전문가칼럼

꼬마빌딩, 영원한 상권은 없다 : 흥망의 경계와 상권의 경쟁
작성자 : 정호진     등록일 : 2017.08.02     조회수 : 3899

어느 상권이나 발전과 쇠퇴, 그리고 확장과 이동의 가능성이 존재한다. 상권의 변화 흐름과 비교우위에 있는 매물을 볼 줄 아는 눈이 투자의 성패를 결정한다.


상권의 확장


어떤 특성의 상권이든 수요가 늘어나게 되면, 부동산의 공간적 한계로 인하여 큰 도로 또는 골목길 등을 따라 다양한 형태로 상권이 확장된다. 서울의 이태원의 경우, 과거에는 미군부대 기반의 외국인을 대상으로 하는 상권이었다.

하지만, 최근에는 내국인의 수요와 함께 상점들도 크게 증가하게 되어, 서쪽으로는 경리단길과 해방촌 그리고, 동쪽으로는 꼼데가르송길과 엔틱가구거리 등에까지 상권이 확장되고 있다. 여기에, 한 개인이 골목길을 따라 여러 상점을 내어, 상권 자체를 만드는가 하면, 인근에 재개발이 지연되어 낮은 임대료 덕분에 젊은 예술인들이 모이면서 상권이 형성된 우사단길 같은 특이한 사례도 나타나고 있다. 그리고 서울의 인사동의 경우는 오래 전부터 화랑, 골동품점 등의 전통 문화상품을 취급하는 상점들이 밀집해 있는 상권이다. 1990년대 이 지역은 늘어난 유동인구로 인해 임대료가 급증하게 되어, 다수의 화랑들이 상대적으로 임대료가 저렴한 인근의 삼청동길로 이전하면서, 서쪽으로는 서촌, 북쪽으로는 삼청동길과 북촌 그리고 삼청동길 고개너머 성북동까지 상권이 확장되고 있다.


 
[출처 :‘꼭 알고 싶은 꼬마빌딩 투자의 모든 것’, 정호진, 2017.04]


상권의 이동


흔히 말하는 ‘뜨는 지역’은 말 그대로 지금 현재, 많은 사람들에게 관심을 받고 있는 지역이지만, 중요한 것은 그 관심은 영원한 것이 아니라는 것이다. 한때 ‘오렌지족’이라는 수식어가 생겨난, 서울 강남의 압구정동 로데오 거리는 외교관이나 고위공무원 등 다수의 고소득자들이 거주하는 주거를 기반으로 한 상권이다. 이 상권에는 주로 고급 의류 및 잡화 등의 고급 선매품 상점들이 발달되어 있으며, 다른 지역의 상권들보다 활발하게 성장하였다. 하지만, 2010년 즈음부터 인근의 신사동 가로수길이 새로운 상권으로 떠오르면서 유동인구가 분산되어 버렸다. 이런 현상으로 신사동 가로수길은 임대료와 꼬마빌딩 가격이 2배 수준까지 오른 반면, 압구정동 상권은 이 시기에 빈 가게가 하나 둘씩 생겨나기도 했다. 서울 양천구의 대표적인 상권이었던 목동로데오 상권의 경우에도 인근 오목교역에 대형 백화점과 고급 주거단지가 지하상권과 연결되면서 대형 역세권 상권이 형성되면서, 상권이 이동하는 현상이 나타났다.

지금은 그 지역과 멀지 않은 영등포역과 여의도역에 초대형 쇼핑몰이 들어서면서 또다시 이동의 변화가 나타나기도 했다. 물론, 상권이 이동한다고 해도 기존 상권에는 고정 수요와 공급의 기반이 자리잡아있기 때문에 상권이 이동한 후, 무조건 쇠퇴한다고는 볼 수 없지만, 지속적인 성장에 대한 한계성 정도는 예측할 수 있는 것이다.