전문가칼럼

‘8.2부동산대책’ 갭투자 시대 끝났다!
작성자 : 김부성     등록일 : 2017.08.04     조회수 : 5193
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한 달 전, 필자는 소위 무분별한 갭투자자들이 정부정책으로 상당한 어려움에 직면하게 될 것이며 이러한 갭투자자들이 재앙수준의 낭패를 볼 수 있다고 강력 경고한바 있다. 또한 5월 대선이후 단기 급등 중이던 서울강남과 서울강북권의 아파트 가격흐름에 대해 약 3 개월 전쯤 추격매수를 경고하면서 정책변수로 인해 서울권 아파트가격이 5월대선 이전인 4 월수준의 가격으로 회귀될 가능성이 높기 때문에 현재시점(당시시점인 5~6)에 강남권과 강북권 등 서울권역의 주택 매수를 경고한바 있다. (필자 2017.5.29., 2017.7.6일 칼럼 각각 참조)

 

특히나, 당시 대선직후 얼마 되지 않은 시점에서는 강남권뿐만 아니라 강북 권까지 과열양상을 보이려는 시점이었고, 무분별한 갭투자 컨설팅업체와 갭 투자(투기)세력들까지 노원구 일대에 집중적으로 묻지 마 개수 늘리기 식의 갭투자를 통해 이들 노원구 일대 아파트들을 매집하던 시기였다.

 

현재 노원구가 금번 대책에서 투기과열지구+투기지역으로 동시에 깜짝 지정되는 상황에 놓이자 이들 지역에 불나방처럼 뛰어 들어간 갭투자 세력이나 개인 갭 투자자들은 금번 ‘8.2대책의 직격탄을 맞게 되었다.

 

더욱이 2~3년 전에 성행한 강북구, 성북구 일대 갭투자자들이 최근 1~2년 전에는 마곡지구 호재를 노리고 강서구 일대 기존 재고주택을 노원구, 성북구, 강북구, 영등포 일대에서 하던 투자패턴으로 개수를 무조건 늘려야 한다는 갭투자 컨설팅업체나 갭투자 투자세력들에 현혹되어 강서구 일대 오래된 기존 아파트들 중 매매가대비 전세가격이 높은 물량들을 각종 밴드나 단톡방, 혹은 투자모임, 투자 클럽 등에서 무분별하게 충분한 여유자금도 없이 묻지 마 매수한 후 금번대책의 직격탄을 맞게 된 것이다.

 

서울 투기과열지구=서울 전지역, 서울 투기지역=서울 11개구(=강남4+용산,성동,노원,마포,양천,영등포,강서 7개 지역) (,,,,,,,,,,)

 

이들 서울 투기 지역 중 노원구와 강서구 지정이 눈에 띄는 대목이다. 서울전지역이 투기과열지구는 당연 지정 되었으나 그보다 더 강력한 규제인 투기지역 지정만큼은 강남권과 강북권 극히 일부지역에서 적용될 것이라 오판한 갭투자 세력들에게 정부가 뜻밖에도 노원구와 강서구를 투기지역에 포함시키는 상황이 연출되어 오히려 이들 지역에서 투기와는 상관없는 일반 실수요자들과 선의의 투자자들까지 영향을 미치는 계기를 만드는 모양새가 연출된 셈이다.

 

이들 투기지역에서 자금력 없는 일부 무분별한 갭투자들의 경우에는 진퇴양난에 직면할 수밖에 없다. 정부는 내년 41일 이전(331일까지 잔금완료)까지 주택을 팔라고 금번대책에서 경고하고 있지만 이들 투기지역의 경우에는 대책 발표일 이후에 바로 팔아도 양도세가 기본 일반세율에 10%가 더해져 양도세부담이 높아지기 때문이다.

 

내년 41일 전에 처분 시 양도세 10%추가(16%~50%,2주택 자)~20%(26%~60%,3주택이상) 가산되는 부분은 청약조정대상지역과 투기과열지구에서나 적용되는 것이고 투기지역에서는 이마저도 적용되지 않고 지금당장 처분해도 10%의 가산세(=보유기간무관)가 더해진 16%~50%의 세율(=농특세포함 시 총 양도세=세액의 10%추가)로 양도세를 부담해야 하기 때문에, 이들 투기 지역중 특히나 최근 갭투자자들이 각종 밴드, 단톡, 투자클럽 등에서 무차별적으로 개수 늘리기 식(=1채 계약 당 컨설팅 비를 수 백 만원 받는 업체 특성상 무조건 개수를 늘려야 유리하다는 식으로 컨설팅을 하기에..) 으로 집중 매집한 노원구, 강서구일대 갭투자자들이 금번대책의 최대, 최고의 타격을 입게 되는 것이다.

 

이러한 무분별, 무차별, 맹목적인 일부 갭투자세력이나 개인갭투자자들을 제외하더라도 서울전역이나 조정대상지역에서의 갭투자는 물론 갭투자라는 비정상적인 용어는 시장에서 사라져야 하고 조만간 사라질 것으로 보인다.

