전문가칼럼

제목: 8.2(빨리) 부동산 대책에 대한 분석과 시장전망
작성자 : 장계영     등록일 : 2017.08.04     조회수 : 7228
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더위가 가장 핫한 휴가철에 문재인 정부가 내놓은 두 번째 ‘8.2 주택시장’에 대한 안정화 대책‘을 주택시장을 교란하는 투기세력에 대한 강력한 ‘핵폭탄’이라고 한다.


2005년 노무현 정부 때 도입되었던 8.31 부동산 대책과 비교하여 투기수요 억제와 서민의 주거안정, 불로소득 사회 환원이라는 측면에서 대동소이 하다.


다만 차이가 있다면, 주택가격 상승 근원지인 강남지역의 안정적인 주택수급을 위하여 ‘공공택지를 연 300만평, 5년간 1,500만평’을 공급하겠다고 한 공급대책이 있었지만, 이번 8.2대책에서는 주택공급방안이 별로 크게 눈에 띄지 않는다. 특별한 공급대책 없이 마련된 8.2 수요억제 정책의 후폭풍은 부동산이 가지는 고유한 특성에 반응하여 나타나는 ‘상대적 희소성’이 사회적, 경제적 발전으로 오히려 증가하는 일부지역에서의 가격상승은 법률적, 제도적으로 막을 수 없다고 본다.

이러한 부동산시장만이 가지는 시장특성을 인위적으로 억누르는 정책의 효과는 그리 오래가지 않는다는 것이 과거의 경험이어서, 이후 시장반응이 어떠할지 걱정이 앞선다.
 
2005년 8.31대책과 같은 정부의 강력한 시장개입에 따른 시장의 반응은 ‘안정적인 투자출구’가 마땅히 없는 상황에서 풍선효과처럼 우리나라 전 지역에서 10년 이상 지속적 상승세가 이어져 왔다. 핵폭탄, 융단폭격만으로 시장의 투자, 투기세력을 잡을 수 없다는 것의 반증이라고 본다. ‘갭(Gap)투자’와 같은 신종・변종 투자(기)세력이 새로이 생겨나리라고 예측한 사람은 어느 누구도 없었다. 시장의 생명력과 살아 있다는 증거다.


    <표1> 8.31대책 전후 연도별 전국 주택종합 매매가격지수 및 변동률 추이

자료: 한국감정원


이번에 발표된 8.2부동산 종합대책은 2005년과 달리 강남지역 아파트의 매매가격 대비 전세가격은 47.2%(2005.08월 기준)에서 72.0%(2017년 07월 기준)로 크게 높아져 주거서비스(사용, 수익)의 대가로 지불하고자 하는 비율이 주택보유로 인한 불로소득을 취하고자 하는 수요보다 크게 늘어나, 다주택자를 투기세력이라고 몰아 부치기에는 다소 논리적 모순이 있다.


일반적으로 주택의 투자가치는 사용권(거주효용), 수익권(임대수익), 처분권(자본이득)이라는 복합적 요소에 따라 지역별로 다르게 형성된다. 저성장과 저소득, 저소비로 인하여 더 이상 처분권(매매차익, 자본이득)에 따른 투자보다는 주거서비스 즉, 임대수요가 풍부한 직주근접이나 각종 편리성이나 자연환경이 우수한 권역(학세권, 공세권, 역세권, 몰세권)을 선호하는 경향이 두드러지게 나타나고 있기 때문에 부동산에 대한 투자 트렌트 변화와 대체적인 투자처를 확보하지 못한 상태에서 ‘토끼몰이식 규제’는 살아있는 시장을 오히려 마비시킬 우려가 있다.


마땅한 투자처를 찾지 못한 1,000조원 이상의 단기부동자금이 은행 요구불예금 등과 주택청약 시장에 몰리듯이, 수익성이 높고 비교적 안전한 상품이 부동산 중 아파트라는 것은 지난 10년간의 투자수익률에서 증명하고 있다. 특히 강남이나 부산 해운대 등 특정지역의 아파트는 전국적인 투자대상 상품으로써 일부계층의 리그(League)라고 판단되지만 그래도 매매가격 대비 전세가격 비율과 전세나 월세거래 비중이 높다는 것은 매매차익을 노리는 투기라기보다는 거주나 수익측면에서 우수한 지역을 선호(효용)하는 중산층이 그 만큼 늘어나고 있다고 보는 것이 시장에 대한 바른 이해라고 본다. 따라서 앞으로의 부동산 투자는 예전과 달리 사용권과 수익권이 받쳐주는 지역, 즉 매매가격 대비 전세가격비율이 높은 지역의 주택을 중심으로 일어나기 때문에 이러한 지역에서 갭투자의 선호는 지속 될 수밖에 없다고 본다. 이러한 시장상황에서 다주택을 소유한 갭투자 자들을 전세가격 상승과 시장불안의 원인으로 본다면, 이들에 대한 맞춤규제를 이번 8.2대책에서 사용된 ‘지역중심’ 위주의 3중(투기과열지구, 투기지역, 청약조정대상지역)규제수단보다는 ‘금융’과 ‘조세제도’ 만으로도 ‘사람’에게 초점을 맞춘다면 오히려 시장을 살리면서도 선별적 핀셋규제 효과를 더 높일 수 있다고 본다.


많은 사람들이 필자에게 걱정을 전해 온다. 이번 8.2부동산 대책(실수요 보호와 단기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안)으로 부동산 중개업은 물론, 부동산 개발업, 감정평가업, 건설업 등 부동산 산업 전반의 침체와 은행도 전당포 수준(높은 이자 낮은 대부)으로 전락 할 것이라고 염려하고 있다. 국내 시중은행 대부분이 이자이익 의존도가 높은 상황에서 LTV를 최소 30%까지 낮추면 말 그대로 시세의 절반 이하의 대부 액에 높은 가산금리를 적용하기 때문에 결국 피해는 국민에게 돌아가기 때문이다.


이 시점에서 부동산 투자의 틈새 팁을 알려 주기에는 심리적 압박이 크다. 신임 김현미 국토부장관께서 “정부는 집은 거주공간이지 투기수단‘으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다고 한다. 강력한 주택대출 축소를 통하여 투기자금으로 흘러가지 않도록 하겠다는 것은 부동산에 투자되는 돈의 양이 줄어드는 것이고, 여기에 고령사회의 진입을 앞두고도 있어 주택에 대한 투자 트렌트가 크게 변한 것도 사실이다. 이에 무리한 레버리지를 통한 투자는 낭패 보기 십상이다.

우선 주거서비스가 좋은 사용, 수익이 보장되는 지역을 골라 숨고르기를 하는 것이 시대의 파고를 타는 현명한 일이라고 본다.


’정부는 더 이상 주택시장을 경기부양의 수단으로 이용하지 않겠다는, 확고한 원칙을 세웠다‘는 장관의 말에 힘이 실려 있다. 또한 다주택자의 사회적 책임 강조는 ’토지공개념‘처럼 주택시장에 새로운 강력수단의 도입을 예고하는 메시지로 들린다.  노자의 수유칠덕(水有七德)의 순리가 생각난다.


장계영

전국대학교부동산교육협의회 회장

한국감정평가사 사무소 대표

한국부동산산업학회 부회장



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