전문가칼럼

6.19 부동산 대책이후 하반기 투자전망
작성자 : 박상언     등록일 : 2017.06.29     조회수 : 3478
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정부가 지난 주 이른바 6.19 부동산 대책을 내놓았음에도 불구하고 하반기에도 집값 상승세가 이어질 것이라는 분석이 속속 나오고 있습니다.


이유는 무엇일까요?


유엔알컨설팅 박상언 대표님 모시고 하반기 부동산 시장 전망에 대한 자세한 이야기 나눠보겠습니다.


안녕하세요?


1. 지난 주 정부의 6.19 부동산 대책이 발표됐다. 이후 현재까지 부동산 시장 반응 어떤가?


새 정부의 첫 부동산대책 발표 이후 서울 강남권을 중심으로 부동산이 출렁이고 있다.

아파트 값이 2~3개월 사이 1억원 이상 오르던 동네에서 상당수 공인중개사사무소는 정부 단속을 피해 이번 주도 많은 부동산이 휴업한 모습이다.


 대표적 재건축단지인 잠실주공5단지도 호가가 3000~5000만원 하락하고 거래가 끊긴 상태다. 앞으로 투기과열지구 재지정이나 재건축 초과이익환수제 등이 시행되면 시장이 더 힘들어질 것으로 예상하여 매수자도 자취를 감췄다.


또한 한승희 국세청장 후보자가 부동산 다주택자의 임대소득을 전수 조사하겠다는 방침을 밝혀 일부 다주택자를 중심으로 대처 방안에 대해 상담문의가 많다. 강남권 일부 다주택자들이 주로 자녀들 명의로 주택을 많이 구입했기 때문이다.


2. 새 정부 출범 후 강남 재건축을 진원으로 집값이 급등했다. 정부는 투기세력 때문이라고 보고 규제 대책을 마련했는데, 집값 급등 원인이 다른 데 있다는 의견도 많다. 어떻게 보시나요?


 최근 집값의 이상 과열은 여러 원인이 복합적으로 작용하면서 나타났을 가능성이 높다. 이전 정부가 대출 규제를 완화한 영향도 있을 것이고 서울 부산 세종 강원도시 인기 있는 지역은 공급에 비해 수요가 몰렸기 때문일 수도 있다. 저금리 기조가 지속되면서 시중의 유동성이 수익을 낼만 한 곳을 찾다가 부동산으로 유입된 측면도 있을 것이다. 특히 전세를 끼고 투자하는 갭 투자가 유행이 되서 집값을 올린 측면도 있다.


3. 정부의 부동산 대책에 대해 전반적으로 어떻게 평가하시나요? 아쉬운 점과 보완해야 할 점이 있다면 어떤 것이 있을까요?


정부가 6.19 대책을 통해 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 등 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해 대출규제를 함에 동시에 실수요자 보호 측면으로 즉, 부부합산 연소득 6000만 원 이하(생애 최초 7000만원), 주택 가격 5억원 이하, 무주택 세대주 등의 실수요자의 대출 규제에서 어느 정도 자유롭기 한 점은 바람직하다. 오는 8월 가계부채 종합대책 발표도 예정돼 있어 문재인 정부의 대출 조이기는 심화될 것으로 예상된다.


  정부의 6·19부동산대책이 수요 억제에만 치우치고 적절한 장소, 즉 수요가 있는 곳에서의  공급 부족 해소 방안이 빠진 게 아쉽다.


또한 시장에서는 ‘규제 폭탄’을 피한 비조정지역과 오피스텔과 상가 등으로 수요자들의 관심이 몰리고 있어 풍선효과 나타나고 있다.


특히 수도권 오피스텔 시장은 더욱 후끈해지고 있다. 얼마전 하남시 미사지구에 선보인 오피스텔 ‘힐스테이트 미사역(2024실)’은 평균 경쟁률 45.63 대 1을 기록해 높은 경쟁률을 보였다.


4. 그렇다면 하반기에 집값은 어떻게 될까? 강남 4구 집값 잡힐까요? 
 - 오히려 오른다면, 이유는 무엇일까요?
 - 정부 규제에 대한 학습효과일까요?


하반기 금리인상 가능성과 투기과열지구와 다주택자 세무조사 등 정부 규제가 예상되는 만큼 강남4구 집값은 안정세를 나타낼 것이다.   


 6·19 부동산대책에는 투기과열지구 지정이 제외됐지만 8월 발표될 가계부채 종합대책에는 포함될 수 있다. 정부는 부동산 과열 양상이 지속될 경우 즉각 투기과열지구 지정을 도입하겠다고 밝혀 가능성은 열어놓았다.


투기과열지구 지정은 대표적인 고강도 규제책이다. 현행법상 정부 주거정책심의위원회는 주택가격 상승률이 물가상승률보다 현저히 높거나 주택가격, 청약경쟁률 등을 고려할 때 투기가 성행하거나 성행할 우려가 큰 곳을 투기과열지구로 지정할 수 있다. 투기과열지구로 지정되면 최장 5년간 분양권 전매금지, 재건축 조합원 지위양도 금지, 주택담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 40% 적용 등 14개 규제가 한꺼번에 적용된다.


5. 강남 4구 외에 집값이 오를만한 지역과 그 이유 무엇일까요?


