전문가칼럼

부동산투자의 새로운 길, NPL투자란?
작성자 : 김두칠     등록일 : 2018.09.13     조회수 : 2662
보내기

부동산투자의 새로운 , NPL투자란?


부동산담보부 부실채권투자분야에 20 동안 종사하면서 자주 받는 질문이 있다.


NPL투자는 부동산투자입니까? 라는 것이다.


필자는 즉시 “예, 부동산에 투자하는 것입니다.”라고 답하지만, 일반인들 입장에서 본다면 채권투자가 부동산투자인지 이해하기 쉽지 않다.


그렇지만 투자분석과정과 결과를 보면 분명한 부동산투자이다.

우선 부동산담보부 부실채권(Mortgage-Backed Non-Performing Loans, 이하 NPL’이라고 ) 무엇인지 살펴보자. NPL 금융회사가 부동산을 담보로 대출했으나 채무자가 정상이자를 납입하지 않아 연체된 대출채권을 말한다.


금융회사 내의 NPL 은행감독법규가 규정하고 있는데, 내용은 ‘자산건전성 분류기준에 따라 분류된 무수익여신으로 3개월 이상 연체된 이자미계상여신을 합산한 것’이라고 정의하고 있다. 이해하기 쉽게 NPL 부동산을 매각하여 우선변제 받을 있는 권리이고, 매각방법은 임의경매와 신탁공매가 있다.


그렇다면 NPL투자는 부동산을 매각하여 환가받을 있는 권리 경매신청권을 보유하고 있으므로 부동산을 분석하지 않고는 투자할 없으므로 부동산투자라고 있다. 다른 측면에서 NPL투자자가 언제든지 강제집행과정에서 총부실대출채권을 활용하여 임의경매·신탁공매절차에 참가하여 부동산을 ‘우월적’으로 낙찰 받을 있으므로 선행적 부동산투자인 것이다.


이러한 NPL투자가 우리나라에서 본격적으로 시작된 것은 외환위기 직후인 1998부터인데, 당시 금융기관의 기업 부실채권은 대부분 외국 금융투자회사로 매각되었던 시기이다. 이후 좀더 자유로운 투자시장을 형성하기 위하여 1998. 9 ‘자산유동화에 관한 법률’이 제정되었고, 2000. 5 ‘한국자산관리공사법 시행령’이 개정되면서 금융회사가 설립한 자산유동화전문회사(SPC-Special Purpose Company)부터 부실채권의 매입이 가능하게 되었다.


NPL투자과정에서 2 투자자로 개인투자자가 합류하게 되었는데, 투자결과 고수익을 남기게 되자 NPL투자가 부동산투자보다 안전한 투자상품으로 각광받기 시작하였다. 이후 금융회사의 지속적인 NPL매각에 따라 안정적인 NPL투자시장이 형성되었다.


외국계 투자회사가 점유하고 있던 NPL투자시장에 국내 일부 금융투자회사가 NPL 투자(Pool투자방식)하여 안전적인 투자수익을 창출하면서 기존 외국계 투자회사가 점유하고 있던 NPL투자시장은 국내 금융투자회사로 변화하게 되었다. 중심에는 우리R&I( 대신R&I), 한국개발금융, 저축은행, 메리츠증권, 유암코(UAMCO) 등이 있었다.


현재 NPL투자시장은 꾸준히 성장하여 5~7조원의 시장규모를 형성하고 있다. 하지만 이와 같은 시장규모에도 불구하고 대중적인 인기를 얻지 못하는 이유는 전체 시장규모 5조원 이상을 유암코(UAMCO), 대신F&I, 자산운영사, 종금사, 하나F&I 등의 금융투자회사가 차지하고 있기 때문이다.

  나머지는 법인투자회사, 자산관리회사, 일부 전문개인투자자가 투자하고 있다.


NPL투자가 안정적인 고수익 투자시장으로 성장하면서 경쟁 역시 치열하게 형성되었는데, 이과정에서 POOL매각(부실채권을 모아서 매각하는 방법) 불가능한 금융회사에 적극적으로 NPL매각을 유도하는 일부 전문부실채권투자자들이 있다.

이들은 이러한 틈새시장에 적극 참여하여 총부실채권을 활용, 부동산을 안전하게 낙찰 받아, NPL투자수익과 부동산매매차익을 동시에 달성하는 전문성을 보이기도 한다.


실질적으로 NPL 투자하려면 먼저 2금융권 금융회사와 NPL매입을 협상하여 총부실채권 일부를 할인받아 매입하고, 경매매각기간 동안 연체이자를 추가로 확보한다. 그리고 총부실채권을 활용, 경매입찰에 참가하여 우월적으로 낙찰받을 있는데 이때 낙찰대금은 총부실채권으로 상계하여 처리할 있다.


 NPL투자자가 담보부동산을 낙찰 받으면 적절하게 보수, 리모델링, 임대하여 매각하면 추가로 시세차익까지 남길 있는 투자구조인 것이다. 만약, 3자가 낙찰 받을 경우 할인받은 부실채권과 늘어난 연체이자 등을 경매법원에 청구하여 배당받아 투자수익을 창출할 있다.



[NPL투자구조]

일반시세가

시세차익

[채권자 낙찰시]

급매가+이전 비용

경매·공매 낙찰(예정)

[경매법원 배당]

연체이자 수입

[배당차익]

대출채권+근저당권이전 비용

NPL 매입원가

[NPL일부 할인]

 


한편 NPL투자는 부동산개발업자, 임대사업자, 실수요자, 건설업자 등에게 부동산투자의 선행투자로 활용되어 인기를 얻고 있고, 활용하는 방법은 이미 공공연한 투자기술로 알려져 있다.


NPL투자시장규모에도 불구하고 2016.7 대부업법 개정과 함께 연체가산금리 3% 적용안이 2018. 4. 30.부터 시행됨에 따라 다시한번 NPL투자의 대중화 길이 막히게 되었다. 이젠 적법한 등록절차를 마친 법인 또는 일부 전문투자자에게만 제공되는 틈새투자시장으로 자리 잡았다.


이러한 변화로 인하여 일반적인 투자자들이 사라지고 전문적인 지식과 기술 그리고 투자구조를 이해하는 투자자만 생존하는 시장으로 변화되고 있다.


NPL투자방식은 비록 제한된 조건을 갖고 있지만 5~7조원의 부동산투자시장이므로 전문적인 접근방법과 투자구조를 익혀둔다면 다른 투자자가 모르는 고수익투자에 성공할 있는 지름길이 있다.


따라서 지속적인 관심과 전문적인 지식습득을 위한 시간과 비용을 투자하여 도전해 보기 권한다. 이는 다른 투자기회비용보다 효율적이기 때문이다.





김두칠

㈜아이브이에셋 대표(부동산학 박사)

담보부 NPL투자 및 자산관리 20년

“담보부NPL 투자자산관리론” 저자



NPL투자의 최적기는?

경제 위기일 때 투자전략은?

조금 어렵지만 확실한 투자, 할인형NPL투자란?

  전문가상담신청


이전글 건축가가 바라보는 한반도 평화시대
다음글 계약갱신요구권과 상가권리금 보장문제