전문가칼럼

상가투자에 발목 잡히지 않으려면?
작성자 : 김홍진     등록일 : 2018.07.23     조회수 : 3119
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최근 노후 대비를 위해 상가에 투자 수요가 급증하고 있다.
특히, 50~60대가 은퇴가 본격화되고 있는 최근에는 상업용 부동산 투자가 크게 늘고 있는 것이다.


그러나 상가 투자시장의 환경은 녹녹치 않다.
미 연방준비제도(Fed·연준)가 최근 두 번째 금리인상을 단행하면서 한미 양국 정책금리 역전 폭이 0.50%포인트로 확대되었으며 미국의 금리 인상 속도가 빨라질 것으로 전망 되는 등 금리 인상에 따른 불안감이 증폭이 되고 있고 내수 침체 그리고 당분간 부동산 시장이 침체기에 들어설 가능성이 커지면서 상가 투자에 악영향을 끼치고 있다.



[한·미 기준금리 추이]



더군다나 정부의 ‘10.24 가계부채종합대책’을 통해 한층 강화된 대출 요건으로 인해 투자자들의 자금 줄이 막혀 상가시장이 많이 위축이 되는 등 타격이 클 것으로 보인다.
그리고 최근에는 상가 투자 수요가 급증하면서 매매 가격이 올라가고 분양가격 또한 상당한 거품이 껴있을 정도로 높아만 가고 있어 상가 투자 시 발목을 잡힐 수 있으니 많은 주의가 필요하다.


상가투자에 발목을 잡히지 않는 방법은 많이 있지만, 대표적인 세 가지에 대하여 서술하면 다음과 같다.


먼저, 정확한 시세 분석을 마친 후에 투자에 나서야 한다.


지난해 전국 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원이었다.
하지만 올해 1분기 공급된 전국 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 3306만원으로 통계를 작성하기 시작한 2001년 1분기 이후 가장 높은 가격을 기록하는 등 몸값이 고공행진을 거듭하고 있다. 지역별로 보면 서울에서 분양된 상가가 3.3㎡당 4385만원으로 가장 비쌌고, 경기·인천(3248만원), 지방(2873만원) 순이었다.
이렇게 높은 분양가에 의한 리스크를 최소화하려면 매입하고자 하는 건물 주변의 정확하고 철저하게 시세 분석을 해야 한다.



[2018년 1분기 전국 평균 ㎡당 상가 분양가]



그러나 상가는 개별성이 강하고 구체적이고 정확한 거래정보가 일반인들에게 공유되지 않는 것이 특징 중 하나이기 때문에 초보투자자들이 상가에 투자하기가 상당히 어렵다. 이러다 보니 잘 모르는 투자자들은 단순히 위치와 매매가 그리고 임대료만을 보고 판단을 하는 경우가 대부분이다.
그렇게 하면 투자는 쉬울지 모르지만 성공하기에는 어렵기 때문에 매입하고자 하는 상가 주변의 가격을 완벽하게 조사 및 분석을 한 후에 추진해야 할 것이다.
그리고 ‘어떤 부동산이든지 간에 살 때는 팔 때를 기준’으로 해야 투자의 성공반열에 오를 수 있다는 것을 잊어서는 안 될 것이다.


다음은 상가 투자의 핵심인 수익률 계산을 잘 해야 한다.


상가 투자의 핵심이 바로 ‘수익률’이다.
각 지역마다 과잉 공급으로 시간이 갈수록 공실률이 올라가면서 상가 투자에서 가장 중요한 투자 수익률은 점점 떨어지고 있다.


2017년 기준 분양형 상가 월별 수익률은 서울은 4.66%이고, 전국적으로 4.8%로 수익률 5%대가 붕괴되었고, 앞으로도 수익률이 크게 개선될 이유가 별로 없는 것이 투자에 불안감을 가중시키고 있다.