전문가칼럼

상가투자에 발목 잡히지 않으려면?
작성자 : 김홍진     등록일 : 2018.07.23     조회수 : 3034
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최근 노후 대비를 위해 상가에 투자 수요가 급증하고 있다.
특히, 50~60대가 은퇴가 본격화되고 있는 최근에는 상업용 부동산 투자가 크게 늘고 있는 것이다.


그러나 상가 투자시장의 환경은 녹녹치 않다.
미 연방준비제도(Fed·연준)가 최근 두 번째 금리인상을 단행하면서 한미 양국 정책금리 역전 폭이 0.50%포인트로 확대되었으며 미국의 금리 인상 속도가 빨라질 것으로 전망 되는 등 금리 인상에 따른 불안감이 증폭이 되고 있고 내수 침체 그리고 당분간 부동산 시장이 침체기에 들어설 가능성이 커지면서 상가 투자에 악영향을 끼치고 있다.



[한·미 기준금리 추이]



더군다나 정부의 ‘10.24 가계부채종합대책’을 통해 한층 강화된 대출 요건으로 인해 투자자들의 자금 줄이 막혀 상가시장이 많이 위축이 되는 등 타격이 클 것으로 보인다.
그리고 최근에는 상가 투자 수요가 급증하면서 매매 가격이 올라가고 분양가격 또한 상당한 거품이 껴있을 정도로 높아만 가고 있어 상가 투자 시 발목을 잡힐 수 있으니 많은 주의가 필요하다.


상가투자에 발목을 잡히지 않는 방법은 많이 있지만, 대표적인 세 가지에 대하여 서술하면 다음과 같다.


먼저, 정확한 시세 분석을 마친 후에 투자에 나서야 한다.


지난해 전국 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원이었다.
하지만 올해 1분기 공급된 전국 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 3306만원으로 통계를 작성하기 시작한 2001년 1분기 이후 가장 높은 가격을 기록하는 등 몸값이 고공행진을 거듭하고 있다. 지역별로 보면 서울에서 분양된 상가가 3.3㎡당 4385만원으로 가장 비쌌고, 경기·인천(3248만원), 지방(2873만원) 순이었다.
이렇게 높은 분양가에 의한 리스크를 최소화하려면 매입하고자 하는 건물 주변의 정확하고 철저하게 시세 분석을 해야 한다.



[2018년 1분기 전국 평균 ㎡당 상가 분양가]



그러나 상가는 개별성이 강하고 구체적이고 정확한 거래정보가 일반인들에게 공유되지 않는 것이 특징 중 하나이기 때문에 초보투자자들이 상가에 투자하기가 상당히 어렵다. 이러다 보니 잘 모르는 투자자들은 단순히 위치와 매매가 그리고 임대료만을 보고 판단을 하는 경우가 대부분이다.
그렇게 하면 투자는 쉬울지 모르지만 성공하기에는 어렵기 때문에 매입하고자 하는 상가 주변의 가격을 완벽하게 조사 및 분석을 한 후에 추진해야 할 것이다.
그리고 ‘어떤 부동산이든지 간에 살 때는 팔 때를 기준’으로 해야 투자의 성공반열에 오를 수 있다는 것을 잊어서는 안 될 것이다.


다음은 상가 투자의 핵심인 수익률 계산을 잘 해야 한다.


상가 투자의 핵심이 바로 ‘수익률’이다.
각 지역마다 과잉 공급으로 시간이 갈수록 공실률이 올라가면서 상가 투자에서 가장 중요한 투자 수익률은 점점 떨어지고 있다.


2017년 기준 분양형 상가 월별 수익률은 서울은 4.66%이고, 전국적으로 4.8%로 수익률 5%대가 붕괴되었고, 앞으로도 수익률이 크게 개선될 이유가 별로 없는 것이 투자에 불안감을 가중시키고 있다.



[분양형 상가 월별 수익률 및 주요지역 소규모 상가 공실률]



수익률을 저하시키는 원인 중 하나는 공실률이다.
상가의 최대 리스크가 바로 ‘공실률’이다.
2018년 상반기 기준 소규모 상가 공실률이 서울 3.7%를 기준으로 전국적으로 4.7%에 달하고 있고, 특히, 중대형 상가는 9.5%로 약 10%에 육박하고 있다. 더욱이 최근에는 경기침체 여파로 인해 공실률이 계속해서 증가하고 있기 때문에 철저한 계산을 토대로 투자에 임해야 한다.
통상적으로 공실률이 년 10~15%일 경우 수익률이 급감한다는 것을 기억해야 할 것이다.


끝으로, 초보투자자일수록 권리금이 점점 올라가는 상가에 투자해야 한다.


권리금이 있다는 것은 그만큼 상권이 발달되었고, 그로인해 장사가 잘 되고 있다는 증거이다. 따라서 권리금이 있는 상가가 투자 안정성면에서 우수한 것이라고 보면 틀림이 없을 것이다.


참고로, 지난해 상가 권리금이 평균 4700만원을 넘은 것으로 나타났다.
한국감정원이 발표한 ‘2017년 연간 상업용부동산 임대시장 결산’ 보고서를 보면 지난해 사업체당 상가 권리금은 평균 4777만원이었다. 전년도 4661만원 보다 116만원(약2.5%) 상승한 것이다.
조사대상(24개) 도시 가운데 평균 권리금이 가장 비싼 곳은 경기도 안양시로 6691만원이었다. 다음이 경기도 성남시(6430만원), 경기도 수원시(6220만원), 서울(5682만원) 등의 순이었다.




[2017년 평균권리금 순위 및 전국평균 권리금- 출처 : 한국감정원]



이는 전체 사업체 중 권리금이 있는 경우가 전년보다 3.5%포인트 늘어 71%를 기록한 것이다. 특히, 숙박음식점업 중 86.3%가 권리금이 있었다.


매매가격과 더불어 권리금까지 내야 하는 상황이 상당히 부담이 될 수밖에 없지만 상권이 비활성화 되어 있는 개발 초기 단계인 지역에 투자하면 힘들어 질 수도 있다.
상권이 활성화되지 않은 분양상가의 경우 공실 우려가 크기 때문에 초보투자자들이 상가 투자에 성공하기 위해서는 권리금이 붙어 있는 안정적인 상가 위주로 접근해야 한다는 것이다.


즉, 초보투자자들의 좋은 상가 투자 방법 중 하나는 역설적이기는 하나 상가 권리금이 형성되어 있고 그 권리금이 점점 오르고 있는 상가를 눈여겨보면 된다. 통상적으로 권리금이 있는 상가는 상권이 활발하고 그에 따른 매출액이 계속적으로 늘어나며 유동인구 또한 그만큼 늘어나는 경우가 많기 때문에 안정적인 투자가 되는 것이다.




김홍진

부동산학 박사, 애니랜드개발㈜ 대표이사

한국부동산개발협회, 매경 자산관리등 출강

"당신만 모르는 부동산투자 불변의법칙" 저자



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