전문가칼럼

‘8.2부동산대책’ 직격탄지역, 투자주의보!
작성자 : 김부성     등록일 : 2017.08.03     조회수 : 3436
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어제 발표된 정부의 부동산종합대책(이하 8.2대책)은 일종의 규제 종합선물세트로 투기와의 전쟁과 실수요자들의 배려라는 사회 순기능적 정당한 명분을 토대로 투기자들로 간주한 다주택자들의 관리감독과 세수확보라는 명분+실리 두 마리토끼를 잡으면서도 한편으로는 시장에 너무 큰 충격을 주는 것을 방지하기위해 다주택(갭투자)자들이 그동안 무분별하게 묻지 마 매수한 주택을 처분하고 양도세 중과폭탄을 피해 빠져나갈 수 있는 최소한의 탈출구(소위, 도망갈 비상구=청약조정지역내에서 2주택,3주택이상자들이 내년4월1일 이전에 팔면 중과배제)까지 마련해줌과 동시에 규제를 포괄하는 청약조정대상지역이 아닌 지역에 까지는 손을 대지 않고 전국 40개 청약조정대상지역을 핀셋으로 골라내어 내놓은 진화된 핀셋규제대책이다.  


<자료: 국토부>


앞선 ‘6.19대책’에서 청약조정대상지역으로 규제범위의 대강을 정하고 금번 ‘8.2대책’에서 세부적으로 환부를 도려낼 수술부위를 결정하여 그 해당부위에 메스를 들이댄 것이 바로 ‘8.2대책’인 셈이다.


일단 몸의 일부분에 메스를 들이대는 만큼 출혈은 불가피하고 해당부위는 수술부위가 아닌 다른 부위에 비해 상처(타격)도 훨씬 더 크게 생기는 것은 불가피하다. 여기에 더해 투기지역과 투지과열지구가 중복된 지역도 있는데 이들 지역은 메스가 가장 깊게 파고들어가는 부위라고 봐도 무방하기 때문에 이들 지역은 적어도 6개월~1년 정도는 투자에 신중하게 하는 것이 좋다.


아니 이제는 투자를 하려고 해도 할 수 있는 시스템이 아니다. 다시 말해 투자를 해도 리스크가 크지만 투자를 하고 싶어도 청약시장이든 금융(대출)측면이든 양도세측면이든 할 것 없이 무주택자 외에는 초기 진입장벽을 너무 높게 쳐놓았고 설사 진입한다 해도 규제들로 옭아 메이는 형국이라 투자실익이 미미하거나 오히려 손해가 날 가능성도 있다.


정부에서는 청약조정대상지역에서는 무주택실수요자들만 진입하고 그 외의 사람들은 진입하지도 진입할 수도 없게 대책을 내놓은 것이다. 따라서 앞으로 1년이 될지 2년이 될지는 아무도 모르겠지만 주택시장은 이제 ‘청약조정대상지역’이라는 단어가 실수요든 투자든 가릴 것 없이 이 단어하나가 주택시장의 가장 큰 화두가 될 수밖에 없는 것이다.


위 표에서 알 수 있듯이 투기과열지구와 투기지역은 모두 청약조정대상지역의 부분집합이고 청약조정대상지역중에서도 규제를 더욱 강력하게 받는 타깃지역이라고 볼 수 있다. 결국 이들 지역에 함부로 투자를 했다가는 정부에서 조준사격에 들어가는 지역이라 한동안 섣부를 투자는 신중해야 할 것으로 보인다.


그렇다고 전국 40개 청약조정대상지역을 제외한 나머지 지역이 풍선효과가 나타난다거나 할 것이니 조정대상지역외의 지역에 바로 투자하라거나 100명중 한명이 성공할까 말까한 어설픈 상가투자나 옥석을 가리지 않고 묻어두면 된다는 식으로 좋지 않은 땅을 매수하는 형태의 투자는 더욱 조심해야 한다.


