전문가칼럼

상가주택 경매로 사서 알짜 임대상품 노릴까?
작성자 : 윤재호     등록일 : 2018.08.30     조회수 : 1461
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주택 +상가 혼용된 수익형 상품


중소기업에서 퇴직하고 자영업을 하는 이○○(55)씨는 상가주택 경매로 내 집 마련과 함께 임대수익을 올리는 투자상품에 투자했다. 그는 법원 경매로 경기 고양시 주교동의 5층짜리 상가주택을 감정가 14억6618만원에서 1회 유찰돼 최저가 10억263만원까지 떨어진 물건을 11억1000만원에 낙찰 받았다. 대지 338㎡, 건물 1120㎡의 지하1층, 지상5층짜리 근린주택이다. 지은 지 25년이 넘었지만 주택 밀집지역으로써 재래시장에서 가까워 입지여건이 좋았다.


낙찰 잔금, 등기 이전비, 세입자 이사비 등을 합쳐 총 5000여만 원이 들었지만 감정가보다 4억여 원, 시세 보다 6억 원 가까이 저렴하게 낙찰 받은 셈이다. 이 씨는 낙찰 후 지하와 1, 2층을 임대해 보증금 1억 원을 투자비에서 바로 회수했다. 또 매달 임대료로 480만원을 받고 있다. 때마침 주변에 뉴타운 개발 소문이 돌아 상가주택의 몸값도 덩달아 뛰었다. 4층에선 노모를 모시며 이 씨 부부와 자녀 등 5명이 함께 살고 있어 주거문제도 해결했다.


상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉하다는 점과 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 건물 상층부는 주택, 하층부는 점포(근린시설)로 이용하는 건물로 주로 도심 상업지역보다 1~2종 일반주택지 초입에 위치해 있어 주택가에서 쉽게 볼 수 있는 건물형태다.


요즘은 상가주택 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 상가주택도 비인기지역은 5~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 인기지역의 경우 10~15억 원이 훌쩍 넘는다. 따라서 불경기에 재테크에 힘쓸수록 되도록 값싸게 나온 경매 상가주택을 저가에 매입해 임대목적으로 투자하는 사람들이 늘고 있다.


법원 경매를 이용해 상가주택에 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 낮은 값에 낙찰 받는 게 가능하다. 이유는 낡은 건물의 값은 저평가하는 경매감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰된 후 낙찰되기 때문이다. 또 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 경쟁률이 다소 낮은 축에 속한다. 발품과 시간을 들이는 공이 필요한 만큼 싼값에 낙찰이 가능하다.


상가주택 경매물건은 한 달이면 전국 평균 500~600건이 입찰에 부쳐진다. 서울 수도권에만 100~150건이 입찰되고 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액)은 전국 70%, 서울은 75~80%, 수도권은 75%선이다. 입찰경쟁률은 3~5대 1정도로 아파트에 비해 낮고 다세대와 일반주택에 비해 다소 높은 편이다. 도심 내 위치한 소형 상가주택 경매물건은 통상 경쟁률이 10대 1을 훌쩍 넘는다.


장노년층 투자자들이 상가주택 경매투자에 관심이 몰리는 이유는 노후대책용 부동산이라는 장점 때문이다. 매월 임대료를 받으면서 직접 살 수 있는 부동산 상품이어서다. 상가주택은 1층은 점포, 2층은 사무실이고, 3층 이상은 주거용으로 쓰기 때문에 고정적인 임대수익을 얻기 쉽다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세금 규제도 적다. 또 건물주가 직접 거주하기 때문에 임대 관리가 손쉽다.


지역밀착형 동네 상권 내 위치한 탓에 주변 거주인구가 크게 바뀌지 않아 상가의 수익 변동도 적은 편이다. 다만 경기 침체의 골이 깊으면 상가주택의 임대수익률은 떨어져 수익성이 낮아진다. 통상 임대수익률이 연평균 7~10% 안팎이었지만 요즘은 5~6%대. 임대소득세를 내고 나면 수익은 종전보다 떨어진다. 하지만 은행수익보다는 높고 직접 거주하며 수익을 챙길 수 있다는 것이 가장 큰 매력이다.



 검증된 이면지역 상권 노려라


경매 상가주택이 많이 나오는 지역은 서울 도심보다는 외곽이나 수도권 일대다. 도심 물건은 대체로 경매 직전 일반 매매로 팔리기 때문에 환금성이 결여된 외곽지역 매물이 주로 경매시장에 나온다. 따라서 경매물건을 고를 때는 직접 현장을 답사해 주변 상권의 시세와 주거와 상가 영업환경을 파악하고 배후 고객들의 인구밀도와 소비력을 조사한 후 임대사업성이 있는 물건을 고르는 게 관건이다.


