전문가칼럼

박상언의 수익형부동산 실전 투자 상담 사례
작성자 : 박상언     등록일 : 2017.10.30     조회수 : 3557
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아파트는 브랜드, 오피스텔과 상가는 브랜드보다 입지

 

Q. 은퇴가 얼마 남지 않아 수원에 사는 50대 후반 직장인입니다. 아무것도 준비 해놓은 게 없어 노후가 걱정입니다. 8.2 대책으로 아파트보다는 오피스텔과 상가가 유망하다고 주변에서 많이 추천하는데 투자가 처음인지라 유명 분양 오피스텔과 상가 몇 군데를 다녀 봐도 투자성에 대한 판단이 서질 않습니다. 오피스텔과 상가를 볼 때 어떤 점에 유념해서 봐야 할까요?

 

A. 8.2부동산 대책에도 불구하고 강남권에서 분양하는 입지 좋은 아파트는 당첨되면 수천에서 수 억 원의 프리미엄이 붙고 있습니다. 청약경쟁률이 치열할 것 같은 분양 아파트의 경우 시군구등 지차체에서 분양하기 전 인허가로 분양가를 간접규제하고 주택도시보증공사에서도 보증조건으로 주변시세와 비교해 분양가를 간접 규제하기 때문입니다. 즉 일부 지역의 고분양가에 대해 집중 관리, 인근 지역 아파트 분양가보다 10% 이상 높으면 분양보증을 해주지 않고 상대적으로 분양가는 낮아져 분양계약자들은 일정부분 프리미엄을 얻을 수 있습니다.결과적으로 아파트는 입지 좋은 지역의 대형 브랜드를 믿고 들어가도 분양가가 합리적이라서 당첨만 되면 상당한 프리미엄을 챙길 수 있습니다.

 

하지만 오피스텔과 상가는 분양가를 규제하는 장치가 전무하고 순전히 사업자의 판단에 맡기기 때문에 입지가 좋으면 고분양가, 안 좋으면 미분양이 발생, 웬만해선 투자자들에게 이득을 안겨주기 쉽지 않습니다. 그동안의 컨설팅 사례를 살펴보면 오로지 유명 브랜드만 믿고 오피스텔과 상가에 투자해 재테크에 성공하는 경우는 거의 못 봤습니다. 차라리 오피스텔과 상가 브랜드는 유명건설사 브랜드는 아니더라도 입지와 적정 분양가를 보고 판단해 투자하는 쪽이 고객들의 투자성적이 좋았습니다.


즉 브랜드는 좀 약하더라도 입지가 우수한 상가나 오피스텔에 투자하는 게 수익률 면에서 나을 수 있다는 애기입니다. 분양자나 임차인입장에서도 친구들에게 본인 상가를 애기할 때 유명 브랜드먼저 애기하는 경우는 없고 강남, 홍대. 성수동, 이태원동 등 먼저애기하고 나중에 00브랜드 상가 오피스텔 이런 방식으로 얘기하기 때문입니다. 즉 유명브랜드 상가나 오피스텔을 비싸게 분양 받았다 하더라도 임차인들이 결코 높게 임차료를 지불하지 않습니다.

 

수익률 보장 상가도 면밀히 검토하라

 

수익률 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임차인이 내는 임대료를 보조 지급해서 수익률을 맞춰주는 경우가 있습니다. 이러한 경우에도 주의해야 합니다. 대부분의 경우 분양가가 애초에 높게 책정되었기 때문에 투자자에게 수익률을 못 맞춰주기 때문에 일정 기간 임대료를 보조하는 모양새를 취하게 됩니다. 하지만 임대료 보조 기간(실제로 해당 기간 동안 약속대로 임대료 보조해주지 않은 곳도 간혹 있음)이 끝나게 되면 세 들어 있는 임차인이 임대료 수준을 못 맞춰주게 됩니다. 결과적으로 더 낮은 수준의 임대료를 요구하는 임차인에게 점포를 내주게 되어 상가 가치도 동시에 하락하게 되는 불운을 맞게 됩니다. 이처럼 실제 상가가치가 고평가된 곳에서 인위적으로 시행사나 분양대행사에서 보조금을 지급해주는 경우 결국 투자자들이 피해를 볼 수밖에 없기 때문에 투자자들은 주의해야 합니다.


또한 대부분 상가실패요인중의 하나는 우량 임차인이 확정되지 않은 상태에서 선 분양 받기 때문입니다. 따라서 롯데리아나 피자헛, CU, 통신사 점포담당자를 먼저 만나보고 본인이 원하는 지역 점포가 대리점이 가능한지 여부를 묻는 등 적극적으로 우량임차인을 구하는 것이 상가 투자실패를 줄이는 것입니다.

 

 

아울러 임차인의 안정적인 영업환경 조성을 위해 현 9%인 임대료 인상률 상한을 낮추고, 현재 전체 임대차 계약의 6070%만 적용받는 상가임대차 보호대상을 90% 이상으로 끌어올리도록 환산보증금을 높이고 임차인의 계약갱신청구권 행사 기간을 확대(510)키로 상가건물 임대차보호법 시행령을 개정 논의 중입니다. 따라서 상가임차인 뿐만 아니라 투자자들도 이런 점을 미리 숙지해야 합니다.


박상언

유엔알 컨설팅 대표

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