 

조정지역이나 투기과열지구, 투기지역 등에서의 규제 등으로 주택 매수가 쉽지 않은데다 설사 매수한다 해도 양도세가 최대 66%(60%+60%세율에 대한 농특세10%)나 부과되는데다 이들 조정지역에서의 투자심리가 많이 꺾이고 상승이 녹록치 않기 때문에 조정대상지역에서의 매수는 실수요자들 중 대출을 40%~최대 50%선 이하에서 받을 수 있는 수요자들만 접근이 가능하기 때문에 그동안 성행해오던 소위 갭투자 시대는 투기지역이나 투기과열지역 조정대상지역에서는 사실상 갭투자 시대는 끝났다고 봐야 할 것이다.

 

오히려 이들 갭투자자들의 출구전략이 필요할 정도인데 현재로서는 출구전략이고 해봐야 내년 3월말까지 처분하는 것과 주택임대사업자등록을 하는 것 2가지이고 그마저도 투기지역에서는 지금당장 팔아도 양도세 10%의 가산세는 추가로 내야하는 것은 피하기 어렵고 주택임대사업자를 내고 임대료 5%인상제한과 4년 의무임대 기간을 수반하여야 하는 주택임대사업자등록이 그나마 출구전략은 될 수 있을 것이기에 9월에 발표하는 주거복지로드맵을 잘 유의해서 관심 있게 살펴본 후 (1) 계속 보유하거나 (2) 내년 3월말까지 일부주택 혹은 실거주택 외 다른 주택 모두를 처분하거나 (3)주택임대사업자등록을 통해 양도세중과를 피해 4~5년 상황을 지켜보거나 3가지 중 한 가지를 결정해야 하는 시간이 임박해오고 있는 상황이다.

 

노원구와 강서구가 투기지역에 지정된 것은 필자도 깜짝 놀랐을 정도다. 마치 정부가 갭투자 세력들의 움직임을 일부 모니터링하고 있었던 게 아닐까하는 생각이 들 정도로 뜻밖이었던 것이다.

 

필자가 노원구 강서구 일대 갭투자(포함하여 일반 매수도 경고) 경고를 하였는데 세력이 너무 많이 휘젓고 다닌다는 것을 1~2년 전(강서구등촌,가양동일대), 최근에는 불과 3~4개월 전(노원구 상계동, 하계동 일대)에 캐치하고 있었기 때문에 이들 지역에는 함부로 들어가지 말라고 경고했던 것이다.

 

물론 갭투자가 무조건 나쁘다는 것은 아니나 무분별한 갭투자 뒤에는 개수를 늘려서 투자를 하라는 이해관계가 얽힌 일부 갭투자 컨설팅업체나 갭투자 밴드, 단톡방, 각종 투자 클럽등등 단체로 떼로 몰려다니며 서울수도권과 지방까지 버스나 승합차로 몰려다니며 투자하는 불나방 같은 기괴한 투자형태가 유행이 되고 최근 기존아파트투자를 풍미한 묻지 마 식 투자가 문제를 양산했고 갭을 줄이기 위해 부동산등에 당근(복비 더주겠다)과 째찍(전세물건 안주겠다) 두 개의 카드까지 내밀며 전세가격을 시세보다 올려서 강서구와 노원구 일대 주변전세가격을 인위적으로 단기에 끌어올린 이러한 투자형태가 있었다는 것이 문제인 것이다.

 

정부에서 이들 지역을 투기지역으로 묶으면서 이들 지역의 애꿎은 실수요자들과 선의의 주택보유자들까지 투기지역이라는 강력한 그물망에 걸려 난감한 상황에 이른 형국이 되어 안타까운 마음이 들 수밖에 없다. 한번 지정되면 쉽게 풀리지 않는 게 바로 투기지역, 투기과열지구이기 때문이다.

 

정리하면, 소위 부정적의미로 사용되어지는 용어인 갭투자 시대는 서울과 조정대상지역에서는 이제 끝났다고 봐야 할 것이다.

 

이들 무분별한 갭투자 세력들과 갭투자자들과 무관한 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역내 일반 다주택자들은 정부의 주거복지 로드맵에 나오는 주택임대사업자등록 인센티브등도 잘 살펴보면서 너무 급하게 움직일 필요는 없고 대책으로 관망세가 커지는 것이지 집값이 급락할 가능성이 희박하기 때문에 최대한 실질적인 실익을 위해 주택임대사업을 통해 중과세를 배제 받아 실익을 확보하든지 아니면 그전에 처분하든지, 아니면 배짱으로 계속 보유할 것인지 등 선택의 문제에서 너무 급할 필요는 없고 대책이후의 시장추이를 살펴보면서 움직여도 무방하리라 본다.

 

김부성

부동산富테크연구소장

부동산학 박사

부동산 저서 및 논문 20여권"



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