투자 유망한 상가주택은 6m 이상 도로에 접해 있고 저층에는 근린시설이 입주해 있어야 투자성이 있다. 도로를 낀 주택가 초입의 코너에 위치한 것이 좋으며, 평지이면서 도로에 접한 면적이 클수록 가치가 높다. 도로에 맞붙은 면적이 6m 미만이거나 경사진 곳에 위치할 때는 일조권과 사선제한으로 나중에 건물 증․개축을 할 때 어려움이 있어 환금성이 떨어지는 것이 일반적이다.


1~2층의 저층은 근린업종이 입주해야 하는 만큼 목이 검증된 곳을 골라야 한다. 유동인구는 소형주택이라면 하루 3000명 내외, 중․대형은 8000~1만 명 정도면 임대용으로 적당하다. 2개 이상의 도로에 접해 있으면 수요자의 접근성이 좋아 안정적인 임대수익을 얻는다. 토지 용도가 일반 주거지역이라도 전철역에서 500m 이내이거나 멀리 떨어지지 않은 이면도로변은 먹자골목이나 역세권 이면상권으로 성장할 가능성이 크다는 점을 염두에 두고 경매물건을 고르는 것이 바람직하다.


상가주택의 투자 유망지역은 지역 상권이 성장하는 시기를 지나 성숙단계에 접어든 곳이 적합하다. 성장기에는 변화에 따른 리스크가 따르는 반면 성숙기에 이르면 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다. 서울의 경우 개발여지가 많고 가로와 이면상권이 모두 활성화된  곳이나 가로상권은 활성화됐으나 이면도로가 활성화되지 않은 곳을 눈여겨볼 만하다.


당장 이면도로까지 상권이 확장되지 않았지만 잠재성장력과 번창력이 좋은 곳과 도시계획상 용도지역이 고밀도로 개발 예정인 뉴타운지역이나 수도권의 재개발 일대도 투자 유망지역으로 꼽을 수 있다. 이밖에 아직 상권이 형성되지 않은 교통중심지로 멀지 않아 토지 용도가 변경될 것으로 예측되는 지역이나 지하철 역세권 지역이 투자 가능성이 높은 지역이다.


경매 상가주택 투자 시 유의할 점도 많다. 우선 명도(세입자 집 비우기) 기간이 대체로 긴 편이다. 상가와 주택 임차인이 여럿인 경우가 많아 세입자를 내보내는 일이 쉽지 않다. 통상 3개월에서 6개월까지 걸리기도 한다. 세입자들을 내보낼 때는 되도록 기존 계약내용보다 유리한 조건으로 재계약을 유도하고 보증금의 일부라도 배당받는 경매물건을 고르면 명도가 수월하다. 한 푼도 못 받고 내보내는 것보다 법원으로부터 일부라도 배당 받는 다면 순순히  집을 비워주는 경우가 많다.


경매에 부쳐진 상가주택은 관리상태가 허술한 경우가 많으므로 건물의 주요 구조부를 살피고 건물의 개보수가 필요한지 여부, 건물 자체의 하자요인 등을 살펴야 한다. 덩치 큰 상가주택은 입찰 전 건물 수리업자를 대동해 개보수 비용을 미리 계산해 보는 것이 유리하다. 증축과 개축 등 리노베이션 과정을 거쳐 업종변경과 함께 건물의 효용과 가치를 올릴 수 있는지도 살펴보는 것이 좋다.


노후 상가주택 경매물건 중에 법원 매각공고에 ‘제시 외 건물'이 있는 경우가 많다. 통상 주 건물에 부속된 건물로 미등기 건물을 나타낸다. 매각대상에서 제외되는 경우가 있으므로 입찰 전 해당물건 매각물건명세서나 감정평가서를 반드시 확인하고 현장답사를 통해 현재 이용상황과 현황이 다른지 확인해 보고 입찰에 응해야 한다.


 유찰이 잦은 물건은 건물이나 물건 상 하자가 있는 경우임으로 등기부등본 상 권리분석 외에 물건분석을 철저히 한 후 입찰을 결정해야 한다.


윤재호

메트로컨설팅(주) 대표

MBC, KBS, SBS 방송 출연

매경 부동산 경매강좌 주임교수"



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