자칫 그동안 주택으로 번 돈의 상당액을 상가나 잘못된 토지투자로 날릴 수도 있기 때문이다. 비조정대상지역의 경우 풍선효과가 나올 수도 있고 나온다면 시기가 늦어질 수도 있고 아예 풍선효과가 없을 수도 있기에 무조건 비 조정대상지역을 무차별적으로 골라 투자하는 것도 신중하게 접근할 필요가 있는 것이다.


다만 비조정대상지역중 저평가된 지역은 오갈 데 없는 막대한 시중부동자금의 일부가 흘러들어가 풍선효과가 나타날 수밖에는 없을 것으로 보이나 시기나 정도는 미지수이기에 이역 시 신중한 접근과 주의가 필요하다.


또한 앞으로 주택시장의 경우 청약조정대상지역은 정책내성이 생길 때까지는 한동안 빙하기에 접어들 가능성이 높아졌고 이러한 틈을 노려 상가투자나 질 나쁜 토지투자를 종용하거나 사익을 위해 주택규제시장 상황에 편승하여 상가, 토지판매 등에 열을 올리는 시장흐름이 나타날 수 있는데 이 부분도 투기과열지구나 투기지역을 포함한 청약조정대상지역에 추가투자하려는 무모함과 유사하거나 오히려 더 나쁜 결과로 이어질 수 있기 때문에 신중해야 할 것이다.


정부가 내놓은 ‘8.2대책’에서 청약조정대상지역 투자는 신중해야 하고 정책을 거슬러 투자하더라도 시기적으로 최소한 지금은 매수타이밍이 되기 어렵다. 최소한 늦가을~연말까지는 청약조정대상지역이나 투기, 투기과열지구 등에서는 투자를 멈추고 숨 고르면서 휴가도 다녀오면서 쉬는 것을 권한다. 당분간 조정지역내에서 투자는, 하기도 어렵고 한 다해도 단기고점일 가능성이 높기 때문이다.


설사 가격이 오른들 세금 55%~66% 맞으면 남는 것도 별로 없고 그마저도 가격이 또 오르면 정부의 마지막 카드인 보유세인상이나 전월세 상한제등의 카드가 다시 옥죌 것이기에 이들 투기지역, 투기과열지구, 청약조정대상지역에서는 한동안 쉬는 것이 지금으로서는 가장 현명한 투자가 될 수 있다. 상황을 주시하며 앞으로 전개될 시장흐름을 읽어내며 잠시 쉬는 것도 일종의 투자이기 때문이다. 특히 더 위험한 것은 옥석을 가리지 않고 상가나 토지류에 어설프게 투자하는 것이 가장 위험하다. 주택으로 치면 무분별한 갭투자(=현명한 갭투자와 완전히 다른 개념임, 필자 칼럼 중 갭투자컨설팅 및 갭투자주의보 등 참조)와 유사한 투자패턴이다.


결론은 조정지역에서의 투자는 한동안 쉬어라이다, 그리고 비 조정대상지역은 쉬는 기간 동안 시장상황과 추이를 읽어내 저평가되고 있는 지역이 나오면 그때 움직여도 늦지 않을 것이다.


마지막으로 이미 조정대상지역(과열, 투기지역 모두 포함)내에서 주택을 여러 채 보유하고 있으면서 중장기 보유여력이 어렵다면 저렴하게라도 내년 4월1일 이전에 일반세율로 절세하면서 처분하거나 중장기보유여력이 되는 경우 정부가 9월중에 발표예정인 주택임대사업등록 인센티브제도등을 살펴본 후 인센티브를 받고 중과를 피하면서 동시에 의무임대기간 4년 정도 보유하여 시간을 벌면서 양도세절감과 임대사업자혜택을 누리면서 보유할 것인지에 대해서 심사숙고하면 좋을 것이다.


※본 칼럼은 어제 발표된 ‘8.2부동산대책’ 관련한 내용으로 1차 분석, 2차분 석에 이어 3차 분석 성격의 글입니다. 따라서 본 칼럼과 함께 어제 기고한 1차 분석 칼럼과 2차 분석 칼럼도 병독하시면 좀 더 도움이 되시리라 생각됩니다.


김부성

부동산富테크연구소장

부동산학 박사

부동산 저서 및 논문 20여권"



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