전문가칼럼

상가 투자는 사거리 중 어떤 곳에 해야 하는가?
작성자 : 김홍진     등록일 : 2018.06.19     조회수 : 3058
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최근에 정부의 각종 규제와 올해 들어 매달 사상 최대치를 경신하고 있는 갈 곳을 잃은 약 1,100조원에 이르는 시중 부동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있기 때문에 보다 확실한 수익을 이끌 수 있는 수익형부동산의 대표 상품인 상가에 투자자들이 관심이 몰리면서 거래량도 점점 늘어가고 있다.

 


[서울 강남구 신사동 일대 상가]

 


그러나 상가에 투자하는 모든 이들이 성공하는 것은 아닐 것이다.

상가에 투자해서 성공하고 싶은데 언제, 어떤 곳에, 얼마를 투자해야 하는지 궁금해 하시는 분들이 너무도 많은 것이 현실이다.

상가에 대해 합리적인 판단을 하기 위해서는 많은 경험과 시간이 필요하고, 다른 상품에 비해 시중에 나오는 정보가 적어서 가치를 판단하기까지 여간 어려운 것이 아니다.



과연 남들보다 쉽고 빠르게 상가에 대한 이해도를 높이고 가치 판단을 하기 위한 방법은 없는 것일까?



그 방법 중의 하나가 상가는 사람이다.”라는 것이다.

상가 투자에 있어서 제일 중요한 것이 바로 사람인 것이다. , 유효수요를 판단할 줄 알아야 한다는 것이다. 사람만 많다고 좋은 것이 아니라는 말이다.

사람은 많은데 상가가 활성화되지 못하는 곳이 많고, 그로인해 투자실패를 가져오기 때문에 상가에 대한 가치판단을 정확하게 해야 한다. 왜냐하면, 상가는 좋은 상가와 나쁜 상가로 구분되기 때문이다. 



좋은 상가는 사람도 많고 그 사람들이 많이 모이는 입지에 있는 상가를 말하고,

반대로 나쁜 상가는 사람들은 많지만 모이지 않는 입지에 있는 상가를 말한다.

, 입지의 좋고 나쁨은 사람의 많고 적음과 그 사람들이 모이느냐와 그렇지 않느냐에 의해 결정되는 것이다.

 


입지는 기본적으로 대로변 사거리를 기준으로 한다.

전 세계에는 대로변에 사거리가 있고 그 사거리에는 보이지 않는 번호(순서)가 있다.

, 아래의 그림처럼 서울 강남구 신사동 사거리에도 번에서 번까지 순서가 정해져 있다.

사거리 중에서도 번에 있는 곳이 바로 사람이 제일 많아서 장사가 잘 되는 곳이고,

번은 번보다 입지가 나빠서 사람이 가장 적고 장사도 잘 안 되는 곳이다.

전 세계 사거리는 이처럼 무조건 이 이론에 맞게 보이지 않는 번호가 있는 것이다.

당장 여러분들이 사는 곳의 사거리만 보아도 그럴 것이다.

사거리 중 어떤 곳은 사람이 많아서 장사가 잘 되고,

어떤 곳은 사람이 없어서 장사가 잘 안 되는 것을 볼 수 있을 것이다.

 


구체적으로 서울시 강남구 신사동 사거리를 분석해보면,

 

[서울시 강남구 신사동 사거리]

 


신사역 출구 , , 번에 있는 도로가 유동인구가 가장 많은 곳이다.

그래서 사거리 중 첫 번째()번이고,

신사역 출구 번이 있는 곳이 두 번째로 유동인구가 많은 곳이어서

사거리 중 두 번째()번이고,

신사역 출구 , , 번에 있는 곳이 세 번째로 유동인구가 많은 곳이어서

사거리 중 세 번째()이고,

신사역 출구 번에 있는 곳이 네 번째로 유동인구가 가장 적은 곳으로서

사거리 중 네 번째()인 것이다.

 

(물론, 대로변이 아닌 이면도로인 경우는 위의 순서와 다르고 그에 대한 것은 다음에 집필하는 것으로 했으면 한다.)

 


위의 설명에서 보듯이 대로변 상가에 투자를 하려면,

무조건 지도 상 번으로 표기된 곳에 투자하면 성공할 확률이 높다.

같은 사거리이어도 번에 있는 곳은 사옥 건물(직원) 등이 많아 유동성이 사거리 중에서도 월등하게 높기 때문에 장사가 잘 되어 상가 투자에 성공할 확률이 높은 것이다.

