전문가칼럼

숨은 알짜 상가를 고르는 방법은 있나?
작성자 : 김홍진     등록일 : 2018.06.26     조회수 : 3259
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숨은 알짜 상가를 고르는 방법은 있나?


 

지난해 상가는 저금리와 베이비붐 세대의 창업 러시로 인해 수요가 급증했지만 최근에는 정부의 부동산 임대업자 여신심사가이드라인 적용 등 강화된 정책으로 인해 대출 심사가 까다로워지고 있고 최근 분양하는 상가의 가격도 점점 높아지고 있어 대출 비중이 큰 상가의 투자가 위축되어 가고 있으며 상가 임대료 인상률 상한을 제한하는 법으로 인해 투자에 대한 리스크가 점점 커지고 있다. 더군다나 금리 인상까지 예고가 되어 있기 때문에 자칫 잘못하다가는 득보다는 실이 더 클 수밖에 없는 것이 작금의 상가 투자의 현실이다.

이렇게 불확실성이 큰 시기일수록 상가 투자의 5대 법칙(환금성, 안전성, 수익성, 입지성, 호재성)에 부합되는 지의 여부를 꼭 확인해야만 실패할 확률이 줄어들게 된다.

상가 투자의 5대 요소를 만족시키는 것을 다른 말로 표현하면 알짜 상가를 매입했다.” 라고 하는 것이고, ‘알짜 상가를 매입하는 것만이 올바른 상가 투자 방법임을 잊지 말아야 할 것이다.

 


 

[상가 투자의 5대 법칙]

 



이렇게 상가 투자에 성공하기 위해서는 좋은 알짜 상가를 구해야 하는데...

일반인들은 이런 알짜 상가를 구하는 것이 결코 쉽지가 않을 것이다.

과연 무엇을 보고 알짜 상가라고 확신할 수 있을까?

그 많은 상가 중에서 알짜 상가를 고르는 방법은 없는 것인가?

어떤 상권분석을 통해 그 물건이 알짜 상가라고 확신할 수 있겠는가?

 

방법은 분명히 있다.

아래 설명을 잘 이해하고 이행한다면 가능할 것이라고 본다.

 

필자의 수많은 현장 경험(상가개발 및 상가분양 그리고 투자)을 근거해서 유효수요와 고객의 동선을 파악할 수 있는 합리적이고 실용적인 상권분석법에 대해 상세하게 설명하고자 한다.

상가의 특징 중 하나는 개별성이 강한 것이고 그 개별성으로 인해서 같은 지역에서도 입지마다 1급 지역, 2급 지역, 3급 지역으로 구분된다.

아래 그림은 서울 지하철 2호선 홍대입구역이다.

그림에 표기된 , , , 번 중에서 어느 곳이 1급 지역 상권이라고 생각하는가?

 



 

[홍대입구역 주변]


 

1급 지역은 바로 번이다.

왜냐하면, ~ 번 중에서 번에 있는 곳이 지하철을 이용한 홍대 학생들이 등하교를 하는 길이고, 일반인들도 9번 출구 앞에서 만나는 장소로 정하는 경우가 많고 만나면 바로 그곳에서 여러 상권으로 이동하는 주동선의 핵심지역이기 때문이다.

또한 만남이 끝나고 각자의 주거지로 이동할 때도 이와 마찬가지의 동선을 이용한다.

따라서 번 지역이 1급 지역인 것이다.

 

다음은 경기도 하남 미사지구를 예로 들어보면...

아래 그림 A, B, C, D 중 어느 곳이 1급 지역이라고 생각하는가?

 



 

[하남 미사지구 일대]

 


위의 그림은 중심상가와 근린상가가 혼재되어 있는 곳인데, 일반적인 전문가들은 당연하게 A상권이나 스타벅스 커피점이 있는 D상권이라고 할 것이 뻔하다.

아파트 주민들이 당연히 상권이 큰 중심상가를 이용할 것이라고 주장하면서 말이다.

하지만 틀린 말이다. 전혀 그렇지 않다.

 

A, B, C, D 상권 중에서 1급 지역은 바로 B상권과 C상권이다.

 

B상권이 1급 지역인 이유는 B상권 바로 위에 있는 미사강변도시 서희스타힐스 8단지의 입주민들이 부출입구(후문)으로 나와 A상권보다 B상권을 먼저 이용할 수밖에 없는 입지를 가지고 있기 때문이다.

 

그 다음 1급 지역은 C상권이다.

위쪽에 위치하고 있는 미사강변 리슈빌아파트에 사는 주민들은 부출입구로 이동하여 C상권으로 가장 짧은 동선(가장 가까운 곳)을 이용하여 병원, 빵집, 편의점, 학원 등을 이용하려고 하는 것이 당연하기 때문이다.

다음 2급 상권은 A상권, 그리고 가장 좋지 않은 3급 상권이 바로 D상권이다.

 

위의 상권분석에서 보듯이 아파트 밀집지역에서는 가장 중요한 것이 배후세력에
따른 접근성이라는 것을 꼭 기억해야 할 것이다.

 

다음은 대로변이 아닌 이면도로에 있는 상권분석 방법인데,

아래 그림은 지하철 7호선 학동역 번 출구 이면도로에 있는 상가 주택이 있는 곳이다. 사실 이면도면에 있는 곳의 상권은 대로변 상권하고 차이는 있지만 말이다.

, 비인기지역의 1급 지역인 것이다.

 

다음 , 중 어느 곳이 1급 지역인 것 같은가?

 



 

[지하철 7호선 학동역 1번 출구 이면도로]

 


학동역 1번 출구 이면도로의 1급 지역은 바로 이다.

지도를 자세히 살펴보면 작은 도로이지만 의 위치에서 좌우 모두 끝부분이 큰 도로와 연결되어 있어 일대 주민들과 직장인들이 반드시 지나는 동선이고 더불어 학동역 1번 출구에서 직장인들의 출퇴근 시간을 관찰하면 우측에 있는 대로변에 있는 건물로 이동하는 주동선이 되는 곳이기 때문이다.

그러나 처럼 한쪽(지도상 좌측)이 대로변에 직통으로 연결되어 있지 않기 때문에 유효수요가 막혀있고 학동역을 이용하는 거리도 멀어서 보다는 훨씬 안 좋은 곳이다.

이처럼 이면도로에 있는 상가는 대로변과 연결되어 있느냐가 유효수요를 좌우한다는 것을 꼭 기억해야 할 것이다.

 

위에서 여러 가지 예를 들어 설명한 것처럼 지도만 보고도 상권분석 방법을 할 줄 알아야 하고, 과연 어떤 곳이 유효수요를 충족하는 주동선을 가지고 있는 1급 지역인지를 판단할 수 있어야만 상가 투자에 성공할 수 있는 것이다.



김홍진

부동산학 박사, 애니랜드개발㈜ 대표이사

한국부동산개발협회, 매경 자산관리등 출강

"당신만 모르는 부동산투자 불변의법칙" 저자



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