 서대문구 은평구와 뉴타운 등이 유망합니다. 서울 강남 재건축 아파트에 투자하려던 사람들은 관망세에 들어간 대신 이들 중 일부가 강북 뉴타운 등 재개발 쪽으로 옮겨가고 있다.


즉, 마포 아현 뉴타운과 종로 돈의문 뉴타운 등지에서 투자에 성공한 강남 투자자들이 최근에는 서대문구 북아현, 가재울, 은평구 수색·증산, 응암 등으로 움직이고 있다. 이 일대는  여의도 광화문 등 직장과 직주근접인데다 재건축에 적용되는 초과이익환수제도 적용되지 않기 때문이다. 


6 올해 상반기 주택시장 특징을 애기해주시죠.


 주택시장 양극화 심화와 재건축 상승주도로 관리처분계획 인가를 받아 재건축 초과이익 환수제를 피하게 된 강동구 둔촌주공과 종상향으로 초고층 주상복합 심의를 앞둔 송파구 잠실주공5단지 등 재건축 아파트가 상승세를 이끌었다. 반면, 같은 기간 수도권 신도시는 역세권 대단지 중심으로 소형이 일부 거래가 됐지만 서울과 달리 시장을 이끌 호재가 없었다. 지방. 광역시는 지역별로 차별화가 이뤄졌다. 부산 시는 올해에도 상당부분 올랐고 이는 서울을 제외한 광역자치단체 중 가장 큰 상승폭을 기록한 것이다. 부산시 해운대구, 수영구 등 바다조망이 가능한 해안가 고가 아파트들이 상승세를 이끌었다. 세종도 기반시설 확충, 정주 요건 개선과 대선 기대감등으로 상승했다. 문재인 대통령의 국회이전 등 행정수도 공약으로 투자수요가 늘었다. 강원도는 연말 개통이 목표인 원주~강릉 간 복선전철 개발로 강릉, 평창, 원주 등이 상승을 주도했다. 반면 경상. 충청권 아파트 값은 공급과잉 리스크로 하락세였다. 경북은 공급물량 부담과 조정으로 상반기는 마이너스를 기록했다.


7. 하반기 아파트 시장도 상반기처럼 양극화 될까요 어떻게 보는지요?


하반기 아파트 시장은 서울을 비롯한 수도권과 비수도권의 양극화가 심화할 것이다.


6·19 부동산 대책과 정부의 추가 대책 시사로 하반기 주택가격 상승 모멘텀은 크지 않아 보인다. 다만 지역별 양극화는 여전할 것으로 예상된다.


서울을 비롯한 수도권은 6·19 대책의 영향으로 상반기와 비교해 주춤하긴 하겠지만 제한된 공급량과 수요쏠림과 호재 강도 등에 따라 국지적인 가격 상승은 불가피할 것이다.


지방은 신규 입주물량의 지속적인 증가로 인한 과잉공급 리스크에 경기침체가 맞물려 가격 하방 압력이 더 커질 것이다. 특히 개발 호재 영향으로 가격 상승세가 지속되던 부산, 세종도 총부채상환비율(DTI) 규제로 오름폭이 둔화할 것이다.


8. 대표님께서는 현재 부동산 경기가 어느 지점에 있다고 보시는지요? 그 이유는 무엇인가요? 정점에 올랐다는 것, 하락 전반기, 하락 후반기 등 부동산 경기에 대한 장기적인 전망을 해주신다면?
 
 지역별로 달리 봐야 한다. 서울은 정점을 향해 올라가다가 정부규제로 잠깐 숨고르기하고 있다 지방시장은 입주물량 과다와 경기 침체로 하락 전반기로 봐야한다.
 
 향후 3개월간 전국 아파트 입주 물량은 지난해 같은 기간에 비해 40% 가까이 급증하지만 정작 공급 부족이 가장 심각한 서울 입주량은 오히려 10% 이상 감소하고 재개발 재건축등 집값을 자극할 수 있는 유리한 조건이 많이 있다. 20일 국토교통부 집계에 따르면 오는 7~9월(3분기) 전국 입주 예정 아파트는 10만7217가구로 전년 동기 대비 37.8% 늘었다. 수도권은 5만2032가구로 33.8% 늘었고 지방은 4만5185가구로 41.8% 급증했다.


즉, 수요에 비해 공급이 부족하고 개발여지가 많은 서울 집값은 정부의 규제 후 몇 달이 지나면 다시 상승세를 이어갈 가능성이 높다. 서울은 아파트를 신규로 지을 땅이 없기 때문에 노후 주거지 재개발이나 기존 아파트 재건축 외에는 공급 물량을 늘릴 수 있는 방법이 없다.

하지만 재건축 초과이익환수제가 내년부터 시행될 예정이어서 향후 주택 공급에 악재가 될 전망이다. 재건축을 통해 공급되는 일반분양 물량이 줄어들고 서울 신규 아파트 공급 자체가 막힌다. 수요가 일정한 상태에서 공급이 줄면 결국 집값은 오를 수밖에 없다.


 즉, 부동산도 재화의 한 축인만큼 물가 상승율 정도만 오른다면 큰 문제가 없는데 너무 많이 오르는 게 문제가 되고 있다.


박상언

유엔알 컨설팅 대표

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10년 후에도 살아남을 부동산에 투자하라 등"



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