전문가칼럼

분양권, 배우자에게 증여 후 양도하자
작성자 : 노지숙     등록일 : 2017.07.31     조회수 : 5989

현행 세법에서는 특수관계자(배우자, 직계존비속 등)간의 거래를 통하여 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 경우를 제재하기 위한 규정을 두고 있다.

 

이 중 한 가지가 배우자 등 이월과세라 부르는 규정이다.

 

배우자 등 이월과세는 거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자 또는 직계존비속으로부터 증여받은 토지·건물·이용권·회원권을 양도하는 경우, 양도가액에서 증여자의 취득가액을 공제하도록 한다.

 

배우자 등 이월과세 규정을 적용하기 위해서는 위 , , 을 모두 충족해야 한다.

에서 분양권(부동산을 취득할 수 있는 권리)은 열거되어 있지 않다.

 

강남 소재 아파트의 분양권을 가지고 있는 A씨의 사례를 보자.

 

A씨는 계약금으로 1억을 지급하고, 1회부터 6회까지의 중도금 6억은 대출을 받아 이 분양권을 10억에 제3자에게 직접 양도하였다.

이 경우, A씨의 양도가액은 10억이고 취득가액은 7억이므로 양도소득세는 9,300만원이다.

 

A씨가 분양권을 배우자에게 증여(60%)한 후에 양도하였다면 어떨까?

 

먼저, 배우자는 증여받은 재산(시세 10× 60% = 6)에 대해 증여세를 납부한다. 그러나 배우자는 10년간 6억까지는 증여재산공제가 적용되기 때문에 증여세는 0원이다.

 

그 다음, A씨와 배우자는 각각 양도소득세를 계산한다.

A씨의 양도가액은 4억이고, 취득가액은 28천이므로 양도소득세는 2,600만원이다.

배우자의 양도가액은 6억이고, 취득가액도 6(증여재산가액)이므로 양도소득세는 0원이다.

 

위 사례에 대한 계산내역은 아래의 표와 같다.


[1] 계산내역

(단위:천원)

구분

분양권

분양권

차액

남편 (40%)

부인 (60%)

 

양도가액

1,000,000

400,000

600,000

1,000,000

 

-

취득가액

700,000

280,000

600,000

 

=

양도차익

300,000

120,000

0

 

-

장기보유공제

0

0

0

 

=

소득금액

300,000

120,000

0

 

-

기본공제

2,500

2,500

 

 

=

과세표준

297,500

117,500

 

 

×

세율

38%

35%

 

 

=

양도소득세

93,650

26,225

0

 

+

지방소득세

9,365

2,622

0

 

=

총납부세액

103,015

28,847

0

28,847

74,168


여기서 주의할 점이 세 가지 있다.

첫 번째. 배우자에게 사전 증여한 재산이 없어야 한다.

두 번째. 중도금 대출 6억은 반드시 A씨가 상환해야 한다.

세 번째. 양도대금은 A씨와 배우자가 지분만큼 수령하여 본인 명의로 관리해야 한다.

위 세 가지를 주의한다면 상당한 절세효과를 누릴 수 있다.





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