전문가칼럼

상거건물의 임차인이 대항요건을 얻으려면?
작성자 : 강민구     등록일 : 2018.10.18     조회수 : 4135
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 주택임차의 경우 이사하고 주민등록이전하면 대항력을 취득하고, 나아가 확정일자까지 받으면 우선변제권도 확보할 수 있다. 그럼 상가건물을 임차한 경우 대항력을 얻으려면 어떻게 해야 할까? 상가건물에는 입주할 수는 있지만 주민등록이전이 안 되므로 그 대안은 무엇인가?


주택임대차의 경우에는 건물의 인도와 주민등록이전이 대항력의 요건이다. 그럼 상가의 경우는 어떤가? 상가건물의 경우에는 주민등록이전이 불가능하므로 그 대신 사업자등록을 신청하면 된다. 즉 상가건물 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이건물의 인도, ② 부가가치세법 제5, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른사업자등록을 신청하면, ③ 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.


이와 같은 요건을 갖춘 상가건물임차인에 대해서는 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는데 이를 상가건물임차인의 입장에서는대항력을 취득한 것이라고 한다.


 통상 사업자등록을 신청하면 수리되는데 수일이 경과된다. 하지만 대항력은 실제로 수리된 날이 아니라 신청일에 소급해서 발생하게 된다. 하지만 만약 이러한 신고가 적법하지 아니하여 보완명령이 내려진 경우에는 요건을 갖추어서 재신청한 날을 신청일로 봐야 한다. 즉 상가건물임차인이 대항력을 획득하기 위한 요건의 사업자등록신청은적법한 신청이어야 한다는 것이다.


 그럼 사업자등록을 해 놓아 대항력은 일단 취득하면 그 뒤에 이를 상실해도 보호받을 수 있나?  사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하므로 중간에 사업자등록이 취소된 경우에는 대항력 및 우선변제권을 모두 상실한다.


상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없다. 따라서 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 원래의 상가건물임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 상실되며 새롭게 갱신된 때부터 대항력 및 우선변제권이 새로 생기게 되는 것이다.


 사업자가 사업자등록만 한 채 실제로 사업을 하지 않은 경우는 어떤가? 상가건물임대차보호법에 적용을 받으려면 서류상 사업자등록 상태만 유지해서는 안 되고, 실제로 사업도 영위해야 한다. 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없기 때문이다.


대항요건을 갖춰야 하는 이유는?


 상가건물의 임차인이 대항력을 갖춰야 하는 이유는 그 상가건물의 매매나 경매 등으로 인해 소유권자가 바뀌는  경우이다. 경매절차에서 말소기준권리 중 대표적인 권리인 근저당 설정일이 임차인의 대항요건 구비일보다 빠르거나 같은 경우 임차인은 말소기준권리보다 후순위로서 대항력이 없다.


반대로 임차인의 대항요건 구비일이 근저당 설정일보다 빠른 경우에는 말소기준권리보다 선순위 임차인으로서 대항력 있다. 예컨대, 상가건물 임차인이 대항요건을 2017 10 11일에 갖추었고, 근저당은 같은 해 10 11일 또는 그 이전에 설정된 경우 임차인의 대항력은 10 12 ‘0’시부터 발생하므로 대항력이 없게 된다.


 대항력 있는 임차인이 관할세무서에서 확정일자를 받은 경우에는 경매로 상가건물이 매각되더라도 법원에 배당요구를 해서 매각대금에서 임차보증금의 전부 또는 일부를 변제 받을 수 있는데 이를 우선변제권이라고 부른다.


만약 임차보증금의 일부 또는 전부를 변제 받지 못한 경우에는 매수인이 그 보증금을 인수 ·부담한다. 한편 대항력 있는 임차인이 법원에 배당요구를 하지 않아 임차보증금 전부를 배당받지 못한 경우에도 매수인은 그 보증금 전액을 매수인에게 전가시킬 수 있다.


과거에는 대항력에 관해 환산보증금 기준 일정 규모를 초과하는 임대차에 대해서는 상가건물임대차보호법의 적용을 배제했으나 2015 5 13일 상가건물임대차보호법이 개정ㆍ시행되면서 대항력을 모든 상가건물임대차에 적용하도록 적용범위를 확대하였다.



강민구

現 법무법인(유한) 진솔 대표변호사

법무법인(유) 태평양 기업담당 변호사

서울중앙지방검찰청 특수부 검사

법무부장관 최우수검사상 수상 (2001년)



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