매매차익인 자본수익률이 전부이고, 다가구 등 임대주택이나 분양상가, 오피스텔, 임대목적의 꼬마빌딩 등은 자본수익률에 운영수익률이 더 발생할 수 있다.


하지만, 일반적으로 부동산 투자자가 접하는 대다수의 임대수익용 매물들은 매매차익이 포함되지 않은 수익률로표현되어 있다. 예를 들어, 수익률 몇 % 또는 투자수익률 몇 %라고 되어 있는데, 이런 부정확한 표현들이 투자자에게 혼란을 줄 수 있는 것이다.


한편, 투자자문 전문가의 손을 거쳐간 투자제안 상품이나, 부동산 펀드 상품 등에 표기된 수익률은 투자수익률인 경우가 많다. , 매각 시 예상되는 매매차익까지 포함되어 있는 수익률인 것이다. 이런 매물들의 수익률을 계산하는 방식은 수익접근법, 즉 운영을 통해 얻어지는 수익을 부동산의 가격으로 나누어서 산출된다. 그리고 매각 시, 예상되는 매매차익을 보유기간으로 나눠서 1년간의 수익률로 계산한 자본수익률이 된다. 이렇게 구분하여 분석하는 이유는 투자자산에 대하여 현재의 운영수익률뿐만 아니라, 미래 매각시점까지 얼마나 가치가 올라갈 것인가에 대한 예측도 필요하기 때문에 자본수익률도 분석하는 것이다 


현재, 매매시장에서 매물을 취급하는 공인중개사 등 전문가들이 이 개념을 잘 알고 표현했다면 다행이겠지만, 많은 전문가들도 구분을 잘 못하는 경우가 의외로 많다. 이렇게 매물마다 수익률 개념이 다르기 때문에 매물들을 비교할 때에는 어떤 수익률로 표기되어 있는지를 확인하고, 동일한 수익률을 비교해야 한다. 따라서 투자자 스스로, 개념을 정립할 필요가 있는 것이다. 


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