통상 사거리 중에서도 유동성이 제일 많은 도로변에 있는 상가 즉, 번에 있는 곳이 좋은 입지를 가진 상가라고 말할 수 있는 것이다.

이런 상가는 유동인구가 다른 곳보다 월등하게 많고 고객들이 주변 상가에 유입되는 현상이 확인되는 곳이다.

 


우리가 사는 곳의 사거리 등 전 세계 사거리는 각 위치별로 사람의 이동 및 출입편차가 달라서 고객 유입이 많은 곳과 그렇지 않은 곳으로 나눠지게 되어 있고, 그 위치에 따른 상가에 따라 흥망이 엇갈릴 수 있기 때문에 사거리 중 어느 곳이 번인 곳인지를 잘 파악 및 판단해야 할 것이다.

 


사거리 중에 있는 상가 중 번인 곳을 알려면 반드시 아래의 사항을 체크해야 한다.


먼저,

사거리 중 어떤 곳이 유동인구가 제일 많은 지를 파악하는 작업이 필요하다.

 

쉽게 분석하는 방법 중 하나는 사거리 중 주변 노점상들의 숫자를 통해 손쉽게 확인할 수 있다. 노점상이 많은 곳이 바로 좋은 입지인 것이다.

이는 유동인구가 없는 입지에 노점상이 절대로 존재하지 않는 입지적 특성을 고려하면 쉽게 알 수 있는 것이다.

또 하나의 쉬운 방법으로는 스타벅스 커피전문점이 있는 곳의 도로변이 가장 좋다고 해도 과언이 아니다.

지난해 스타벅스 커피코리아 매출액이 무려 1조원을 넘었다.

이처럼 엄청난 매출액을 올리는 것은 전국의 모든 후보지를 지도에 표시해 놓고 직접 발로 뛰는 현장조사를 거쳐 매장을 열기 때문이다.

, 스타벅스에서 시장조사를 통해 완벽하게 검증이 된 좋은 입지라는 뜻이다.

 


다음은,

사거리 중 어떤 곳이 집객력이 큰 이슈가 있는지를 확인해야 한다.

 

주변에 버스정거장, 영화관, 스포츠시설, 대형마트 등 집객력이 큰 것이 있을 경우 업종별 시너지 효과를 크게 볼 수 있고 그로 인해 사람들이 많이 모이기 때문에 좋은 입지인 것이다.

또한 아파트 대단지가 있어 배후수요가 풍부한 지역이면 더욱 좋다.

이런 역세권 상가는 나중에 매도할 때 배후수요가 확실해 높은 몸값을 자랑할 수 있고 이를 선점하려는 수요자들이 몰릴 가능성이 커서 투자 수익이 비역세권에 비해 월등히 높은 성적을 보일 수 있는 것이다.

 


마지막으로,

사거리 중 어떤 곳이 퇴근시간대 유동인구가 많아 구매력이 높은지의 여부를 파악해야 한다.

 

사거리 중 어떤 곳이 퇴근시간대에 높은 매출을 올릴 수 있는가를 파악해야 한다.

퇴근시간대에 유동인구가 많은 곳은 출근시간대에 많은 곳보다 최소 2~5배는 더 큰 매출이 생겨나기 때문이다.

이런 상가는 풍부한 유동인구를 바탕으로 안정적인 매출 확보가 가능해 선호도가 높고 공실 위험과 가격하락이 상대적으로 적은 것이 특징이고, 향후 점포를 선점하려는 수요자의 경쟁도 치열하기 때문에 가치가 타 상가보다 월등하게 좋은 입지를 가지고 있는 것이다.

 


결론적으로,

상가에 투자하기에 앞서

사거리 중 어떤 곳이 가장 사람이 많고 더불어 많이 몰리는 곳인지의 여부 그리고 입지마다, 상권마다 내재하고 있는 기본적 가치를 상세하고 밀도 있게 분석하는 자세를 가지고 판단해야 하고, 이를 토대로 사거리 중 사람이 가장 몰리는 번의 입지를 찾을 줄 알아야만 성공할 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다.



김홍진

부동산학 박사, 애니랜드개발㈜ 대표이사

한국부동산개발협회, 매경 자산관리등 출강

"당신만 모르는 부동산투자 불변의법칙" 저자



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